南京“准地王”疑内定央企

　　寸土寸金的南京市中心罕见挂出地王级地块。6月14日，南京市国土局挂牌推出今年第43幅土地——白下区中山东路518号（航空产业-3）地块，挂牌起始价高达39.6亿元。据中国房地产报记者调查，这幅可能加冕南京“总价地王”的地块，疑为央企中航工业集团子公司的囊中之物。

　　公告显示，该地块土地性质包含住宅、商业及科研用地，出让面积为15万平方米，挂牌起始价为39.6亿元。此外，根据公告，竞买人或股东经营范围应具有航空飞行器或配套系统研发、生产、销售的投资与管理业务。

　　值得注意的是，G43地块原属于南京金城集团老厂区，工厂搬迁后厂区规划为全国首个航空产业城，G43地块是该产业城最后一幅亮相的地块。南京一位知情人士告诉中国房地产报记者，为避免出现地王效应，“中航系”在南京金城集团老厂区看中的土地选择分批出让，这两幅地块应已内定“中航系”子公司，现在公布预告只是走流程。事实上，早在2012年年底，就有南京中航内部人士传出消息，原本去年“中航系”准备拿下南京一幅地块，土地价格将超越目前全国最高地王地价，但由于突然遭遇国家有关部门对地王的调查，所以暂时停止了拿地。今年2月，这幅高总价地块一分为二开始进行预公告。

　　同策咨询南京分公司总经理刘思陵指出，有着这样的背景和拿地门槛，G43地块更像是量身定制，出让当天产生竞争的可能性极低。作为城中板块稀缺的黄金地块，G43地块有望使“央企+地王”这一焦点重现南京。

　　中航系定制用地

　　早在4年前，金城集团老厂区地块就被划归中航工业集团打造。2009年2月，中航工业和南京市人民政府签署《中国航空工业科技城（南京）项目投资协议》。根据协议，南京市政府支持中航工业在南京市中山东路518号金城集团厂区旧址上建设中航科技城。中航工业将确保项目投资和按期完成建设，南京市政府将为项目建设提供一切必要支持。

　　为确保中航系能在土地招拍挂中顺利拿地，金城集团老厂区地块上市时带有特殊的拿地门槛。公告显示，G43号地块东至解放路38、46号等，南至瑞金路，西至龙蟠中路，北至规划道路(金城集团有限公司用地范围内)。除竞买资格外，地块中所建设商业房产不可分割销售，地块中科研用地出让面积为73511.4平方米，销售面积比例不得超过科研设计用房总建筑面积的50%。

　　今年5月31日，中航旗下的金城集团和南京中航工业科技城发展有限公司在无人竞争的情况下，以24.8亿元底价竞得G23号白下区中山东路518号（航空产业-1）地块。从地理位置上，G23地块和G43地块一北一南相邻，组成了金城集团老厂区。

　　刘思陵指出，中航系在金城集团老厂区地块上花费了大量的前期规划、改造、搬迁等方面投入，拿地开发配套的商业和住宅物业有助于其资金回笼。此外，地块中商业房产不可分割销售，科研用地面积占总出让面积的一半，使得一般的商业地产开发商很难承受，只有资金实力雄厚的央企才可以“玩得转”。

　　“南京航天科技城地块是由南京中航工业科技城发展有限公司负责开发的。”中航地产媒介主管韩庆锋告诉中国房地产报记者，该公司是由中航工业集团旗下金城集团有限公司、中国航空技术国际控股有限公司、中航地产股份有限公司、中航机电系统有限公司共同出资成立，四家股东的股权占比分别为50%、21%、19%、10%。2012年11月，中航地产联合金城集团、中航国际及中航机电同比例增资4.6亿元，增资后该公司的注册资金由5亿元增加至9.6亿元。

　　从地块价格上，G43地块的挂牌出让总价为39.6亿元，按照其综合容积率5.55计算，该地块楼面起拍价仅为4746元/平方米，这一价格比G23地块12229元/平方米的成交楼面价低了近六成。“在白下区如此繁华的地段，很久没有这样大体量且品质高的地块入市了。”南京一位业内人士分析称，相比11.14万平方米的G23地块，此次挂牌的地块性价比更高。不过由于地块门槛特殊，开发利润受限，未来对于城中板块商业及住宅市场的影响并不会很大，底价成交的可能性大。

　　记者从南京市土地矿产市场管理办公室了解到，G43号地块将于7月4日起接受竞买报价，7月19日下午将在南京市公共资源交易中心现场挂牌。

　　首个航空产业城

　　正如中冶主导南京下关滨江地块一样，中航参与的金城集团老厂区地块也是政府主导的重大经济产业项目。随着G43地块和G23地块的挂牌出让，南京中航工业航天城开始逐步成型。

　　据悉，中航工业航天城早在去年8月就公示过控制性详情规划调整。根据规划，项目地块北临西安门遗址、东近明故宫历史城区，总用地面积约39.5万平方米。中航科技城规划建筑面积约120万平方米，项目总投资预计200亿元，是全国首个以航空科技为内核的顶级科技研发中心区，配建有住宅、商业、酒店、幼儿园等，预计7到8年后建成。

　　南京市规划设计研究院有限责任公司主任建筑师彭畅琳介绍，由于中航科技城处于南京老城，北临西安门遗址，东近明故宫历史城区，其特殊历史环境、现状资源特征等使得此次规划格外慎重。未来规划建筑以保护历史资源、尊重居民现有环境为前提，地块里将保留7座现存老建筑。

　　去年3月份，金城集团建造的甲级写字楼中航科技大厦奠基，标志着南京中航科技城项目正式开工建设。南京中航工业科技城发展有限公司市场部营销总监谢一威指出，金城集团老厂区地块被中航视为重点地块进行开发，航空科技城项目启动后，将同步建设一批配套服务设施。

　　数据统计显示，从去年以来，开发商以产业地产为主题在南京进行拿地开发的已达7起。“为更好地推动城市化建设，南京在一些重点开发区域，以产业综合体开发为名给予房企诸多优惠，这样开发商就会以相对较低的价格大面积拿地。”前述南京业内人士对记者说。