周二七股短期强势爆发附股(7)

　　华夏幸福：四季度量价齐升，城镇化受益标的

　　华夏幸福今日公布12年经营情况：2012年公司实现签约销售面积273.84万方，同比增长59.16%,房地产签约销售额180.09亿，同比增长40.4%。12年公司园区结算回款额30.16亿，整体销售额为211.35亿。

　　四季度量价齐升，12年房地产销售额超预期。1）12年房地产销售额180亿，4季度销售强于预期。2012年公司房地产实现签约销售额180.09亿，同比增长40.4%,高于我们的预期的160亿。超预期的主要原因是12年4季度淡季不淡，11、12北京市场销售回升强于预期，园区配套住宅（主要在固安、大厂、香河等北京周边地区）以及城市房地产（主要在廊坊市区）销售均超预期。

　　据我们估算4季度园区配套住宅销售额48亿，环比上升18.1%,城市房地产销售额13.5亿，环比上升45.3%。2）下半年价格回升明显，环比上涨23%。

　　由于北京销售回暖带动价格上涨，以及销售产品结构的影响，下半年公司销售均价上涨明显，4季度销售均价较2季度上升23.3%至7127元。而从我们草根调研的情况来看，园区配套住宅同类产品的价格涨幅约在25%左右。3）看好13年北京市场及新型城镇化，预计13年房地产销售额220亿。我们认为13年北京市场供需矛盾难以化解，价格仍有较大上涨压力，公司承接北京价格和限购溢出需求，预计13年房地产销售额220亿，同比增长22%,其中园区配套住宅180亿，同比增长24%。

　　园区开发回款略有下降，但招商收入快速增长，招商模式也实现升级。12年公司园区业务结算回款额为30.16亿元，同比下降16.34%,基本符合预期，主要因上半年土地市场形势较弱，政府土地整理力度放缓，影响了结算进度。

　　实际上公司的商业模式正在进入收获期，毛利较高的产业发展服务（主要是招商）收入12年同比增幅在60%左右。12年公司新签青岛、沈阳、廊坊、无锡、镇江等6个园区，同时在已有园区内引入了中联航、航天科技集团等合作伙伴，招商模式实现了新的突破。预计13年园区结算回款为30亿。

　　公司受益于北京市场回升及新型城镇化，独特模式，维持买入评级。公司将承接北京市场价格及限购溢出需求，预计13年房地产销售额220亿，含园区结算回款的整体销售额250亿。同时我们继续看好公司“园区+地产”的独特模式，维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测，目前对应14X、12XPE,维持买入评级。风险主要来自于政府结算周期延长和房地产需求释放不及预期。