首开抢时机急融资98亿 四优项目或助通关

　 观点地产网 见习编辑 郭净净 自10月8日并购重组审核分道制开启以来，首开股份亦投入此次定增融资大潮。

　　11月1日，北京首都开发股份有限公司宣布，公司计划向特定对象非公开发行股票，发行的股票合计不超过6.75亿股，募集资金总额不超过40亿元。另外，拟面向符合认购公司债券条件的境内外机构投资者和个人投资者，发行不超过人民币58亿元的公司债券。

　　统计显示，10月8日至11月4日，两市公布定向增发预案的公司达50家，共计准备定向增发1022亿元，今年下半年以来增发家数和拟融资金额达到顶峰。

　　资金缺项目多 首开急融资98亿

　　11月1日，首开股份同时进行定增募资及发行公司债募资，上限金额分别对应为40亿元和58亿元，且此次定增底价确定为5.93元/股，较公司最新股价5.58元拥有6%的溢价。

　　其中，首开股份拟不低于5.93元/股的价格向十名特定对象非公开发行6.75亿股股份，募资40亿元，投向北京、太原及苏州等地多个房地产项目。而58亿公司债募集资金，扣除发行费用后，则拟用于调整债务结构、补充流动资金、项目建设以及未来可能的收购兼并项目等。

　　相关业内认为，企业选择融资，一种情况是因为公司需要扩张，因而资金比较缺；另一种则是前期项目积累太多，后期资金较缺。

　　“首开无疑属于后者，”该业内表示，“首开前期好多工程拖延，要募集资金，把项目做起来。”

　　同时，首开股份对观点地产新媒体表示，首开股份2009年定向增发后，已有近四年未在资本市场进行再融资，存在较大的资金需求。

　　有关分析师就指出，首开在上市之后，资金比较多，竞购了一大批地，而现在这些地很多没有开发。

　　据了解，此次定增投入的四个项目均是首开早在四年前便已拿下的。至今也只有太原·国风上观于今年8月25日上市，并销售近半；剩下三个项目均未上市，要么在前期项目准备中，要么仍在施工。

　　分析师表示，首开债务比较高的原因就是因为这些资金成本比较高的项目导致的。

　　首开在报告中表示，目前公司已完成了包括北京、苏州、扬州、福州、厦门、太原等城市的战略布局，公司现有部分项目尚处于前期规划设计和建设投入期。至此，土地储备方面，公司前三季度新增土地储备193万平米，总地价135.5亿元；其开发成本、开发产品及项目储备达617.3亿元，同比增加36%。

　　另据披露，2010、2011年度，首开经营活动产生的现金流量净额为-58.11亿元，其当时解释是因为扩大存货规模支付的现金增加较多导致经营活动现金流量净额大幅度减少。

　　而到2012年度，其经营活动产生的现金流量净额为21.43亿元，主要由于房屋销售等经营性现金流入的大幅增加以及工程款和土地款等经营性现金流出的减少所致。但至2013年9月30日，首开经营活动产生的现金流量净额达-32.96亿元。

　　对此，首开股份表示，希望通过本次再融资，可以进一步增强公司资本实力，有利于支持股份公司开展现有项目。

　　据首开股份的数据显示，2010年首开的负债总额为319.40亿元，2011年负债则增为490.41亿元，2012年负债569.15亿元，今年前三季度其负债已高达731.11亿元。

　　相关分析师指出：“如果首开能做股权融资的话，会把它在财务上的成本缩减很多。”

　　分道制开路 抓住融资时机

　　业内分析师对观点地产新媒体表示，从此次首开进行定增的股价上看，现在确实有点低；但首开确实缺少资金，所以急需进行融资。

　　他指出，现在股权融资的渠道是放开的，所以要抓住这个机会。而且有消息说这一波再融资放开了之后，以后还是会收掉的；所以等到市场好转起来的时候，再去做融资的话，有可能就没有机会了。

　　据了解，自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资及并购重组已经停滞三年多。

　　2013年9月，证监会向上海、深圳交易所下发《关于上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告的函》，明确上市公司再融资需开展用地及商品房开发两方面的专项核查，并需提交上述两方面的企业自查报告及保荐机构、律师的专项核查意见。目前，证监会已开始接受上市公司的再融资申报材料。

　　首开股份对观点地产新媒体表示，基于上述因素，公司才会选择在这个时间节点上进行如此大规模的融资项目。

　　据统计，至今，包括首开股份在内，两市公布定向增发预案的公司达到50家，拟融资达1022亿元，已至今年下半年以来增发家数和拟融资金额的峰极。

　　至于其融资最新进展，首开股份回复观点地产新媒体称，此次再融资预案仍需经股东大会审议通过后，报证监会审批。目前，首开股份正在积极准备再融资相关材料。

　　四募投优质项目 或助融资通关

　　根据方案，首开此次的四个募投项目分别为北京通州区宋庄镇C02/C06地块商品住房建设项目、太原CG-0932地块西区项目、苏州2011-B40地块项目、北京通州区于家务乡乡中心A/C地块项目。

　　而以投资额而言，北京通州区宋庄镇C02/C06地块项目总投资需36.96亿元，此次拟投入募集资金12亿；太原CG-0932地块西区项目总投资需39.65亿元，此次拟投入募集资金12亿元；苏州2011-B40地块项目总投资需24.58亿元，此次拟投入募集资金9亿；北京通州区于家务乡乡中心A/C地块项目总投资需39.34亿元，此次拟投入募集资金7亿元。

　　首开股份对观点地产新媒体表示，这四个募投项目均为普通住宅，与国家房地产调控政策的导向一致，并且位于销售形势较好的北京、苏州、太原等城市，项目收益率相对较高，募集资金的收益保障性较强。

　　据其透露，此次募资投向的四个项目建成后，将实现167.19亿元的销售收入，以及20亿元的税后利润，前景良好。

　　其中，北京通州区宋庄镇C02/C06地块预计销售收入分别为44.13亿元，预计净利润分别为5.38亿元；太原CG-0932地块西区项目，预计销售收入分别为48亿元，预计净利润分别为6.27亿元；苏州2011-B40地块项目预计销售收入分别为28.37亿元，预计净利润分别为2.84亿元；北京通州区于家务乡乡中心A/C地块项目，预计销售收入46.69亿元，预计净利润为5.51亿元。

　　而相关分析师表示，首开股份此次募投的四个项目无论是从利润率还是从资产的角度，相对来说，都还是比较优质的。

　　他指出，目前，只要是北京的项目的话，利率都比较高；此外，这几块地，都是首开在较早时期拿到的，利润都比较高。

　　据悉，首开早在2009年12月5日，便以挂牌方式取得太原CG-0932地块西区项目；于2010年8月11日，获北京通州区宋庄镇C02/C06地块；于2011年6月17日，标得(四)北京通州区于家务乡乡中心A/C地块项目；于2011年12月8日，拿苏州2011-B40地块项目。

　　另外，太原·国风上观当时拿地均价只有2000元左右，而现在售价可达9300元。

　　业内分析师指出，做再融资的话，主要是要找好项目；而找好项目的目的也正是为了融资能够通过；而首开要达到两个目的：一是可以通过；二是通过了之后没有什么后遗症。

　　鉴于此，他认为：“这四个好点的项目投入募资，无疑更易吸引投资者目光。首开股份顺利通过审核没有太大问题。”