19股或现黄金买入点 强势抄底(8)

　　南京新百（600682）:主楼装修即将完成，租赁收入进一步提升

　　南京新百 600682 批发和零售贸易

　　研究机构：招商证券 分析师：杨夏，曾敏 撰写日期：2013-03-13

　　事件:

　　近期我们对公司进行了跟踪，公司业绩增长平稳，资产富裕，具有较高的安全边际，主楼装修将在今年5月完成，公司下半年业绩将会有所提升。公司经 常性盈利的增长还是在于总店改造后的内生性增长、写字楼出租面积的全年收租、离退休职工费用减少带来的人工成本下降及地产业务的结算。

　　评论:

　　1、业绩平稳增长，芜湖新百低于预期

　　去年公司对芜湖新百进行了并表，使得12年业绩大幅增长。今年业绩将会有所放缓，一方面受行业景气的影响；另一方面芜湖新百业绩一直低于预期， 主要受酒店及家电业务的拖累。另外公司主楼装修改造要到5月份完工，品牌也需要磨合，这些都会对业绩产生影响。我们预计一季度增速在10％-15％之间。 总体来看，下半年总店装修改造完成以后，公司业绩将会有所提升。

　　2、公司资产富裕，安全边际高

　　公司目前拥有三家百货店，东方商城由金鹰托管后，扭亏为盈，每年提供2500万以上投资收益，公司还拥有庞大的土地储备，资产富裕，其中盐城地产业务（近130亩土地）今年可能开始结算，河西300亩土地由于政府规划原因，一直尚未动工，但是一旦开发，将成为公司股价的催化剂。

　　另外，公司全资拥有南京新百药业有限公司，进军生物制药领域，这块业务业绩优良，每年能贡献2000万以上的利润，并且保持40％的高增速。公司在做好主业的背景下，通过发展医药及地产业务，使业绩得到了保障，富裕的资产也为公司价值提供了较强的安全边际。

　　3、员工辞退费用压力逐渐缓解

　　12年内退职工辞退福利增加额将大幅放缓，11年公司辞退福利费达到高峰，共计5976万元，12年由于内退人数已经不多，辞退福利费将大幅减少，预计在2000万左右，今年这部分费用将继续下降，职工薪酬占营业收入及营销费用的比重也会下降。

　　4、主楼装修完成后，租赁收益有望进一步提升

　　11年年末，公司主楼已累积实现租赁面积30450平方米，提前完成了集团下达的30000平方米的预定目标。2012年起，南京中心租赁业务 开始贡献收益。上半年主楼租赁净收益1007.32万元，下半年随着装修推进，主楼租赁收益进一步提升。我们假设12年的出租率为70％，则将会产生 6700万的租金收入。考虑到部分商户存在一定的免租期，预计公司12年主楼租赁收入在5000万左右。目前主楼装修即将完成（出租率在80％左右），租 赁收益有望进一步提升，8楼餐饮将在5月份装修完成后试营业，近6000平米的餐饮可以带动商场人气。

　　辞退福利费的下降将缓解公司销售及管理费用压力，由于芜湖新百并表的因素，12年公司整体职工薪酬不会大幅度下降，但辞退福利费的下降会降低母公司营运费用，从而提升公司业绩。

　　二、投资策略

　　2012年公司对芜湖新百进行了并表，业绩出现大幅增长。我们认为公司资产丰厚，主力门店升级改造之后，将会迎来业绩释放期，而生物制药和地产 业务也将为公司的快速增长提供保障。内退职工福利费的减少将缓解公司费用压力，对南京证券的权益投资将进一步补充公司现金流。公司的几大看点主要在于:

　　新街口总店改造装修基本完成，迎来业绩释放期

　　总部写字楼招租进行中，该项目成本很低，去年开始贡献利润东方商城由金鹰托管后，扭亏为盈，每年将开始提供2500万以上投资收益减员增效已经基本完成，人力费用减轻盐城地产业务开始开发，公司资产富裕，河西300亩土地如果开发，将成为股价的催化剂。

　　我们预计公司（不考虑地产业务）2012、13年EPS为0.55、0.35元，12年业绩大幅上升主要是因为芜湖新百并表后，产生了8680 万元的非经常性收益。剔除这部分非经常性收益后预计12、13年的EPS为0.32、0.35元。公司资产富裕，安全边际高，今年经常性盈利的增长还是在 于总店改造后的内生性增长、写字楼出租面积的全年收租、离退休职工费用减少带来的人工成本下降及地产业务的结算，维持对公司“强烈推荐-B”的投资评级， 河西300亩土地一旦进入开发阶段，将成为股价最大的催化剂。

　　风险因素:宏观经济波动影响消费者信心，主力店业绩不达预期。