雅戈尔黯然退地王

　　6月20日晚，杭州市国土资源局发布消息称，因雅戈尔公司未能履行合同，将根据相关规定解除合同。6月21日，雅戈尔公告称，因房地产市场发生变化而终止杭州申花地块的开发并拟计提4.84亿元资产减值。扣除本次计提资产减值准备后，预计房产板块今年净利润比去年略有下降。

　　也就是说，雅戈尔本次退地在财务上将损失4.84亿元。“这是雅戈尔多年来高价拿地所付出的代价，雅戈尔地产在投资策略上屡次失利，由于资金链的问题，只能断臂求生。”沪上一位熟悉雅戈尔的开发商高管表示。

　　雅戈尔方面解释称，2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化。综合权衡后，公司决定终止开发申花地块。为此，雅戈尔与杭州市国土资源局协商解除该块土地出让合同，不再继续开发该地块。

　　早前，在雅戈尔房地产业务面临调控等多重压力下，雅戈尔集团董事长李如成曾在2012年7月的投资者沟通会上做出承诺，公司将重新回归到服装主业上来。业内人士预计，雅戈尔地产将面临更加严峻的挑战。

　　“地王专业户”黯然退出

　　2010年12月3日，雅戈尔地产全资子公司杭州置业高调与杭州市国土资源局签订了《出让合同》，约定以24.2亿元的总价受让申花地块，并于约定时间内缴付第一期土地出让价款合计12.1亿元（其中4.84亿元为履行合同的定金）。此后，该地块曾多次传出因资金问题而退地，但都被雅戈尔否认。“现在终于熬不住了，资金链已经到了悬崖边上。”杭州一当地开发商对记者说。

　　在此之前的几年，雅戈尔已经创造全国各地的多个地王纪录。2007年7月9日，雅戈尔高调亮相杭州，以14.76亿高价竞得杭州商学院地块，15712元/平米楼面价，成就雅戈尔“杭州地王”桂冠；2008年2月，雅戈尔以总价9.797亿元拿下宁波北郊路一地块，楼面价13100元/平方米，创下宁波土地挂牌出让单价之最；2009年，雅戈尔以64.9亿元再购入6幅地块，新增土地面积62.5万平方米；2009年9月，雅戈尔在上海以19.58亿元摘得长风8号东地块，楼面价为25966元/平方米，刷新上海长风新单价地王纪录。

　　雅戈尔一内部人士告诉中国房地产报记者，目前，申花板块内在售的楼盘均价22000元/平方米，雅戈尔地块周边在售的项目有赛丽绿城慧园、欣盛东方福邸、莱德绅华府和中顺上尚庭。除了慧园，申花在售项目楼面价均在10000元/平方米以下，扣除建安成本，在售的楼盘均能保证一定的利润。

　　雅戈尔申花地块楼面价就高达18000元/平方米，这样的项目只能走高端路线，建安成本相对会比较高，再加上财务成本、税收成本，预计“保本价”就将达到26000元/平方米以上，超出板块内住宅的平均售价。“这样的项目不如退出，把资金转向更便宜的地，目前土地市场价格也相对合理。”上述内部人士表示。

　　实际上，雅戈尔目前的困境源于上海长风地王。记者了解到，雅戈尔2010年拿下的上海长风地王于2013年1月开盘，并在3月加推，目前销售情况并不理想，其竞争力远远不如旁边的中海项目。房地产业内人士分析认为，考虑到雅戈尔当年2.6万元/平方米的拿地价格，目前该项目4.5万元/平方米的售价仅仅是微利，已无降价空间，这就进一步拖累了本已紧张的资金。

　　上述沪上开发商高管表示，许多2010年年初以前争拿地王的房企都对眼下的局面应对乏术。一些大型房企实力雄厚尚能支撑，项目少的小型房企就感到非常难熬。雅戈尔这样的企业资金根本就无法承受。所以，这两年雅戈尔地产一直在苦苦支撑。

　　战略回归 资金承压

　　一方面是低调退地，一方面是高调拿地。2013年5月份，雅戈尔在其大本营宁波收入4块土地，分别是：5月13日，以2.91亿元拿下宁波鄞州区姜山镇原狮球集团地块；5月16日及18日，出资7500万元参股了位于宁波的两个项目；5月30日，以15.44亿元拿下宁波东部新城核心区一地块，折合楼板价9930元/平方米。上述地块总投资近20亿元。

　　雅戈尔多次对外表示，公司的发展版图是整个长三角。而业内人士分析认为，雅戈尔在尝试走出宁波的过程中，以高成本拿下多个地王，项目开发得不够顺利，雅戈尔比较成功的房地产项目主要还是在宁波。“在高库存压力之下，雅戈尔的新一轮扩张回归到了熟悉的宁波，所以杭州地王的退出也在意料之中。”沪上一位地产行业分析师表示。

　　该分析师认为，从地产商杠杆化后的净资产收益率角度，退地带来损失4.8亿元。减少投资30亿元，净现金节约25亿元。地产商目前抄底土地净资产收益率一般为30%，这样雅戈尔的25亿元，未来增厚一年7.5亿元利润。在目前环境下也是明智之举。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉中国房地产报记者，雅戈尔退地主要是无力开发，从地价来看，24.21亿元的总价对企业资金链本身就是考验，而18000元/平方米左右的楼板单价在杭州也属于高端，后续开发占用的资金压力更大。在资金链本来就紧的背景下，断臂求生更重要。

　　雅戈尔董秘刘新宇近期曾对媒体表示，要想持续发展地产业务，就需要进行适当的土地储备。公司会对已进驻的宁波、杭州、上海、苏州等几个城市进行跟踪，如有价格合适的就举牌。不过，刘新宇婉拒了记者的采访。

　　但在多个地王发展不力的背景下，雅戈尔地产库存资金压顶。公开信息显示，截至2012年底，雅戈尔的存货高达234亿元，相比2011年底的233亿元仍有所增加。值得一提的是，在其234亿元的存货当中，服装业务的库存金额仅15.2亿元，大部分是地产资金库存。

　　雅戈尔旗下地产项目今年以来的销售还不错，而库存依旧高企主要源自其之前拿下的一些地王项目难以消化。“好几个项目的楼板价比周边在售项目的价格还高，这样的库存也只能暂时烂在手里。”上述地产分析师表示。

　　而中房数据研究院执行院长陈晟向记者表示，雅戈尔目前需要明确的是战略选择的问题，是做强其服装主业还是全面转向房地产，房地产行业利润相对较高，但风险很大。在资产负债率方面，许多大型房企曾出现过高达100%以上的资产负债率，但最后都通过有效的措施渡过了危机。