众安的慢与快

    “我们不追求眼前自己是谁，我们要做的是持久，追求的是五十年、一百年后自己是谁。”3月26日，在杭州萧山区众安房产开发的第一栋办公楼里，众安房产董事局主席施侃成坐在记者的对面。
　　在施侃成向记者畅谈营商之道的10多天前，3月13日，众安房产有限公司（众安房产，0672.HK）发布2012年年报。尽管其销售数据相较2011年有20%的增长，但在一些分析人士看来，2007年登陆资本市场的众安，这几年发展得有些慢。
　　“众安规模虽然不大，但我们的后劲会很大。”施侃成说。说这话时，这个曾有着15年税务官背景的51岁老总出奇地平静。
　　“我见过成千上万曾轰轰烈烈的企业轰然倒闭，有现金流断裂的，有运营失败的。他们的教训提醒我特别注重企业的健康运营。”说这话时，他抿了一口茶，言语间有些沉重。
　　不过，对于众安而言，稳健并不代表一直慢下去。“不快当中追求快，快当中追求不快。”施侃成说，众安过去的慢是为了稳健，是为了提升和促进。今年开始，众安也要快起来，但也要稳健。
　　“但依旧严厉的房地产调控形势似乎并不是一个适合快速增长的时机。随着行业整体利润的下降以及市场的风险不确定性，众安的提速能否如期实现，还存在很多不确定性。”一位杭州本地房产人士对记者说。

　　慢中之快

    成立于1997年的众安房产，起步于杭州萧山区，2007年在香港上市。“公司从1997年成立，到2007年上市，这10年中我们的提升速度很快，我们从无到有，从小到大。”在施侃成看来，作为浙江省第二家在香港上市的房企，众安在浙江市场一直做得不错。不过，全球金融危机之后，众安选择了稳健的经营发展策略。
　　“在大的市场背景下不是求规模，也不是做更大的拓展，我们选择的是平稳发展，是厚积薄发。”施侃成解释有关外界质疑众安今年发展过慢时说。
　　“厚积薄发”几个大字，高高悬挂在众安的贵宾室里。“企业的发展会经历不同阶段，更重要的一点是在发展中如何储备能量，而不是把所有的能量一下子全用完。具备了力量之后，在某个阶段需要的时候才发力。就像蓄水池一样，大量的水储备起来，当需要的时候才放出，不需要的时候，保持现状，这样才能永续发展。”施侃成说。
　　在外界看来发展有点慢的众安，近几年却在暗暗积攒能量。立足浙江本土，众安已在合肥、淮北、苏州等长三角地区的二三线城市积极布局，业务范围除了住宅开发，还涉足商业地产、旅游地产、农业产业等多元化发展领域。
　　数据显示，截至3月13日，众安房产的土地储备达到719万平方米，平均土地成本为927元/平方米，足够满足未来5年的增长需求。
　　不过，在业内人士看来，众安房产的发展速度不快，与其之前的中高端产品定位受调控影响较大有很大关系。另外，在房企注重营销的时代，众安房产过去多是以坐销为主，这也使得其相对较被动。
　　为了适应今后的快速发展，众安房产去年在内部战略及开发经营方面做了一些调整。把房产开发中房产经营、商业经营及服务经营三大经营业务进行了相应的职权体系分离，实现内部管制的清晰化，管理目标的明确化，激励办法的有效化。同时，还提出平价购地、平价销售、快速开发、快速回笼的“两平两快”发展战略。
　　“今后主要以刚性需求和改善性需求产品为主，并加快开发速度。”在施侃成看来，今后房地产市场将逐渐回归行业标准，公司将以高性价比的产品，大众化的价格，以低的毛利适应未来市场发展。
　　众安房产营销投资总监任修远告诉记者，公司这两年对营销策略和营销思路做了相应调整，以快速销售、快速回笼资金为目的，营销团队引进了一大批营销人员。同时，也灵活调整营销策略，施行行销模式为主导，坐销为辅；同时促进公司内部的升职竞争模式，对员工进行系统的培训，倡导全员销售的意识。
　　在注重住宅产品结构调整的同时，众安房产也注重持有型物业的增加，为未来发展提供稳定现金流。施侃成表示，今后公司会继续推进商业物业发展，这部分会带来现金流，同时作为配套也能够提升整体住宅项目价值，可以产生协同效应。
　　在投资物业方面，目前众安房产有4个主要投资物业处于在建或规划阶段，规模已超过100万平方米，并计划在未来3～5年开业，希望规模能增加至200万平方米。
　　在酒店业务方面，目前众安共有5个处于在建或规划阶段的酒店，计划在2015年开始陆续投入营运。

　　快中之慢

    为了提高库存去化速度，众安调高了2013年的销售目标，提出销售目标在去年基础上翻番计划。数据显示，2012年众安录得合同销售额约21.7亿元，合同销售面积为18.1万平方米。2013年可售面积约为84万平方米。
　　“过去我们的速度太慢了，今后要快起来。”施侃成坦言。为了配合快速发展的需要，众安房产制定了快速开发的策略决定，在新购地之后三个月开工，八到十个月就可以开盘，达到资金的平衡。而在众安房产内部，平价购地、平价销售、快速开发、快速回笼的“两平两快”战略已成为共识。
　　资金方面，目前众安房产手持现金11.2亿元，总资产149亿元，净资产86亿元，另有24亿元银行授信未使用。“公司的所有在建项目与2013年要新开工的项目的土地款全部付完了，不需要再支付土地款。2013年新开工项目与我们现有在建项目，预计资本支出为28亿元。”众安房产执行董事沈条娟表示。
　　数据显示，截至2012年底，众安净负债率为54.6%。2012年总债务为42.3亿元，境内银行贷款占44%，境外银行贷款占18%；一年之内到期债务占41%，一到两年的占31%。
　　“公司的负债率一直控制在50%～60%之间。今后也严格控制在这一范围内。”施侃成说。有着10多年税务官背景的他在谈及公司的快速发展策略的同时，也毫不讳言市场风险，“我们的压力也很大，现在二三线城市的库存量普遍较高，我们的很多项目正是处于这类城市，所以我们的策略是要加快销售速度”。
　　不过，众安房产的销售目标翻番计划能否顺利实现，还有待于市场检验。标准普尔表示，众安房产的销售改善幅度存在不确定性，财务风险较大。虽然公司增加普通住宅供应，但其在高端市场的风险敞口依旧较高，而后者受调控政策影响最大。
　　而随着近几年大型房企陆续进驻浙江，浙江本土房地产企业也受到外来大型房企的冲击，面临日益激烈的竞争环境。对此，施侃成认为，相比“大公司”而言，众安这样的“小公司”会选择适合自己的且适合快速开发的项目，主要会专注城市未来的核心区域，走低负债、快速开发、快速周转、低毛利的路线。
　　谈及众安未来的发展方向，施侃成表示，一个企业要做持久，关键是要把握好在恰当的时机制定合适的策略，即企业的经营决策，这点非常重要。“未来众安会结合市场发展，不断调整企业的风险管控，提高企业的管理水准，增加竞争力，坚持做持续发展的企业。”“本来这个市场是狂风暴雨，你再去做一些狂风暴雨的动作，这好比飞蛾扑火，做企业一定要稳。2009年房地产形势好的时候，很多人冲进来，进去10个亿，出来就剩5个亿了，有的到现在还套着呢。”施侃成说。