冰河“国五条”是对症的药吗？

国家土地财政收入模式并未改变，各项调控政策始终避开政府是房地产市场的最大分利者这一事实

2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，强调继续房地产市场调控工作。会议确定了五项调控内容，坚决抑制投机投资性购房，它被称为“国五条”。3 月1 日，“国五条”细则出台，其中关于20% 的房产交易差额税之规定最为严厉，它直接带来房地产股的剧烈震荡，并引发大规模社会讨论。

自2009年12月份开始楼市调控以来，政策调控四番升级，这看似为最严厉的一次。今年以来，全国商品房销售面积同比增长将近50%，“换届经济”效应可能带来的政策松动，使得2013年初的房地产市场出现“春天般的复苏”，似乎颇有意味。可就在这春天里，政府打出了最后一记“重拳”。

在地产股暴跌后一周，北京、上海等大城市出现购房爆发式增长，北京二手住宅网签量达到9400套，与上月同期相比增加279.5%。急需购房的以及需要‘先卖后买’的改善型置业者，是这一轮爆发式购买的主力人群。各种地产分析机构均认为，在这一轮恐惧性购买风潮之后，全国房价水平将趋于平稳，之后仍将继续攀升，“国五条”及其细则看似严厉，仍然不是对症的药。

房价上涨的根本原因

回顾这几轮调控手段，我们注意到，所有的调控都躲开了真正的要害。国家土地财政收入模式并未改变，各项调控政策始终避开政府是房地产市场的最大分利者这一事实。它们限制购买和流通，却不限制核心的利益垄断；它们挤压市场利润空间，却不解决源头暴利的根本问题。在这信息发达，民智猛增的时代，房价的秘密已掩不住事实的本来真相。

中国房地产暴利以及房价持续上涨的根本原因，是政府基于土地公有制原则而制定的土地财政政策。当代中国是税负最为积重的国家，房地产的63项税费几乎占到房价的30%40%，土地出让金也多占到房价的30%之上，这两项加起来，一套商品房至少60%收益装进了政府的口袋。调控政策挤压的只是开发商的利润空间和购买者的正当愿望，而“国五条”20%差额交易税的规定，只是在这60%上加了重重一磅。

中国地产暴利的最大受益者首先是政府，其次才是商人的市场。城市土地被政府规划和招拍挂制度局限为稀缺资源，而城市规划和招拍挂制度相结合的高妙之处在于：政府可以强势把控和拔高土地的拍卖价格，加大政府对土地价格和块数流入市场的控制力。巨大的收益使得政府不惜代价去面对拆迁带来的社会问题，因此恶性拆迁事件越来越多。

这两年，民营地产企业哀鸿遍野，而央企地产公司却频频逆市拿地。三年前严令退出房地产市场的78家央企，有的阴魂不散，有的转世投胎，他们或明或暗的推波助澜，成为调控过程中真正的阻力。

货币超发

货币超发带来的通货膨胀也是房价高升的重要因素。货币的严重超发使得建筑原材料价格暴涨，人工和财务成本激增，当萝卜青菜都出现倍数的价格，房屋的价格不可能背道而驰。央行统计数据显示，2013年2月末，中国货币供应量余额达到99.86万亿，逼近100万亿，是无可争议的世界第一。而在十一年前这个数字仅为16万亿，十一年里货币余额增长五倍多，甚至超过了房产的平均升值比率，在这样的通货膨胀率下，一切楼市价格走低都是假象，因为“种菜”成本和“菜市场”的租金都在持续升高。土地资源垄断加上自炒自卖的行径，再加上自身还是游戏规则的制定者，用各种强制性手段掠夺社会财富。毋庸置疑，中国已经成为金融内控风险最高的国家，中国房地产市场也已经成为一个最不健康的“累卵市场”，它只能向上继续垒，保持它的结构平衡不倾塌，而不能从下拆砖头，向上垒的结果最终要比拆砖头更为可怕，而我们只能眼睁睁等着它的未来发生。

房价的未来

不改变城市土地垄断性经营的现状，不约束依靠土地财政收入支撑GDP的欲望，不降低种类繁多的房地产税费，不限制国有企业在房地产市场的不当行为，任何压制和限制性的调控手段都将与初衷南辕北辙，甚至会病上加病。房子是特殊的商品，房地产业有其兴旺和衰落之必然规律，用行政手段替代市场规则，早已被证明为低效的管理办法。只要不解决政府强势暴利的现状，暂时倒退的房价仍只是一副冰冷的假象，迟早有破冰爆发的那一天。憋着劲等这一天的不但有各种开发商，还有各地地方政府，不少二三线城市政府顶着调控令勇敢趟雷，有的明着干，有的悄悄来，各银行更是憋足了劲，他们悄悄干起灵活的信托产品。在笔者看来，用政策也好，用立法也罢，政府如果能将自己从房地产市场的竞争中瘦身、淡化甚至退出去，再限定土地的拍卖价格，以科学规划和设计方案投标来最终确立项目归属，区分商品房和保障房的政策差别，才是从根本上解决中国房地产市场问题的关键。