楼市政策最大不确定性来自一线城市

从新一届管理层关于房地产市场发展的战略考虑来看，重启市场化改革议程是主旨，即强化市场化手段解决政府和市场边界不清产生的各种扭曲。在这种思路下，过去被压抑的合理需求——改善型需求、投资性需求(促进租赁市场发展)将得到保护。而行业调控也将走市场化路子，以购买资格限制为主的行政性干预将逐步退出。因此，机构普遍预测，即使管理层仍旧强调坚持房地产调控不放松，但2013年房地产市场上行的趋势不会改变，2012年房地产市场的“暖冬”行情一定会延续到2013年。

2012年最后两个月，各地楼市的表现已经对政策基调的微妙转变做出了反应。11月全国商品房销售面积达到12962万平方米，创年内新高，环比增长了25.8%，1~11月同比增长2.4%，一举扭转了此前累计销售同比一直负增长的局面。2012年主要城市全年成交量同比上涨了40%，百城房价连续7个月环比上涨，2012年最后一个月结束了同比连续8个月下跌，同比也实现了0.03%的微幅上涨。

一方面，政策基调的改变是对过往政策反思后的自然调整。也就是，在承认房价上涨的必然性、长期性和治理房价的系统性后，承认房地产市场管理的目的并非是为了降低房价，而是更好地满足居民住房需求，并促进行业和国民经济健康发展，通过理顺市场和政府关系来疏导房价上涨的负面影响。市场需求既然很庞大，就应该增加供应，如增加住房建设用地供应、普通商品住房供应、租赁市场的供应等；同时，强化住房保障，2013年住房保障工作侧重于提高保障房的公共配套水平。

另一方面，2013年主要城市房价全面和快速上涨并不具备条件，这可以为政策基调转变创造条件。一是由于2009~2012年土地和新开工的放量增长与销售面积之间的巨大差异，绝大多数城市供应不存在问题(无论短期还是长期)。即使2012年下半年销售快速增长，多数城市的库存并没有下降，绝大多数二三线城市库存反而在增加。二是尽管市场对限购、限贷已经产生了“抗药性”，但继续在一线城市和主要二线城市实施准入限制，还是能够将很大一部分投资性需求隔绝于市场之外。这部分需求的价格弹性小，对房价的拉动作用很明显，控制好了房价反弹的幅度不会很大。目前，国内开发商大多数还是实行规模决定业绩的运营模式，面对自住性购房需求时，以适度定价走量是其策略上的首选。

政策基调的改变，意味着今年政策形势上的“空窗”和事实上的放松成为大概率事件，但这并不意味着管理层对房价上涨完全容忍。2013年，对调控政策影响最大的不确定性来自一线城市。

一方面，一线城市在2012年末已经出现房价快速上涨的迹象。百城房价在12月同比上涨0.03%，但在2012年全年，一线城市新房价格平均涨幅超过了6%。在新房供应离中心区越来越远的情况下，这一数据低估了房价真实的涨幅。在一线城市，由于优质公共配套设施大多仍旧集中在中心区，故具有区位优势(教育、交通和医疗等)的二手房被众多的购房者追逐，其价格涨幅在2012年可能已经超过了新房价格的涨幅，中原地产披露的深圳二手房价格在2012年同比上涨了10%，价格水平创下历史新高；另一方面，一线城市2012年全年销售面积同比增长56%，远高于其他城市。销售快速增长不断降低库存水平，一线城市2012年底新增供求比仅为0.6左右，消化周期基本上在12个月之内，而其他二线城市的新增供求比大多能够达到1，消化周期基本上超过了12个月，很多二线城市消化周期在24个月左右。此外，2012年二线城市土地成交接近8亿平方米，同比上涨了25%，增加了后续供应能力，而一线土地市场在2011年基本无增长之后，2012年又同比下跌了21%，后续供应很难得到有力保障的局面可能成为2013年房价上涨的一个隐患。

事实上，一线城市房价长期上涨的根本原因在于城市的资源聚集能力远强于其他二三线城市，对于人口流入一直有很强的吸引力，即使在未来国家大力推进新型城镇化的战略下，这一市场化自然选择的趋势也不会改变。资源聚集的过程也是产业升级和效率提升的过程，一线城市有限的土地资源必然要体现其所承载的价值而呈现价格长期上涨的趋势。一线城市是各区域中心城市，历来也是全国主要城市房地产市场的风向标。一线城市房价变化将会直接影响到区域内其他城市的房价走势，进而影响到全国房价的走势。因此，如果2013年一线城市房价上涨失控，管理层不会坐视不管。2013年一季度是一个非常重要的时间窗口，如果一季度一线城市房价继续出现快速上涨而民众反映强烈的话，不排除在今年“两会”期间出台新的加码政策。 (作者单位：深圳市房地产研究中心)