供过于求,清远楼市前景未容乐观

供过于求,清远楼市前景未容乐观

文/邓浩志

    受广佛限购影响，清远市近几年吸引不少广州人投资买房。近日清远市市长表示，广州人买走接近1/4的清远房，并且在现时推进广清一体化的情况下，希望进一步发展成广清同城化。但考虑到清远的地理位置和供求结构以及广州未来的发展方向，清远房地产的发展情景依然不被看好。

现状：整体市场供过于求，价格小幅上涨

    2012年清远市批准预售面积518.26万㎡，其中市区295.38万㎡，全市同比增长53%。而今年全市商品房销售面积412.81万㎡，其中市区191.62万㎡，同比分别增长了26.15%和下降了1.05%。由此可知，2012清远市新增住宅消化率为80%，销售面积有所增长但增速明显小于预售面积，全市呈现供过于求的局面。而市区消化率更只有65%，供过于求的情况加剧。

    实际上，清远自2008年始呈现供过于求的局面，除去2009年消化率达110%外，近五年清远市平均市场消化率仅为78%。主要原因在于，第一，清远人口流失严重，劳动力向一二线城市聚集，住房需求有限。第二，受到房地产调控影响，外地投资客有所减少，直接影响了房屋的销售状况。目前清远楼市购房者主要为外地买家，主要由于一方面本地人受当地经济发展水平制约，收入水平不高，其购买力较弱。除去公务员之外，一般难以负担起当地的房价。另一方面，自广佛限购以后，清远楼市由于不限购以及房屋价格低吸引了不少投资资金流入。但随着楼市调控政策日益严厉，信贷政策进一步收紧，投资者入市也受到一定影响。第三，2009-2011年三年间，土地市场异常火爆，本地房企、外来房企大量入主清远楼市抢建楼盘，直接导致了清远新增住宅供应量在近几年集中爆发。资料显示，2010年市区一级地皮市场成交26宗地块，成交面积266.61万平方米，同比增长174.4%。而2011年仅一季度，仅万科、恒大、碧桂园即收购至少225万平方米，相当于2010年出让总面积的84%。因此，纵观目前清远房地产情况，楼盘多，体量大，住宅供应量多又缺乏需求支撑，从而出现了供过于求的局面。

    而在住房价格方面，近几年清远也没有出现大幅上涨的趋势，2012年清远市区均价为5041元/平方米，同比仅上涨了3.92%。

    因此，在短期看来，清远楼市发展不容乐观。一方面当地缺少刚需支撑，投资者占比大，商品房空置率高。另一方面供需已出现失衡，供过于求，库存量消化需要相当长的一段时间。

未来：城市发展重心转移，交通、距离仍为发展屏障

    尽管清远与广州已达成广清一体化的战略协议，并有意向广清同城发展，实现清远楼市新一轮发展，但现实中可行性不大。

（1）自身土地供应充足，产业单一，人口稀少

     清远市为广东省最大的地级市，面积达到1.9万平方公里，而人口只有405万，人少地多。加上目前清远市房地产发展仍处于起步阶段，尚有很多住宅用地有待推出开发，因此预估将来供应量将会非常庞大。但由于目前产业发展主要依赖房地产，产业结构单一，经济发展缓慢，难以吸引外来人员置业就业。因此，清远在未来很长的一段时间里依然难以改变需求不足的现状，当地房地产市场难以实现价值的腾飞。

（2）三大区域夹击，距离较远，通勤难度大

 一方面，清远与广州之间受到花都、从化、增城等的阻隔，距离相对较远，即使将来广清轻轨通车，受惠的仅是轻轨站周边的楼盘，加上清远到广州北站需要半小时车程然后再转地铁才能进入广州市区，耗时长、路线曲折。因此，要吸纳广州刚需客户置业清远不太现实。另一方面，花都、从化、增城作为广州较早开发起来的外围住宅区域，区域内已有不少大型楼盘，目前为止已然是广州市住宅供应大户。2012年花都、增城两区合计占全市新货量的三分之一。对比清远市，该三个区域距广州较近，而且已有一定的居住规模和居住氛围，未来土地供应量充足，仍将陆续有新货推出。恐怕清远市要吸纳广州人置业优势不大，实现广清同城更有难度。

（3）广州城市重点向东、向南拓展成大势

广州由于受到白云山的天然屏障制约，在城市发展的进程中，已很难向北部扩展。因此，早在2000年，政府就已提出“北优”“南托”“东进”“西联”的发展战略，表明城市向东部和南部扩展。而随着2011-2020城市总体规划提出南沙和东部山水新城为率先带动转型升级的两个新区，更凸显了广州未来城市重点向东、向南发展是大势所趋。这意味着东部和南部作为重点区域将获得广州市政府财政上的大力支持，再加上南沙获批国家级新区，更加需要大量的财力投入完善基础设施。因此，清远作为广州北部的城市，将不会是政府重点发展的区域，亦较难获得政府财政上的扶持。

（4）国五条政策落实将对当地市场造成较大打击

一方面，政策表明“房价上涨过快的三四线城市有可能纳入限购”，清远有纳入限购的可能；另一方面，由于住房信息联网的进一步推进，联网城市不断增多，这意味着很多异地投资客将会面临高首付和高利率。投资成本上升，投资资金抽离，这对于由投资客支撑的清远楼市而言，将会造成很大的打击。