易宪容“国五条”会不会再度夭折

楼市十年九调, 房价屡调屡高，原因在于调控政策从没有被严格执行过。新出台的“国五条”会不会再度夭折，就看政府决心有多大

2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。这就是市场所称的“国五条”。

“国五条”为什么要选择“两会”前出台？

“国五条”出台之后，尽管有不少人士认为，“国五条”基本上是老调重弹，没有多少新内容，对高房价没有杀伤力。不过， “国五条”向国内房地产市场发出了一个十分明确的信号，就是国内房地产宏观调控方式将发生重大的变化，由以往对房地产宏观调控的供求关系管理转向为预期管理，新一届政府希望通过管理预期、稳定预期来保证国内房地产市场走向健康之路。

国务院为何会在“两会”即将召开之前对房地产宏观调控进行专门部署，等半个月新政府上任后不是更方便吗？如果这些政策让新政府上任后推出及执行，不仅没有政策的延续性问题，执行起来不也更容易些吗？

国务院在“两会”召开前出台宏观调控政策，不仅在于当时市场形势十分严峻，如果政府仍然不表态，国内房地产市场将面临着巨大的危险。当时，市场中一些人或地方政府正在利用新旧政府交接期间出现的政策真空，左右市场预期，继续推高房价。试想，已经吹了十年房地产泡沫，已经上涨了十倍的房价仍然还在继续上涨，这个巨大的房地产泡沫岂能不破灭？而房地产泡沫破灭一定会

把中国经济推向危险边缘。因此，当时一线城市住房市场价格又快速上涨的情况已经让中央政府难以忍受了。政府就得出台政策来稳定当时市场预期。尽管经历了两年多的宏观调控，但房地产市场以投资、投机为主导的性质没有根本改变。2010年到2012年4月以来的国内住房市场调整，尽管效果不太显著，但还是出现了“量降价滞”，如果不是2012年上半年“稳增长”政策出台，国内住房市场可能发生质的变化。但是，“稳增长”政策一出台，房地产市场的预期突然逆转(这说明中国住房市场仍然是以投资投机为主导)。随着国内不少城市的住房价格开始上涨，不少投资者立即涌入一线城市住房市场。一线城市的住房市场又回到“量增价涨”的局面。

在这种局势下，如果房地产市场宏观调控的方式不改变，或还是只强调供求关系管理，那么一些城市的房地产市场价格还会快速上涨直到其泡沫最后破灭。这次国务院在“两会”之前部署房地产宏观调控，就是把房地产宏观调控的思路由供求关系管理转向到预期管理。

“国五条”的房地产宏观调控的预期管理还表现在政策的实质与核心上。“国五条”的核心与实质，并不是房地产税试点扩大(这是目前国内各大媒体所强调的一个看点)，也不是所谓的限购政策继续执行，而是强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调的是未来住房市场性质的改变。为此，不仅要严格限制与打击房地产投机投资，还会采取措施让房地产的赚钱功能逐渐退出市场。对此政府看得很清楚。“国五条”明确地告诉市场，梦想如前十年那样通过住房投机炒作疯狂赚钱的时代可能会结束。早些时候的住房投资投机者只有逐渐退出市场才是出路，否则政府将会继续对这些投资投机炒作严厉打击。

住房市场性质要全面改变，政府会围绕着这个目标再出台相关的具体政策，比如说信贷政策差异化更为具体(当前市场所传闻的第二套信贷政策并非是空穴来风)，比如房地产的各个环节征收不同的税收，政府能够从交易、持有等环节通过税收来调节房地产收入关系。政府的储备政策还有很多，而不是如市场所流传的那样只有征收房地产税一招一式。

房地产开发商为什么不理睬“国五条”

“国五条”出台之后，房地产与股市两个市场对该政策的反应截然不同。房地产开发商不理睬“国五条”,为什么呢？

这很大程度上表明了今天的“国五条”与2010年的“国十条”的内容没有差别有关。“国五条”的内容在“国十条”里早就有，而当时的房地产市场局势已经证明“国十条”宏观调控的失败，据此推测，“国五条”岂能对当前高房价调控起到作用？前十年，政府的每一次房地产调控都只能让房价越调越高。因此，要保证房地产宏观调控有效果，就得重新确立“国五条”的可信度。如果房地产市场不相信政府房地产宏观调控政策能够起到作用，那么中国房地产市场只有泡沫破灭死路一条了！

