周四机构看好24股可闭眼掘金(9)

　　中南建设（000961）:延续内生能力路径

　　中南建设 000961

　　研究机构：湘财证券 分析师：张化东 撰写日期：2013-01-15

　　土地维持低成本扩张

　　2012年公司通过招拍挂获取4幅地块，总计141.8万平方米建筑面积土地，共需要支付地价款55158万元，加权折合楼面地价仅为389元 /平方米。此4幅土地分布于东营、潜江、苏州和沈阳四座城市。同时，根据公司的投资方向可以看出公司关注于辽东半岛城市群、胶东半岛城市群和湖北8+1城 市群。

　　多样化投资分散单一模式风险

　　2012年公司在苏州和沈阳各获取两幅土地，这是青岛项目后在“限购”城市获取土地。但苏州土地为商办用地不属于限购范围；而沈阳限购是在二环 内，公司新获取沈阳土地位于二环外，不属于限购范围。同时，苏州商办用地的获取说明公司在商办项目上也希望能有所深化。公司的高端商办经验足够充足，在超 大型住宅社区中底商开发也具有相当丰富的经验，但后期商办项目的开发与运营能否成功尚需要公司进一步的战略执行来支持。

　　2013年参与开发的滨海园区项目为新探索

　　公司将参与南通滨海园区一级和二级开发项目。一级开发:公司与南通沿海开发集团有限公司、南通滨海园区控股发展有限公司，共同投资设立“江苏通 州湾城市建设投资有限公司”进行滨海园区的一级土地开发。二级开发:二级开发分为五星级酒店、中南工业园、现代农业项目和专用码头项目。南通滨海园区五星 级酒店项目计划2013年年底建成投入使用约2-2.5万平方米的低密度生态酒店。其余酒店项目2015年年底前建成。中南工业园区自行负责工业园区的建 设、招商与运营，中南集工业园区的选址在滨海园区围垦北区内选定2平方公里，计划在2015年年底前开发完毕。此外，南通滨海园区现代农业项目和专用码头 项目还在确定之中。

　　模式修正，突破三四线城市瓶颈

　　公司主要结合城镇化发展路径来修正原有的土地投资模式。从原来的单纯型的三线城市开发，一部分新增项目转向二线城市远郊，享受大城市扩张的红 利。同时，紧密和工业化结合，向产业园区的一二级联动开发扩展业务。同时，在三四线城市，公司更加关注的是低土地成本和单项目规模中型化。这些模式上的修 正，合理地回避了部分三四线城市供给过剩的风险。

　　维持买入评级，6-12个月目标价15.6元。

　　公司2012-2014年每股收益分别为1.09元、1.30元和1.44元，对应2013年1月11日收盘价的PE分别为11.95倍、 10.05倍、9.08倍。公司2012年-2014年每股净资产分别为5.75、6.72和7.76元，对应2013年1月11日收盘价的PB分别为 2.27、1.94和1.68倍。不考虑建筑业务，仅考虑公司的房地产开发业务，公司每股的RNAV为19.2元，对股价有一定幅度的折价。维持买入评 级，6-12个月目标价15.6元。