保障土地供应须落实处

　　近日，国土资源部发布2013年全国住房用地供应计划。公告显示，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量9.77万公顷的1.5倍。但从计划额度角度计算，已经连续两年减少，不足2011年21.8万公顷的七成，即使与2012年调整后的15.93万公顷相比，同比也减少了5.3%，创下近四年最低值。

　　近几年来，虽然保障土地供应一直是房地产调控的重要一环，但全国住房用地的计划供应量却连年减少，的确是一件值得思考的事情。在笔者看来，这一方面是因为决策层希望淡化“土地财政”，抑制地方政府、尤其是部分土地供给已经过剩的三四线城市的卖地冲动；另一方面，这也是因为2008年之前，许多城市集中供地导致土地存量不足，而近几年拆迁等综合成本的上升也令新增土地储备的难度上升，如果再制定与此前规模类似的供地计划，实际的完成情况必然大打折扣。

　　不过，需要看到的是，近几年来，土地市场呈现出脉冲式成交的特点，而其周期与二级市场的冷热交替趋势高度趋同。究其原因，还在于地块的成交价格在很大程度上取决于开发商的拿地热情和购买力，如果市场表现不佳，大多数开发商都将面临资金链紧张和高库存的压力，其在土地市场上的活跃度自然大打折扣。在此背景下，即使地方政府推地，不仅最终的成交价格可能较为有限，而且还有流拍的风险，因此，不少地方政府会选择在市场低迷期减少推地，等待市场好转以获取更多的土地出让收益。

　　可以说，虽然决策层有意识更合理地平衡土地供给，但到了实际操作层面，由于缺乏相应的监管和问责机制，连年下降的土地供应计划却给了地方政府捂地惜售、待价而沽的空间。以去年为例，在二级市场交投清淡的压制下，土地市场的表现也是异常冷清，但随着二季度市场回暖，从6月份开始，部分地方的土地市场出现了密集成交，而到了8月份，尽管国土部将全年住房供地计划下调为15.93万公顷，各地依旧迎来了一波“推地潮”。此外，相关数据显示，从2010年至今的土地供应完成率，每年基本仅维持在60%-70%的水平。

　　目前，虽然中央有要求供地量不低于“过去5年平均实际供应量”，但由于2008和2009年明显偏低的供应量，平均值的意义有限。而且，若按照9.77万公顷计算，今年全国土地实际供应量只需要达到计划量的64.79%就能完成目标。同时，国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22%；土地成交价款1397亿元，下降10.2%。可见随着新一波楼市调控的加码，土地市场的交投再度陷入冷淡。未来无论是地方政府继续捂地惜售，亦或是随着楼市回暖再出现一波“推地潮”，对于未来几年楼市有效供给的平稳增长都不是好消息。因此，笔者认为，有关部门在制定供地计划的同时，更需要关注具体的落实情况，并建立更有力的问责制度，保证相关计划能够有效地转化为实际供给。