如何来确立“国五条”政策可信度？“国五条”的实施细则已经从以下几个方面入手。前十年房地产宏观调控政策失败，最为根本的原因就在于为了GDP增长而刻意把住房市场性质混淆，从而使得住房市场投资投机盛行，住房成了赚钱的工具。因为前十年房地产宏观政策的一个基本观念，就是认为市场的高房价是由市场供求失衡所导致的。如果不解决这种住房供求关系失衡，这种高房价将一直持续下去。而且土地永远的稀缺性更是让高房价无法下来。

其实，这是一种严重的误导。住房作为一种商品与其他商品有一个完全不同的特性。它不仅是一种价值高的耐用消费品，而且也是一种投资品(就在于政策如何来界定)。对于这样一种具有两种性质的商品来说，尽管是同一样的商品，但由于性质不同其价格形成机制、定价基础、市场供求关系、市场运行机制等方面是完全不同的。如果住房作为一种投资品，它也如其他投资品一样，其价格很大程度上取决于投资者的预期，而这种预期又受投资者个人心理因素、市场环境及市场金融条件来决定。因此任何投资者进入市场并不取决于投资的价值高低，而是取决于投资者对该产品的预期。在这种情况下，投资者对住房需求是相当不确定的。它可能在零到无穷大区间徘徊。当投资者都预期住房价格会上涨而又有好的金融市场条件时，那么这时住房投资需求可以是无穷大。市场是无法通过增加住房供给来满足这种需求。而住房消费需求完全取决于个人实际支付能力，它随市场供求关系变化。

还有，住房是一种不动产，其任何一个产品都具有唯一性。在这种情况下住房的市场结构是非正式的卡特尔联盟，即住房市场只有需求线而没有供给线。房地产开发商是住房价格定价者而不是价格接受者，他们能够透过行业惯例共同定出较高的一手房价格，也可能通过一手房价格的指标性效应引导二手房市场的价格。因此，房地产开发商具有很强的托市能力。在这种情况下，无法用住房市场消费供求关系来解释价格变化。这就是前几年不少城市的住房销售量大跌而价格不变化，即“量降价滞”的原因。

因此，当前国内住房市场存在着消费性需求(这又包括了基本消费需求及改善性消费需求)和投资需求(包括有投机性需求、投资性需求及恐慌性住房需求)。由于这两个住房需求的性质、定价基础、价格运行机制完全不一样，如果政府的房地产宏观调控不能够针对性对症下药，那么要达到遏制高房价的目的是不可能的。

房地产开发商之所以会认为“国五条”老调重弹，没有新意，最为重要的一个原因是认为，房地产宏观调控的行政性干预政策不仅没有退出市场，反之变本加厉。比如限购令、限价责任制等。理论与经验都证明，任何行政性房地产宏观调控政策，只要购买住房是有利可图的赚钱工具，投资投机者总是有办法冲破这种限制的，只不过增加少许成本而已；如何将住房消费需求与投资投机需求严格区分并遏制后者，国际上成熟房地产市场都有一套完整经济杠杆与法律制度(比如信贷政策及税收政策)，政府可以借鉴这些做法；对于当前住房市场的高房价，政府房地产宏观调控的思路仍然没有离开具体的供求管理，希望增加住房供给来解决高房价问题等。如果不对上述房地产宏观调控政策进一步改进，或细化，那么“国五条”也会走向前十年政府房地产宏观调控的老路，即房价越调控越高。

“国五条”实施细则的新意

“国五条”出台之后，在不到十天时间里实施细则就很快出台。

这向市场发出一个强烈的信号，新政府上任之后是不会容忍房价继续上涨的，政府一定有能力、有决心让过高的房价回归理性，并把国内房地产市场带上健康发展之路。其实仔细分析， “国五条”实施细则有许多有新意的地方。

首先，限购政策进一步完善。比如限购区域全覆盖、限购住房类型商品房全包括、购房资格审查环节前移、要求不同城市实行差别化的限购政策等。可以说，实施细则对住房限购各个环节有全面要求与改善，而且要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，情节严重者追究法律责任。不过，早几年的情况表明，对于这些行政性干预政策，只要住房赚钱功能不去除，无论政策上规定得如何严厉，实际发挥作用并非易事。特别当这种违规成本很低时(比如说责令企业自行整改、中介业务停止整顿等)，那么实际的效果更会大打折扣。实际上，无论是从经济逻辑还是市场的经验来看，这种行政性限制市场需求的政策更多只是会增加寻租机会而已。因此，这些政策在一定时间内要退出市场，用有效的经济杠杆来代替。

