金地借道信托筹资 南京仙林湖项目融资4.5亿

　 观点地产网 陈业 继去年万科将其南京南站项目与云南以项目打包，以信托的方式融资7亿元后，近期，作为招保万金之一的金地，也在南京选择了将其仙林湖项目，以发售信托产品的方式来融资。

　　据悉，此次金地发售仙林湖项目信托产品的总融资额为4.5亿元，认购起步是100万元。

　　信托收益，按照投资人出资规模，分成了ABC类三种收益标准。其中，期限为18个月的产品，100万到300万元，年化收益为10.5%；300万到600万元，年化的收益为11%；600万元以上，年化的收益为11.4%。到期之后，将一次性分配预期收益，并且归还本金。

　　此外，该信托计划还设计了24个月和36个月的不同期限产品，最高年化收益为12.3%。

　　仙林湖项目市场看好

　　与去年万科信托计划结果相同，此次金地发行的上述信托产品也受到了市场的认可，据悉，目前该信托计划产品已经开始发售，且该信托产品受到了投资者的追捧。

　　至于受追捧的原因，相关分析认为，最主要的原因，或还是因为投资者对金地仙林湖项目所在版块的前景看好。

　　据南京业内透露，金地南京仙林湖项目的地理位置相对不错，靠近仙林湖，目前包括招商、保利在仙林湖都有项目，因此，预计未来项目的销售价格不会低。

　　“虽然该项目目前的区域的交通不是很便利、配套也不是不足，但具有很大的升值潜力”。

　　除看好上述项目前景外，相关分析还认为，目前市场其他投资产品的预期收益率较低，而此次，金地发行信托产品投资的预期收益比较稳定。

　　据了解，仙林湖项目为金地于今年6月19日，力克中粮地产、万科、莱蒙等8家开发商后，以总价28.7亿元夺得，楼面价为7863元/平方米，溢价率为75%，创下了仙林湖区域的新“地王”。

　　上述地块是2009年招商地产仙林湖退地的一部分。2007年，招商地产和九龙仓曾联合拍下这幅仙林湖西侧地块，但最后因市场情况未按时缴纳首期款项而被国土局在2009年取消了拿地资格。

　　资料显示，上述地块起拍价为16.44亿元，地块总出让面积约14.6万平方米，规划为住宅用地。目前，该地块项目名称为金地湖城艺境，项目的总平面规划设计方案批前公示显示，该项目总建筑面积约47.19万平方米。

　　项目预计11月公开现场售楼处，年底开盘首推2、3、4号楼多层洋房，面积100-140平米，毛坯交付；不久前，该项目的花园洋房销售价格被传将达到1.8万元/平方米。

　　借道信托筹资加速周转

　　就金地此次融资动作，上述南京业内认为，金地自身方面或对仙林湖项目的前景比较看好，同时，“借道”该项目扩展新的融资渠道获得发展资金，增加现金流也不失为一个好的契机。

　　不过，就此次金地发行该信托计划融资4.5亿元，外界存疑之处便是，金地今年销售情况较往年有大幅增长，为何此次会选择通过信托方式融资，毕竟向投资者筹资需与投资者分享项目部分收益。

　　对于上述疑问，相关分析则认为，在金地前9月净利下降的情况下，这一举措或能帮助金地释放更多的资金去拓展新项目，以此来加快项目周转率，叠加净利。

　　据悉，虽然今年前9月，金地的销售金额及面积同比有不同程度的增幅，但归属于上市公司股东的净利润却同比有所下降。

　　金地前三季度财报显示，前9月，金地累计实现销售面积248.6万平方米，销售金额318.8亿元，同比分别增长30.2%和42.8%；

　　1-9月，金地归属于上市公司股东的净利润7.16亿元，同比下降22.2%；每股收益0.16元，同比减少23.18%。

　　就净利下降的原因，相关研究机构指出，其一是，房地产结算毛利率较去年同期下了6.8个百分点，为26%。这是因为2011-2012降价促销产品及高地价低毛利产品进入结转高峰。

　　再者，今年所得税较高。今年1-9月，金地所得税与利润总额比值高达38%，而去年同期仅26%。这是由于较多项目未到结算，冲低了利润总额,这一效应随着未来结算将弱化。

　　了解金地的人士，或不难知道，上述净利下降所提及的高地价低毛利产品则主要是指，近年来，金地高周转路线下所打造的刚需产品，而正是基于结构转型的深入，金地的净利润表现受到了部分影响。

　　同时，在拓展项目方面，南京相关业内则认为，金地或主要想筹更多的资金，拓展南京市场。

　　该业内表示，虽然金地在南京已有一定的土储，但较保利、五矿、绿地却仍相去甚远；再加上，南京的土地市场对开发商的资金支付要求较高，若想要继续扩张，充足的资金则成为必要的前提。

　　据了解，作为金地10-11月在南京主推的两个项目，金地自在城、金地明悦项目目前在南京市场的销售情况都不错，其中十月底金地自在城项目推出的褐石洋房，销售均价达到了1.6万元/平方米，为南京板桥附近的第一高价盘。

　　根据最新销售动态显示，金地南京自在城目前在售新推出花园洋房，共156套，去化约8成，面积108-143平米不等。