住房出售按差额20％缴税能否有效抑制炒房

——中央财经大学财政税收研究所所长曾康华谈自有住房出售缴税新规
 
本报记者 宋晓亮

    3月1日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称 《通知》）。《通知》中明确指出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征。要求各地今后严格按所售房屋增值额的20％征缴个税。
    这次调控为何如此严厉，又能起到什么作用呢？就此，中国经济时报记者专访了中央财经大学财政税收研究所所长曾康华教授。他认为，该《通知》作为调控房地产的策略，主要期望通过增加税负来抑制房产投机行为，不过持有5年以上的自住房基本不受影响。他预计二手房交易量和房价或将走低。
    中国经济时报：这次政策调控的力度较大，明显增加了某些房产交易行为的税负，该政策的推行目的是什么？
    曾康华：该《通知》是继2月20日国务院常务会议推出新“国五条”之后，出台的被认为是新“国五条”的实施细则，是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。《通知》中除了推行稳定房价实行省长问责制、实施更加严厉第二套住房购买审查制度、提高购买第二套住房信贷的首付款比率和提高贷款利率等调控房地产市场的重要手段外，还对出售自有住房缴纳个税的原则进行了明确规定，这些措施严厉、税负徒增，可谓力度巨大，为近年来最为严厉的调控房地产市场措施。
    中国经济时报：《通知》要求对出售自有住房按规定征收个人所得税，严格按所售房屋增值额的20％缴纳个税，跟以前的征收方式相比有了哪些变化？
    曾康华：此前，房主如果出售普通住宅，以北京为例，可选择两种方式缴纳个人所得税，个税为缴纳总房款的1％或者缴纳增值差价的20％。不过，多数二手房交易都选择总房款的1％这种方式缴纳。比方说，房主要出售一套二手房，核实房屋原值50万元，现在销售价格200万元，如果按总房款的1％缴纳个税，税负2万元。如果按售房屋增值额的20％缴纳个税，这一笔房屋交易的增值额为150万元，缴纳20％的个税就是30万元。
    所以，这次《通知》最令人关注的焦点在于个税征税方式从严：二手房交易的个税征收，由交易总额的1％，调整为按差额的20％征收。
    中国经济时报：您预测该政策能否有效抑制房产投机行为、稳定房价？对普通居民自住房有没有影响？
    曾康华：20％的个税征收比例会让一大批投机性购房者望而却步，是“狠招”，或将导致短期内二手房成交量暴涨。而从长远看，二手房交易量将出现明显下降，今年第二季度房价有可能走低。
    按照财政部及税务总局、住建部 《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税，可见，对于家庭唯一的且业主持有5年以上的房屋，基本不受政策限制。