其次，市场最为关注的是差别化的住房信贷政策要更为细化。尤其是第二套住房的首付比重提高及利率上调。不过，这些都是国十条的原则内容，现在并没有增加多少。而这次继续严格实施差别化住房信贷政策的新意主要表现为以下几个方面。一是强化了借款人的资格审查。其内容包括了家庭住房持有情况、征信记录、贷款记录等。如果商业银行借助央行征信系统这样做，是容易分辨出家庭住房购买情况。投机投资者想利用银行金融杠杆进入住房市场并非易事。二是差异化的信贷政策更为强化。这种强化不仅表现为购买第一套第二套给出信贷条件不同，而且表现为不同的城市住房信贷差异化及这种差异化的弹性由银行自行决定，这就容易导致整个住房信贷的利率水平全面上升及杠杆率全面下降。三是对这种差异化信贷监管的常态化。不过，在以规模及价格管制的金融市场，银行掌握的住房信贷差异化的弹性越大，越使得这种信贷政策更可能自利。可以说，当前国内房地产投机投资最大群体就是银行的工作人员。可以说，要真正遏制住房投机投资，还得全面改进当前差异化的住房信贷政策。

第三，对于“国五条”实施细则，市场反应最为强烈的是强调对房地产交易征收20%的交易所得税。整个市场一片惊呼，认为这是房地产宏观调控以来最严厉的政策出台。其实该政策早就存在，并不是什么新东西。只不过，该税收政策一是在2008年政府为了救市，在131号文件中暂时要求采取优惠不征收，但在2010年的“国十条”中又要求恢复征收；二是各地方政府为了推高以房价飚升的GDP，在前十年都采取了化解这项政策的办法。即各地方政府对住房交易所得只征收住房交易总额的1%来应对中央，同时，中央政府也对此视而不见。在这样的情况下，市场早就形成一个错觉，以为中国的住房交易所得税率就是1%，但实际上并非如此。这次“国五条”实施细则要求征收20%交易所得税，不仅要改变住房市场这个错觉，而且也表明中央对房地产市场宏观调控的决心。

为了严厉遏制与打击住房市场的投机投资，仅是强化交易所得税征收是不够的。这次“国五条”还要求全面开展房地产税试点。这是新的东西。不过，为了全面遏制与打击住房投机投资，建立起全面严厉、公平公正的住房税收体系是必要的。在香港，就是通过不同的税收政策对不同的住房需求进行严格的限制。比如，政府针对短期投机炒作者推出额外印花税(SSD，半年内交易征收税20%)，对非香港购买者推出买家印花税(BSD，15%)，而对长线的投资者则推出“双倍印花税”，而对于完全是自住的第一套住房完全可免征这些税收。如果不是香港的永久居民，其住房在半年内交易，在香港购买住房其征收印花税达到43.5%。还有差晌税(中国为房地产税)等。为了遏制住房投机投资，政府就得通过税收政策进一步在各个环节(交易、持有、转移等)进行限制，这样才能真正挤出房地产投资投机及去除住房赚钱功能。预计在这个方面，政府的储备工具还很多，应该在适当的时机出台。不过，“国五条”实施细则已经给了市场一个明确的预期，政府会在税收政策上更为严厉地限制住房投机投资。市场决不可低估这次政府重新强调对住房交易所得税征收对市场的影响与作用。

第四，“国五条”实施细则最有新意的地方是要求建立起国内住房市场信息系统及要求住房预售制度的全面完善方面。对于后者，它也是国内住房市场一个顽疾，这次开始有所触及。但是，经过十年的房地产市场繁荣，一些大的房地产企业资金实力很大，再加上当前融资渠道的多元化，这项政策预期对市场影响不会太大。对于前者，由于强调信息系统建设长期性，所以对市场短期影响不大，但长期来说对市场的影响是十分重要的。

“国五条”实施细则的迅速出台，其内容丰富，有新意的地方不少。但是，我们可以看到，该政策更强调的是国内房地产宏观政策的连续性，强调的是新政府上任后房地产宏观的决心。实际上，要扭转当前房地产市场严峻局势，要全面转变国内房地产市场之性质，仅是现在的这些政策是远远不够的，政府还得对现行房地产宏观政策进一步调整与完善。这样才能真正挤出当前巨大的房地产泡沫，化解中国房地产市场之风险。对此，“国五条”的实施细则已经透露出这个方面的强烈信息。

(作者为中国社科院金融研究所研究员)