“限房价竞地价”模式降温躁动楼市

　　2013年的土地市场，就像最近的天气，持续高温。为应对狂热的土地市场，21日，北京2013年首例限房价竞地价地块正式网上挂牌竞价。业内人士指出，随着限房价竞地价房集中入市，将在短期内有效平抑区域内房价。尤其是在一度因为土地市场火爆而拉高房价的情况下，限房价竞地价模式应在一线城市进行推广。

　　进展

　　推“限价房”保护“夹心层”

　　据北京市国土资源局公告，自8月21日起，今年首宗限房价地块朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块(以下简称“豆各庄地块”)将开始网上竞价，起始价为24.5亿元，竞价阶梯为1300万元，竞买申请截止时间为9月3日。截至目前，该地块仍未收到任何报价。

　　交易文件显示，豆各庄地块土地总面积为22.45万平方米，其中建设用地面积11.80万平方米，建筑控制规模29.46万平方米。其中，5.15万平方米用于“公共租赁住房”配建。除公租房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元每平米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

　　据了解，限房价地块是指在土地出让前的限制条件中就约定了入市价格，开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。与其他土地出让方式相比，这种方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地，对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调控作用。

　　此前4月，北京版“国五条”细则就明确提出，北京将改变住房供应体系，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。北京市住建委主任杨斌指出，北京市将出台有关自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策“这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。”

　　“作为今年首块真正意义上的限房价地块，豆各庄地块相比此前的沙河地块，没有约束购房者必须所在的区县。”中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，豆各庄地块只是限房价竞地价地块的开始，下半年北京还将提供多块类似地块。

　　张大伟认为，这种“限房价”地块的出现意味着北京住房调控思路由二元变成了三元，从传统的“保障房+商品房”，变成了“保障房、限价房和商品房”，限价商品房在购买上并没有像保障房一样有诸多限制，可以更多惠及城市中等收入的“夹心层”。

　　对于是否参与竞价，绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红对《经济参考报》记者表示，限房价竞地价意味着地方政府并不希望产生过高的溢价。但是对于房企来说，必须在保证利润并产生效益的前提下进行购地。因此，在此类地块相配套的政策还没有出台之前，绿地对于此类地块还处于观望阶段。

　　“开发此类地块最重要的就是成本控制。”石文红指出，具有一定保障房经验的国有房企开发此地块的可能性较大，这类房企可以较好的控制由于限价而带来的成本限制。

　　躁动

　　高地价推高房价

　　“地方政府选择限房价竞地价的根本原因在于，不差钱的房企看到市场还有上涨空间，便选择高溢价比拼‘抢地’，造成‘地王’频现。随后，房企又将高溢价部分转嫁给购房者，造成高房价。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，对于房地产市场来说，土地价格相当于面粉，房价相当于面包，面粉的价格不仅受到当下面包价格的影响，还反映对将来面包价格的预期。

　　事实上，2013年以来，土地市场热度持续升温，甚至一度超过房市，“地王”频繁出现。数据显示，2013年1月-6月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿，接近2012年全年1934.92亿元。

　　下半年土地市场则继续延续了上半年的火热，甚至有超过之势。以上海为例，今年1月-7月，上海共计成交经营性用地103幅，相当于去年同期的2.3倍；成交金额达到846.8亿元，相当于去年同期的5.3倍。中国指数研究院统计显示，截至8月中旬，上海今年的土地出让金已达1024亿元，预计上海全年土地出让金将突破1500亿元，有望达到2010年1523.7亿元的最高水平。其中最受人瞩目，起拍价高达175亿的上海浦西最后一块黄金地段的“徐家汇中心项目”，也将于9月5日确定买家。

　　北京方面，则是于22日即将进行公开招拍挂的北京市房山区长阳镇理工大学9号住宅及体育用地，仅在前期报价阶段就已出现19次报价，达11.58亿元。按照这一价格计算，楼面价已经达到了10493元每平方米。值得注意的是，这已超过苏宁电器在2010年12月获得的北京市房山区拱辰大街公建混合住宅用地(金谷大厦)地块楼面价9465元每平方米的价格。

　　高企的地价带来的是不断上涨的房价。统计局日前发布数据显示，7月70个大中城市新建住房与6月相比，62个城市房价上涨，涨幅最高2.2%。同比方面，与2012年相比，价格上涨的有69个城市，涨幅最高达18.3%。

　　“房地产行业经过了快速扩张和调控打压后，进入了新的平稳发展阶段，目前房价压力不再来自非理性的投资需求以及由此导致的房企提价，更多的是来自于土地市场的火热对成本端压力的自然传导。”链家地产研究中心研究员张旭认为，从目前的土地市场以及与房地产建设相关因素的情况来看，虽然没有出现2009年及2010年暴涨的可能，但是后市成本推动房价上涨的压力依然存在。

　　举措

　　“限房价竞地价”为房市降温

　　事实上，由于限房价竞地价将规定未来售房价格，也进一步锁定房企的利润空间，因此此类地块并不会像大多建设用地高溢价竞拍。

　　顾云昌坦言，限房价竞地价是政府为抑制房价，选择牺牲部分土地出让金以换取相对较低的固定房价“但也正因为价低量大，会进一步对房地产市场起到降温作用。”

　　的确，豆各庄地块并不是北京第一次试验限房价竞地价。早在2011年，北京就曾推出“限房价、竞地价”商品住宅用地———房山区长阳镇起步区6号地块，建筑面积23.95万平方米。中铁房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下，折合楼面地价为6095元每平方米。根据招拍挂文件的规定，该地块商品房的销售限价均价为1.25万元每平方米，户型面积限定为中小套型。

　　“当时房山商品房均价为14000-15000元每平方米，限价房的价格相比市场价格低20%以上，对区域影响非常大。超过2000套的供应，不仅消化了需求量，也明显拉低了区域售价。之后北京在门头沟、大兴也出让过同质的地块，对市场都有非常明显的影响。”张大伟说。

　　张大伟指出，一般商品房楼盘之所以会分期开盘，一方面是为了抓住购房者心理，造成抢房现象，另一方面则是捂盘推高价格“而‘限价房’有固定价格，没有捂盘价值，因此会集中放量。”

　　“‘限房价’类地块体量多属于超过20万平方米的大型地块，涉及数千套住房。集中放量不仅会影响市场预期，也会稀释部分未来购房需求。”张大伟说。

　　顾云昌也认为，除了必须是首套房外，此类房申请标准其他限制并不多，因此，大体量的“限价房”在一定时期内瞬间形成大量有效供应，并将区域房价心理预期锁死，以此在短期内影响区域整体房价。

　　“应该在一线城市推广‘限房价竞地价’模式。”顾云昌指出，一线城市经济发展稳定“夹心层”人口众多，保障房、“限价房”、商品房三元制结构供应，可以保障各类人群住房需求。