旭辉首十月销售达九成 林中解读扩张战略

  　观点地产网 鲁鹏 旭辉11月4日发布最新业绩，首十月共录得合同销售金额126.7亿元，同比增长69%。此前8月旭辉将年目标由125亿元上调至140亿元，目前旭辉已完成91%。

　　10月单月，旭辉共录得合同销售金额18.3亿元，同比增57%，销售面积达14.4万平方米，每平方米均价1.27万元。

　　从区域来看，旭辉的销售来源于三个区域，分别是长三角、环渤海和中西部，前十月三区域的销售额分别为72.7亿元、38.2亿元和15.8亿元，分别占总比的57%、30%和13%。

　　而从产品总类来看，旭辉在住宅销售方面录得收入97.4亿元，在办公销售方面录得收入29.3亿元。

　　旭辉董事长林中称，“今年肯定能超过全年140亿元的目标，未来两月的销售也不会低于前面十月的平均销售额。”

　　放缓拿地

　　值得注意的是，发布业绩当天，旭辉以7.2亿元获得北京平谷区的一幅自住商品房用地。

　　该地块为北京市平谷区大兴庄镇A04-02、A04-05地块，R2二类居住用地、C2商业金融用地(配建限价商品住房)。土地面积12.15万平方米，建筑控制规模15.05万平方米，按要求将配建建筑面积不少于2.50万平方米的限价商品住房。

　　更早前，旭辉还分别于8月8日和8月6日，以2.37亿元和13.46亿元在苏州、武汉竞得土地。

　　历史资料显示，据不完全统计旭辉上半年已经在上海、杭州、重庆等地斥资95亿元拿下13幅地块。彼时便有业内人士分析指，旭辉加快拿地节奏以实现高速增长。

　　但相对于上半年的疯狂拿地，自6月以后旭辉的拿地步伐明显放缓。

　　事实上，据旭辉董事长林中透露，集团自今年6月地价上升后已放慢买地节奏，但目前公司拥有的土地储备足够支撑9个月“零买地”而不影响公司今明两年的发展计划的增长速度。

　　对上述策略，林中解释称，现在旭辉避开很热的城市和很热的地块，基本上不会去抢热门地。“不想当地王，一来吞噬自己的利润，二来也没办法高周转。”

　　林中还指出，今年拿地的大头都放在上半年，而且此前成交的地块也多是底价成交。土地支付款则会控制在销售回款50%的水平。

　　对旭辉的拿地策略，东方证券香港分析师Jack Gong认为，旭辉在拿地上会对开发周期和毛利率做一定的权衡。即若开发周期短，可以降低部分毛利率要求，比如20%就足够；若是开发周期长的话，则有更高的毛利率要求，比如30%以上。

　　财务控制

　　据Jack Gong介绍，小公司要实现增长，一是看执行力够不够；再就是看资金，会不会陷到投入里面去，若是不陷进去就不会有问题。

　　据悉，旭辉10月16日宣布，向独立第三方RRJ Capital Master Fund下属Dalvey Asset配售2.56亿股新股，相当于扩大后股本4.26%；配售价1.52港元。

　　所得净额3.9亿港元，旭辉拟用作收购新项目或土地，以及一般营运资金。

　　另于9月12日，旭辉宣布成功额外发行今年4月发行的5年期美元债券，该次增发总金额为2.25亿美元，发行价格为104美元，实际息率约为11%。

　　而7月9日早间，旭辉宣布获得1.57亿美元的境外银团贷款，为期3年，其中美元部分合共7500万美元、港元部分合共6.36亿港元。

　　包括今年上半年的发债，旭辉今年的资本市场上颇为活跃，通过再融资等手段以解决长短期债务和获取拿地资金。

　　据旭辉此前发布的中报，其负债率水平为67%。林中指出，虽然旭辉有利用到金融杠杆，但会控制在安全线以内。而旭辉设置的安全线是负债在80%以下。

　　“我们2013年的目标就是用境外低息的贷款，逐步替换国内高息的贷款，从而降低融资成本。”此前林中曾表示，今后外债比例将逐步占到40%左右。

　　发展瓶颈

　　而对公司未来之发展是否存在瓶颈，林中回应称，在大到一定规模之前还是会保持高速扩张的态势，毕竟我们的规模还是比较小的，在四五百亿之前都会维持高速增长的战略。

　　林中明确指出，旭辉目前并没有到瓶颈期。“企业的可持续性增长要看市场，整个市场还是能维持比较大的体量，而目前我们的份额还是比较小的，所以觉得未来十年都是能可持续增长的。”

　　Jack Gong分析认为，任何企业都会遇到瓶颈，但制约在：一是企业领导的眼界水平和能力；二是企业的运营平台，有没有能力搭建市场化的高效的管理平台，包括更好的人力资源体系。

　　“如融创之于孙宏斌，现在公司还在高速增长；如碧桂园，世茂等通过引进职业经理人突破了瓶颈，他们都是在300亿规模的时候碰到瓶颈。”

　　至于保持企业的稳定增长，林中阐释其战略为，复合增长率是根据每个发展阶段来定的，现阶段处于高速增长期，要求是40到50的增长率。

　　到发展到更大规模会把增长率和负债率同步往下调，林中补充称，“每个阶段的财务模型不同，估计到500亿元以上会改变战略。”

　　Jack Gong称，从研究员的角度来看，林中对怎么做好公司比较关注，近两年也引进了大量人才。

　　“此外旭辉的风格是战略导向，而不是资源导向，开发市场上需要的东西，最大限度利用市场和客户来实现自己的高速成长。”

　　“200亿还不是旭辉的瓶颈，对旭辉而言谈瓶颈的话现在早”，Jack Gong认为，旭辉在未来两三年内还会保持40-50的复合增长率。