阳光100三年调整结束 易小迪圈点得失

“最近3年，我们的发展是有得有失的。这几年，我们没有上市，失去了发展速度；但我们也有得，随着结构转型，我们的盈利能力在提升，并且找到了主力产品的竞争力。”阳光100置业集团总裁易小迪说。

商业地产成为众多房地产企业在地产调控中转型的方向，不过，做商业地产绝非易事，甚至比住宅开发更加血雨腥风，在这条路上，很多企业还只是处于摸索的初期。

阳光100所进行的结构转型中，正在逐步增加商业开发的比重，不过，阳光100并没有简单复制传统意义上的商业地产开发模式，如开发购物中心、商业综合体等，而是结合自身特点探索出的一套模式。目前，这一转型给公司所带来的机会已经初现端倪。

调整

易小迪表示，经过3年的时间，产品结构的调整基本上已经出来了，通过产品的创新，盈利空间得到了提升。“这3年，应该说得远大于失。”易小迪说，接下来阳光100的业绩应该会有较快的增长。

阳光100进行的结构调整，主要形成了两个类型的主力产品，一是商务综合体项目，一是复合型大盘项目。

商务综合体一般包括写字楼、酒店、商业、公寓等业态，但一个明显的特点，是产品针对的对象以商务人群为主体，不同的产品类型，都是围绕这个核心客户群展开；复合型大盘项目，一般位于城市相对偏远的地方，但是要有较大的规模，如其在长沙、沈阳、无锡、清远等地的项目，体量都在100万平方米以上，在项目中心位置，会有较大体量的商业地产面积出现，形成一个小镇中心。

实际上，阳光100此前早已经形成了两大主力产品线，即阳光100城市广场和阳光100国际新城，现在定位的商务综合体和复合型大盘两类产品，正是在这二者基础上的升级。

无论是商务综合体，还是复合型大盘，一个共同的变化在于，其中都会有大量的商业地产面积出现。

商业模式

“我们的商业地产模式，应该说是用经营型的思路来经营商业，用开发的思路来复制。”易小迪坦言。

商业面积全部持有，有压力；如果全部卖掉，又会出现问题。阳光100的商业地产思路，是做开敞式的商业街区，自己持有主力店，其余大部分的商业面积，则是采取销售的方式。

持有主力店，能吸引人气，培养商业氛围，其余的商铺则在统一规划的基础上，交给市场去选择。

柳州阳光100城市广场，是阳光100商业地产运作一个比较典型的例子。该项目中，一个五星级酒店，由阳光100持有；此外，项目还有两个主力百货店，城南百货和梦之岛百货。其他的商业面积采取销售的方式。

据了解，在这个项目中，阳光100持有了商业面积的40%左右，销售了60%。由于这种复合型的规划，这里的商铺销售价格能达到四五万元/平方米。

易小迪表示，例如一个10万平方米的商业街区，阳光100会采取持有其中4万平方米左右的面积，其余则销售。

阳光100运作的项目一般体量较大，尤其是复合型大盘项目，这给商业街区式的商业地产模式提供了条件。接下来，在长沙、沈阳、无锡等地的项目中，阳光100会有意识地去做体量在10万、20万平方米的商业街区，形成一个小镇中心。

“我们只持有核心主力店的部分，起一个画龙点睛的作用。商业街区必须让社区的投资者参与进来。”易小迪说，商业街区的业态可以自由组合，但同时阳光100会对街区进行统一的管理，包括灯光、喷泉、交通、停车配套等。

“商业街区业态组合的自由度，比购物中心好，而且不同业态之间的相互影响小。”易小迪说，例如，看牙医、买服装、逛便利店，这些需求都可以同时存在，此外，商业街区不需要实现统一开业，如果把主力店、酒店、公寓等的定位做好，把街区本身管理好，商业方面的定位一般都能掌握，例如柳州项目就是如此，尽管商铺销售出去了，但绝大部分都能依据阳光100的定位来做。

商业地产的持有运营，会带来沉重的资金负担，如何解决资金问题，一直是一个难题。阳光100的这一模式，对其自身来说，已经能够实现单个项目的滚动开发。

因为持有的只是商业面积的小部分，住宅和大部分商业面积都销售了，且阳光100在一个项目中的持有商业面积，一般都是在后期开发中建设，一期一般都是全部销售了，这种方式较好地实现了销售现金的回笼。更为重要的一点是，因为结构创新，也给公司带来了新的利润增长点。

复合型规划，一方面提高了住宅等其他产品的销售单价，另一方面，商业面积也能获得较高的价格。阳光100目前在一线城市没有项目，业务全部在二、三城市，据了解，其2012年全年的销售均价为9000多元/平方米，且大多是毛坯房。

阳光100走的是二、三线城市全国化布局的模式，尤其是三线城市，成为其重点区域。二、三线城市的开发环境，与一线城市有很大差别。“三线城市不缺住宅(市场是供大于求的)，也不缺商业(建设面积多，同时购买力有限)，缺的是业态，和对新城市新功能的渴望。”易小迪说。例如五星级酒店、高级商场的引进，在其柳州项目中就起到了很大的作用，而满足城市生活的各项功能，在其接下来的商业街区中，将会得到极大的丰富。

易小迪表示，整个行业后十五年将是盈利能力的竞争，目前阳光100走到了通过产品、产品创新提升盈利能力的阶段，但还没有到大量持有商业面积、以租金收入为主的阶段，不过，随着公司的发展，会慢慢走到这一步。但目前来看，开放式商业街区模式，将作为其主要的商业地产模式，阳光100不会去开发购物中心。

来源：经济观察报

记者：胡芳洁