截至2012年底，销售额过千亿的开发商已达3家，而排行靠前的开发商均已全部甚至超额完成了一年的销售计划，“回暖”之声四起。让行业对新的一年充满期待。

“快钱”难挣

中小型房地产企业想要与大公司在一线城市竞争并不容易，由于城市核心区域可供出让的地块越来越少，地价也越来越贵。阳光100置业集团董事长易小迪称，“在北京、上海，销售价格的70%是楼面地价，这是开发商控制不了的。”

所以在地域上，易小迪表示看好未来二、三线城市的机会，“近几年二线城市人口膨胀速度已经超过了一线城市，诸如成都、杭州、沈阳这样的城市，外来人口在购房者中的比例已经超过40%甚至一半，这表明二线城市在重复一线城市10年前的进程。”

除住宅地产外，三线城市由于新型商业物业相对稀缺，易小迪认为存在商业地产的发展机会，但关键在于商业经营特色和专业管理能力，“是功能性的需求，而不是多大面积。”

事实上，在2012年，由于商业地产基本不受调控政策的影响，开发住宅的开发商“一窝蜂”地尝试转型，这也导致个别二、三线城市商业综合体供应量急剧增长，甚至有业内人士质疑部分地区已经出现了“泡沫”。

“活水”难喝？

 “在调控过程中，房地产中小企业并不是被盈利能力压死了，而是被掐断了贷款。尤其是前几年，国资背景的开发商都有低价资金来源。”易小迪分析道，“但现在，我们感觉资金成本下降，而且银行业开始关注盈利能力强的民营企业了。”

与易小迪的选择稍有不同，朱仝更倾向于通过“抱团取暖”的方式来解决资金来源。另一方面，与金融机构合作，他更希望资本能够在项目一开始时便介入，只有这样才不至于在接下来的竞争中处于劣势。

“比如在土地的一级开发方面，世嘉是有能力、有资源进入的，但需要通过与地方政府和金融机构的沟通，锁定成本，否则没办法突破。”朱仝称，“倘若我们连一级开发都做不了，到二级开发前的摘牌就更没希望了。”

很难重现垂直上涨

对于2013年房地产行市场走势易小迪觉得短期预测是不准确的。回看2012年初的预测便知，想要看准房地产市场，难度恐怕不亚于买中彩票。

在购房需求方面，易小迪认为今年的改善型需求将呈爆发式增长，从而行业整体的销售规模会有所增长。

比起一年前的阴霾，目前房地产行业似乎轻松了很多，但开发商的苦恼恐怕一言难尽。“黄金十年”已过，伴随着中国经济的发展和城镇化进程的推进，2013年被认为是房地产行业进入下一个十年的路口，下一个十年将是怎样的十年？开发商们即使无“远虑”，却难以消“近忧”。 

来源：英才  

作者：孟德阳