房地产企业进军银行的背后玄机 看中低成本融资优势

随着万科作为徽商银行基础投资者的消息发布，近期开发商“涉银”的消息不断。新华联发布公告称该公司参与筹建民营银行的消息属实，再加上此前越秀地产收购创兴银行75%股份以及绿地与贵州省正在筹划组建银行的事件，近段时间开发商通过投资银行成为了业内焦点。不难看出房企进军银行业的背后是开发商对于“钱”的追求迫切，正如万科集团董事会主席王石早前所言，房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿元的融资平台你只是一个打工的。

“涉银”成风

10月29日，徽商银行在香港路演，主角却成了世界最大的开发商——万科。路演过程中，徽商银行向机构投资者披露，万科出资4.19亿美元成为徽商银行的最大单一股东。

对此，万科董秘谭华杰回应入股徽商银行一事时表示，参股是为更好地满足客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿的年规模，此次参股投资不大，但可望发挥协同效应，助公司率先向客户提供领先的社区金融服务，提升全面居住服务方面的竞争力。

一时激起千层浪。随着万科入主徽商银行，更多的房地产企业联姻银行事件随之披露。

11月4日，新华联不动产股份有限公司董事会发布公告称，该公司参与筹建民营银行的消息是真实的，相关事宜正等待国务院的正式批准。据公告，湖南省人民政府已正式行文向国务院请示，由新华联作为共同发起人之一成立民营银行，注册地在湖南长沙，注册资本为50亿元人民币。而此次亦并非该公司首次涉及银行业务，早在2012年11月，新华联便收购了湖南新华联建设工程有限公司100%的股权。而截至目前，湖南新华联建设工程有限公司持有长沙银行股份约10358万股，占长沙银行总股份的4.48%。

几乎与万科发布投资徽商银行的同时，广东本土开发商越秀地产也公布了自己投资银行的事宜。越秀集团旗下的上市公司越秀地产对外宣布，向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35．69港元现金收购最多不超过75%股份，所涉及金额约为116．44亿港元。

而在此前，绿地集团在8月底宣布与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。目前“涉银”的房地产企业已经达到了30多家。

融资优势

在中国的地产界，地根和银根一直是开发商的命脉，随着房企实力的增长，开发商正在试图改变自身被操纵的命运，投资银行无疑是根本之道。

从收购南联到B转H申请，再到如今的入股徽商银行，万科一直在试图打开更宽的融资渠道，使自身的发展道路更为顺畅。

其实，“涉银”房企的优势已经在过去几年中展现出来，如近段时间来，黑马泰禾频繁高价拿地的背后，与其老板黄其森本人的银行从业背景有着密切联系，同时该企业还是福州商业银行和海峡银行的股东。此外，扩张迅猛的银泰、光耀东方等房企，其老板沈国军、李贵斌均在此前从事过银行业务。

而万科也曾尝过与银行有“关系”的甜头。2012年5月，万科股东大会授权董事会在105.9亿元的额度以内与华润集团及其华润集团关联公司进行合作。万科最终选择了三家“华润系”的合作伙伴，分别是珠海华润银行、深国投信托和汉威资产管理公司。通过合作，万科用足了105.9亿元的额度。

珠海华润银行的前身是珠海市商业银行，后被华润集团下属企业收购，更名为珠海华润银行。它和万科拥有共同的大股东——华润，凭借这层关系，万科在珠海华润银行几乎以当年银行贷款利率下限获得了约70亿元长期贷款。和深国投的合作也一样，万科通过深国投发行约30亿元信托，10%左右的收益率，在当时的市场环境下也是较低水平。凭借着大股东与银行的关系万科用上了便宜钱，这就不难看出万科此次入股徽商银行的动机。 　　

国内钱贵

随着银行对于房地产业的风险担忧加剧，开发商从银行能拿到的贷款越来越少，根据银监会今年上半年公布的数据显示，在新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点。

开发商能从国内银行拿到的钱越来越少，而且越来越难，这对于在A股上市的企业而言境况更加窘迫，万科无疑就是受害者之一。

截至2013年上半年，万科将在一年内到期的长期借款前五位均为信托借款，总计约77.9亿元人民币，其中利率最高为11.2%，最低为6.16%。

与此同时，金额前五名的长期借款也都是信托借款，总计47.9亿元人民币，其中利率最高为10%，最低为6.85%。此外，万科曾于2008年发行了两笔公司债券，利率在5%-7%之间。除此之外，万科所获得的主要银行贷款时，银行贷款利率下限还尚未放开，五年期以上长期贷款利率不会低于6.55%左右的水平。

这就构成了万科的基本融资成本，约在8%-10%之间浮动。这样的融资成本，与万科的“追赶者们”相比并没有优势，中海2012年的融资成本仅为3.6%左右。龙湖的融资成本经过债务结构调整后，也可以维持在6%-7%之间。

即使这样贵的钱对于一般企业而言还不一定拿得到。

此前沸沸扬扬的国内开启房企再融资平台的消息终于有了最终定论，只不过是企业的一厢情愿。统计数据显示，截至目前已经有38家A股上市房企发布了再融资预案或因重大事项停牌。令人吃惊的是，上市房企累计再融资计划规模已达707.16亿元。在这些房企中，只有迪马股份的再融资方案获得证监会受理。因此，稳固的融资通道对开发商而言事关重要。

更大图谋

房企投资银行不仅是用钱方便，其背后隐藏着更大的金融野心。

正如谭华杰所言，徽商银行可以“助公司率先向客户提供领先的社区金融服务”，所谓的社区金融服务是指：一、代理各种便民服务，方便居民生活，如代收水电费、电话费、代理非税收收入、代缴交通罚款等。二、开发销售理财产品，帮助小区业主财富增值。三、进社区开展金融知识与服务讲座，丰富物业活动。四、涉足电商，构建社区内网上银行、手机银行、电话银行、短信银行等全渠道的电子服务网络。

这背后的利润空间有多大呢？万科通过近30年的积累，目前其社区居住人口截止到2012年底已经达到了300万人，这是一个庞大的资源，以每个人年消费1万元计算，一年消费额将达到300亿元，如果收取3%的佣金，每年收益高达9亿元。而到了2017年，万科入住业主预计将达到800万，届时这部分收益将达到24亿元，而且是长期的、稳定的收益。

社区金融服务不仅可以给开发商带来可观的佣金收入，同时未来面向个体的小微金融服务也可能成为新的增长点。

目前花样年联合光大银行推出了彩生活e卡通，恒大联手中国邮政推出了金融便利店等社区金融服务已经开始运作了。