mini万象城开业遇窘 华润商业细分定位的问号

    观点地产网 彭飞 在商业地产江湖中，华润置地是被“首富”王健林认可的极少对手，这多少还是慑于华润万象城强大的品牌效益。

　　但受制于拓展速度，万象城这几年在品牌输出方面却并不理想，由此，华润置地也开始了新一轮的品牌塑造。

　　11月3日，华润置地在深圳东门全新打造的华润1234space正式入市，这个被华润置地董事长吴向东称为mini万象城的项目，也意味着华润旗下又一全新商业品牌的面市。

　　按照吴向东的想法，华润1234space迷你万象城品牌，今后会借助万象城效应实现全国布局。

　　深圳打造mini版万象城

　　之所以称为mini万象城，是相对早已成熟的万象城而言，其在体量和定位方面更小也更突出。

　　据华润置地项目相关负责人介绍，不同于万象城高端路线的定位，1234space将以潮人文化为载体进行定位，打造一种新的体验式购物中心商业体。

　　而相对于万象城一般近20万平米以上的面积，华润1234space面积仅约1万平米，确实“mini”。

　　值得注意的是，1234space项目为地铁上盖物业，且由华润置地与深圳地铁共同打造，这在华润置地旗下的众多商业项目中其实并不多见。

　　对此，相关业内人士认为，目前地铁商业正逐渐成为一种新的趋势，华润置地选择以此方式开辟新的商业产品线，不仅可以丰富自身的商业品牌，也能借此更好的实现快速扩张。

　　不过，在本就激烈竞争的深圳东门商圈，市场专业人士却认为，华润置地首个mini万象城项目不可避免地面临着竞争压力。

　　据了解，目前深圳东门商圈已有茂业百货、天虹百货、以及太阳百货等三大传统商场，且都是在东门商圈屹立多年不倒，同时品牌形象也深入人心，在加上近期三大百货一系列的优惠活动，mini万象城面临的竞争可想而知。

　　从消费能力而言，相比万象城所在的罗湖核心区域，东门商圈整体的消费力度相去甚远，而在老商场的竞争优势下，mini万象城如何面对还有待检验。

　　另外，虽然mini万象城主打年轻时尚路线，但这也恰恰是近年快速崛起的各大电商主战场，在传统零售商圈日益面临着新兴电商冲击的当下，mini万象城今后能否立足，似乎也是不可回避的问题。

　　商业细分定位尚存问号

　　纵观华润置地打造的商业产品，其目前已形成了万象城、五彩城、欢乐颂三个系列，分别承担都市综合体、区域商业中心和邻里中心的定位，而这种明确清晰的产品线也确实为华润置地抢占了更多的市场。

　　从目前华润置地旗下万象城、五彩城和欢乐颂三大产品的整体定位来看，其商业综合体的业态多样性在国内商业地产商中亦属出类拔萃，同时产品档次也具互补性。

　　如今，借助地铁上盖物业而重新打造的mini万象城又主打年轻时尚路线，看来华润置地在商业产品的细分路线上显然走的更为精细。

　　不过，细细考察却也不难发现，在目前华润置地较为成功的布局下仍然存在些许问号。

　　有相关市场人士就介绍，虽然已开业的万象城还是一如既往的延续了其良好的品牌效益，但从规模扩张的角度而言，万象城其实并不突出，这主要表现在万象城的建设周期。

　　目前，华润万象城已成功布局深圳、杭州、沈阳、成都等13个城市，其中已开业的万象城一共有五座，分别是位于深圳、杭州、沈阳、成都、以及南宁，而郑州万象城也预计于明年4月开业。

　　据了解，杭州、沈阳和南宁的万象城从拿地到开业都经历了四年多时间，而成都万象城从拿地到开业甚至用了超过6年的漫长时间。

　　当然，开发速度缓慢也从另一个层面表明了万象城作为高端商业的品质。相关分析就认为，由于万象城的定位是城市中心广场，一般来说，除了一线城市之外，一个城市只会有一个中心，而万象城也就只能有一座，这是其高端定位导致的扩张局限性。

　　上述分析还指出，由于万象城无论是形象上还是在价值上，都会引领当地商业地产发展水平，因而对任何一个城市政府开展招商引资都有强大吸引力，它是复制深圳万象城的示范效应，这无疑就给华润置地增加了土地的议价能力。

　　不过，单纯依靠万象城这种超高品牌复制，也还是会面临一些风险。分析指出，万象城在初期更多是体现品牌效应，在成功带动区域商业价值后，可以为后期开发高端销售物业提供强大支撑，所以这种模式若是其中任何一环出现差错都将导致项目失败。

　　面对万象城复制战略的局限性以及开发难度，华润置地在产品线方面进行了一定程度的下沉，因而定位稍低的五彩城，以及主打社区商业的欢乐颂就应运而生。

　　由于对城市要求比万象城低，可发展的城市更多，市场容量远大于万象城，华润五彩城也开始进入快速扩张期。

　　目前五彩城在全国约有11个项目，除了北京余姚之外，包括淄博、合肥、长沙、日照、天津、厦门、苏州、南通、唐山等地也将兴建。

　　在运作模式上，相比万象城用高端的商业品牌提升住宅产品价值，五彩城则显得更接地气，其运作模式一般都是先做住宅，在迅速回笼资金后再开发商业部分，这与一般房企的商业综合体模式更为类似。

　　然而，也正是这种传统的商业运作模式，从而使得五彩城相比万象城的竞争力下降不小，由于此类中端市场产品众多，新产品和客群都比较单一，在项目收益率与万象城差别很大。