开发商盖房同时被指定行“善举”

开发商盖房同时被指定行“善举”

邓浩志接受《南方都市报》采访

    南海顺德要求新推商住地捆绑建设公建配套设施，甚至包括图书馆、电影院、演艺中心，业界称可完善新兴区域配套，普通配套建设负担不大

关注公建配套

开发商出钱建社区公建配套已成趋势

    记者发现，目前顺德区新推地块中，普遍有着明确的社区服务类配套要求，如目前正挂牌的位于伦教的一宗计容总建筑面积不到6万平方米的地块，被要求配套2000平方米以上社区文化活动站，而其他不少地块则要求兴建社区健康服务中心、警务室、居委会等，建成后无偿交由政府。

南海区近半年新推地块，则在公交场站、公厕等配套上要求细化。占地面积超1万平方米的商住用地，普遍要求配建20 0 0到5000平方米公交场站，以及公厕等配套设施，建成后无偿交给政府。去年底开盘的中海·锦城楼盘，则是南海区最早一批要求配建公交场站的小区，其公交站场占地5000平方米，造价约500万元，由开发商出资。

    而南海、顺德两区不少商住地块，也被要求配建幼儿园，仅以桂城海八路新建设地块为例，中海·锦城和佳兆业竞得地块，均要求配建幼儿园，并对建设规模、办学班级数进行了约定。

    对于这种基础性的社区服务类公建配套，记者查询后发现，目前南海、顺德两区已普及落地，而禅城区在新推地块上则没有统一且明确的规定。

新楼盘被指定配建图书馆、电影院

    记者近期查阅全市土地交易记录发现，南海、顺德部分新推地块，还被土地出让方要求配建图书馆、电影院，部分地处城市中心的综合体地块则要求配建公共绿地，这意味着小区内包含的公建配套外延进一步扩展。

南海区国土网站供地列表中显示，本月底挂牌的南海区狮山镇“五福寮”地块，就相当罕见地在规划条件中要求    配建青少年宫、图书馆和演艺中心，合计保底建筑面积达到54000多平方米，而该地块总占地近10万平方米。

    去年12月底，顺德区龙江镇成交的一宗3 .3万平方米的商服用地，则被要求配建图书馆、电影院。两者产权不得转让，可由受让人商业运作。

    与上一地块同期，中海地产斥资2 8 .4亿元在桂城拿下的A 18街区地块，规划要求其地块D区地上部分为城市公共开放绿地，由竞得人负责建设并向公众开放，投资总额不得低于2500万元，同时须无偿移交给南海区政府400个地下负一层的地面停车位。

旨在完善新兴区域配套

    不论是在新推商住地块捆绑交通、社区、教育的基本公建配套设施，还是在一些特定地块中兴建公共绿地甚至是大型文体设施，在发展商看来，这在大方向上是有利完善新兴区域的配套，提高居住便利度。

    目前，南海区在新推的商住地块中，基本都带有公交站场建设要求，而这一要求也是南海区完善新居住小区出行条件的一项举措。去年6月，南海区交通部门会同规划、国土部门起草了《在土地出让阶段落实公交站场配建的操作办法》，为之后这项举措落地普及，打下了基础。

    星星华园国际营销总监柯志斌就认为，这是一个“好的现象”。他认为，佛山中心城区配套比较完善，但在镇街和距市中心较远区域的市政配套相对薄弱，政府现在意识到一点，从居住的角度，可以提高与居住相关的出行、医疗、卫生、教育配套成熟度。

    方圆地产首席分析师邓浩志则指出，这实际上是一个通行的要求。房地产项目本身多少带有一些公建配套，这一块的建设工作由房地产商负责后，原来由政府建设可能存在的协调、管理及专业性不足都可以“打包解决”，在城市规划上也有利于统一考虑，是一个比较值得推广的举措。

焦点

公建项目，成本会否羊毛出在羊身上？

    建一座小型的市政绿地，投资额需数千万，而一座公交站场费用则是数百万，再加上部分小区指定需要配建幼儿园，有业界人士就担心，开发商是否会转嫁成本压力，进而推高房价，羊毛出在羊身上。

普通类的公建配套负担不大

    对此，不少房地产开发商指出，包括公交场站的建设，和社区居委会、小型文体娱乐室、卫生服务站等设施，对发展商的成本支出增加不算明显。

    记者调查中就发现，以顺德区目前新推地块中需要普及的居委会、社区警卫室、健康服务中心等公建用房，建筑规模往往控制在数千平方米内。以顺德区将要推出的一宗镇街用地为例，其要求宗地内须配套社区居委会大于500平方米计容建筑面积、社区健康服务中心大于1500平方米、以及大于50平方米的社区警务室，保证50%的建筑面积设在首层，合计建筑面积约2050平方米。

    邓浩志就指出，目前佛山商住用地的土地成本约为10000元/平方米，已经算是比较高的，而楼盘的建安成本为毛坯2000元/平方米左右，而用于社区配套用房的成本要比商品房更低，对开发商来说负担不大。

    但部分业内人士也指出，小区内强制要求兴建幼儿园，可能会给楼盘规划、布局带来更多隐性成本，长信房地产集团营销总经理徐伟钊就坦言，“有时候小区幼儿园对楼盘而言，是一个鸡肋，建起来之后容易降低楼盘建筑密度。但具体费用会上升多少自己也没测算过。”

同时，记者查询发现，目前顺德、南海两区推广的社区类公建配套，也并没有让楼盘土地价格得到优惠，“这方面都是同一尺度，地价优惠谈不上。”是不少业内人士共同的判断。

大规模的公建设施地价上折让明显

    但对于一些规模较大，投资额比较多的公建配套，政府在地价上也做了一些让步，吸引开发商进驻，而在幼儿园等需要较多成本的公建配套建设上，也有业内人士呼吁政府给予一定税费优惠。

即将推出的南海区狮山镇“五福寮”地块，规划要求配建青少年宫、图书馆和演艺中心。合计保底建筑面积达到54000多平方米。地块性质为多功能商服用地兼容城镇住宅用地，同时容积率要求较为宽松，只需≤5 .7，近2 .7亿元起拍价，起始楼面地价仅500多元/平方米，而在小区附近的博爱路段，过往商住地块起拍楼面价起码在2000/平方米以上。

    而在保利地产1月15日在顺德德胜商务区拿下的A 11地块，折合楼面地价3020.31元/平方米。由于地块同样需要兴建1万多平方米的公园绿地和市政道路，在业内看来，总体成本上也比较便宜。

不少发展商指出，公建配套不论是社区类的还是较大体量特殊性的，发展商都会打入“硬性成本”中，会作为地块经济技术指标来考量，但作为一种普遍性的要求，也不至于让未来佛山的房价立刻“水涨船高”，但企业会在土地、税费成本高昂的情况下，“把账算清楚”。

    由此，对于已经在南海、顺德新推土地的公建配套中，作为普及对象规定需要建设的幼儿园，业界人士就直言希望政府可以给予税费方面的优惠。