重庆连推地王考验市场

　　一个月不到又见地王。6月7日，在恒大集团以50.45亿元总价竞得重庆北部新区肖家沟近1008亩土地之后，又一地王的推出将再度刷新2013年重庆土地市场的新纪录。

　　重庆市土地交易中心信息显示，位于重庆江北区府旁边的溉澜溪组团G分区G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1地块起拍价就达到了53.72亿元，有望成为2013年重庆真正的地王。

　　不到一个月时间，连续推出两个总价超过50亿元的地王，重庆土地市场的吸纳能力正在接受考验。

　　真正的王者：溉澜溪

　　中国房地产报记者调查发现，这宗土地位于江北溉澜溪片区的“准地王”，处于海尔路和北滨二路之间。占地面积为282392平方米，建筑体量≤1237208.9平方米。起拍总价为53.72亿元，约1270万元/亩，楼面起始价为4323元/平方米。该楼面地价在重庆的土地成交历史上处于第三名，低于2011年凯德置地65亿元竞得之朝天门地块和2007年10月中海九龙仓以25.4亿元竞得的江北城地块。比较凑巧的是其挂牌底价也处于重庆土地交易历史上的第三名，仅次于中海弹子石75亿元地王和凯德朝天门65亿元地王。

　　公开的资料显示，此宗土地在2011年曾有出让记录，地块编号为NO.11142。不过当时高达63亿元的起拍价以及近5000元/平方米楼面价，让不少开发商望而却步，导致该地块流拍。然而在该地块土地出让信息未变的情况下，时隔一年半再次推出，起拍价直降9.7亿元。与上次对比，部分地块的土地性质有所调整。G09-4/03地块由原来的商业金融用地（C2）变为商业用地（B1），G13-1/02地块由原来的商业金融用地（C2）、二类居住用地（R2）变为商业用地（B1）、商务用地（B2）和二类居住用地（R2）。

　　从整个地段位置来看，溉澜溪地块临近江北嘴中央商务区，车行不超过3分钟，又处于紧靠长江的滨江地带。而距离隔江相望的弹子石CBD，车行也不过数分钟。地块三面环城市干道，一面紧邻长江。作为江北嘴商务中心的配套供给区域，溉澜溪地段优越，交通优势非常明显。 

　　此宗地王的报名截止日为6月27日。在6月21日本文截稿时间前，重庆市土地交易中心相关人员向本报记者透露，目前已有部分开发商报名竞拍。不过，该宗地的起拍价已与江北嘴核心金融中心地块价格不相上下，而且竞买保证金高达26.86亿元，显然会让很多开发商望而生畏。总体来看，重庆地产界对此宗地表现出来的热情并不明显。

　　高地价考验开发商操盘力

　　重庆容磁企业管理咨询公司总经理王雪松认为，溉澜溪组团地王的再度推出不排除有大开发商勾地的可能性，即开发商先和地方政府谈好规划和价格后，按照开发商的要求进行规划调整后再走挂牌程序。

　　“大多数开发商不会选择这一地王项目”，重庆红岛置业副总经理林轶告诉记者，恒大集团在北部新区花50.45亿元拿了1008亩土地，而溉澜溪组团地块423亩地起拍价格却高达53.72亿元，真让地产商多少有点望而生畏。由于重庆购房者对房价过于敏感，地段给开发商带来的商品房销售溢价并不明显。

　　林轶告诉记者，与其选择溉澜溪组团这样的地王，不如在巴南、北碚等区域去找价格偏低的地块来开发，从技术层面讲这样比较容易操作一些。林轶表示，今年年初，有地产开发公司在巴南鱼洞拿了一地块，也有300多亩，地价不到2亿元。重庆6月土地市场推出15宗地挂牌总价接近90亿元，如果不买地王，用买溉澜溪组团的53亿元开发商估计可以买下另外的14宗地还有盈余。

　　相关资料显示，2012年重庆主城区土地成交金额794.94亿元，土地平均单价194万元/亩。其中，房地产相关用地平均地价314万元/亩，工业用地平均地价30万元/亩。按照这个均价计算，如果不考虑现在地王项目，53.72亿元资金，换个地段，可以买到1710亩或者更多的开发用地。

　　“为什么不去考虑另外的地块，而非要去走地王这座独木桥呢？”重庆中原地产战略资源中心副总经理徐波告诉记者，地王可并不是谁都玩得转的，从全国各大城市的地王开发过程来看，大多数并不如开发商前期拿地所愿，虎头蛇尾的项目比比皆是，重庆也不例外。

　　记者调查发现，重庆地产界疯狂的2007年“高产”了很多的地王，这些所谓的地王也为当时的浮躁付出了相当惨重的代价，众多“退地”的消息不绝于耳，犹豫、观望、沮丧成了一些地王难掩的表情。

　　而重庆地王开发最为纠结的典型是香港信合北滨路项目。2007年8月，香港信合联合中渝等开发商，以41.8亿元的天价竞得重庆三钢厂366亩土地，土地单价1299万元/亩。记者查阅地块出让文件等相关资料发现，按照2007年拍地时的约束性安排，重庆信和北滨路项目应该在2008年3月底前动工，2011年3月竣工。然而，令人大跌眼镜的是，拿地之后，香港信合集团的开发却一再陷入停滞状态。2012年6月，该项目才正式动工。按照现场施工许可证的内容，计划到2014年6月24日，这里拔地而起的将是一座总高70米左右的20层高楼，建筑面积近15.2万平方米。而原计划2013年初开始房屋预售的香港信合至今不见市场动静。

　　“地王的一再推出，一方面显示了重庆土地交易市场的供需两旺，另一方面也给重庆的开发商出了难题，”重庆大学房地产学院教授陈德强称，高地价不仅仅考验着开发商的操盘力，更重要的是这样的地王项目一般开发周期较长，受经济系统性风险影响比较大，特别是在中国内地宏观政策多变的环境下，把所有的鸡蛋都放在一个篮子里其实并不科学。