豪宅会不会太多

近期，北京楼市的热点在大兴。从6月25日至7月7日的13天内，大兴8宗地块共为北京市贡献了土地出让金110.7亿元。几次土地出让，各大房企都蜂拥而至，抢夺激烈，其中一次据说有几家房企还动手打了起来。

　　狼多肉少，自然就会推高地价。7月3日，北京城建以22.8亿元的价格和配建94078平方米限价房的代价，摘得北京大兴瀛海住宅和商业混合地块。其中商业成交楼面单价高达3.6万元，创区域新高。

　　几天后的7月7日，龙湖首开联合体以25.95亿元总价配建8.99万平方米限价房，夺得大兴区瀛海镇一宗地块，折合楼面价约为3万元/平方 米。面包贵过面粉的现象再次出现。目前大兴瀛海的商品房单价只2万元出头。这意味着，龙湖首开和北京城镇的项目明年上市时，必须卖到5万元/平方米才能赢 利。

　　瀛海在北京市的南五环以外。其实，北京五环外的房价早已超过5万元，譬如华润置地位于清河的万橡府已经卖到了6万多元。今年4月27日，首创置业以56.4亿元竞得北京海淀一幅住宅混合用地，楼面价达4.3万元，而区域内中高端商品房售价为5-6万元。业内分析，该幅地块上市时的售价可能达10万元。与之相比，大兴瀛海还算是“价格洼地”。

　　有句话说过无数次了，二三线城市库存严重，一线城市表现亮丽。市场是最好的指挥棒，房企到一线城市抢地，算得上是理性的选择。但抢归抢，账还是要算的。让一批房企如此胆大，把面粉当面包抢的主要原因是什么？

　 　先来看一组数据。根据亚豪机构、中原地产等机构的监测，今年上半年，北京单价超过6万元平方米的高端楼盘，共成交210.79亿元，同比增长1.8倍； 总价2000万元以上的豪宅，签约420套，同比增长超过1倍。不过，其中包括集中成交的盘古大观123套，应是特例，统计时一般会剔除。

　　豪宅销售量大增，固然是由于富裕客群数量也在增长。近些年，北京上海深圳能够承受1000万以上住宅的群体，确实有了明显增加。尤其可喜的是，这些以科技、金融领域为主的购房人，资金来源大都是阳光的、合法的，即所谓阳光财富。

　 　由于收入来源的多元化，目前尚难准确统计北京这些富裕客群的数量。但有一点可以肯定，富裕客群的增长速度，远远落后于豪宅供应速度。中原地产认为，今年 北京单价2000万元以上的豪宅供应量将超过2000套，而未来一年内售价达到20万+的项目预计有22个。当然，这些项目并非所有房源售价均是20 万+，可能只是极少数或几套达到这一价格。

　　按照常理，豪宅尤其是售价3000万元以上的所谓顶级豪宅，去化周期要比普通住宅慢得多，一 个豪宅项目卖5年是非常可能的。但值得注意的是，由于北京地价的底部不断抬升，新建商品房出现了普遍豪宅化的趋势，与此相关，相当一部分地产商要求其豪宅 去化周期向普通住宅靠拢。譬如，我最近听说某个售价在2000-5000万元的豪宅项目，老板提出的去化目标只有18个月。

　　上半年的豪宅去化速度，以及股市的火爆，让豪宅操盘手很是兴奋了一阵。从股市获得丰厚盈利的部分资金，确有一些是准备买豪宅的。但6月下旬以来的股市暴跌，给豪宅销售蒙上了一层阴影。何况，下半年的供应量要大于上半年。

　　曾经有专家说，北京就没有卖不出去的房子。从过去15年的经验看，好像不无道理。再烂的房子，也被2007年、2009年这样的疯狂消化掉了。以为2014年楼市将陷入较长时间的调整，不料却很快迎来2015年的复苏。

　　人们固然是以过去的经验来判断未来，但随着地价的持续上涨，北京豪宅已经到达了一个吓人的高度。20万+的项目，去年还在寻找，今年已有一批，连40万+的房子也冒出来了。你能确定，身家1亿以上的富豪，也在同步增长？

　　要知道，北京一个地块，动辄30亿，若是卖不动，就会成为房企沉重的负担。年销售额500亿以上的房企，扛一两个滞销的高价项目，不至于活不下去；但若是年销售额200亿左右的房企，一两个地王项目滞销就会让它过得十分艰难。

　　北京市场，不是随便哪个房企都玩得转吧。