6月乍现推地高峰 土地财政亟需整治

　　截至14日，成都12宗已上拍土地中，武侯区半边街村白佛村地块溢价率分别高达143%、139%

　　实习记者 吉雪娇

　　溢价102%，万科拿下新都三河街道地块，为成都土地市场“红五月”画上了圆满句号，而有评论指出，万科卷土重来就像信号弹，品牌开发商的土地储备大战或再次打响，抢地信号已经发出，只待土地盛宴上桌。进入6月，成都土地市场迎来今年首次推地高峰。

　　截至6月14日，12宗已上拍土地基本均为高溢价成交，为何造成如此局面?土地价格居高对后市房价有何影响?为此，《金融投资报》记者采访了地产界专业人士以探究土地市场奥秘。

　　高溢价趋势难抑制

　　在成都楼市一片上涨声中，土地市场成交行情也一路高歌猛进。据统计，截止5月31日，成都市国土资源局已公告将于6月出让的土地共有21宗，总出让面积约1813.55亩，其中仅有4宗来自成都主城区，其余17宗全部位于成都近郊。环比增长27%，推地量成为1-6月份之最。面对大批土地盛宴，房企自然照单全收。

　　尽管相较于平淡的4月，5月的土地市场明显大幅反弹，但前5月整个大成都土地出让收入仅为174.61亿元。据统计，在5月仅8宗土地出现溢价，最高溢价率为136%。不过，随着6月土地市场供应的回暖，这样的趋势显然也有了极大的改变，溢价率更是飙高。截至6月14日，6月12宗已上拍土地中，武侯区半边街村白佛村地块溢价率就已分别高达143%、139%。而曾在今年3月流拍的新都区新都镇地块溢价率达到240%，成为新都溢价率之王。

　　面对这样的“高溢价”，思源经济市场研究部李昌洲认为主要原因有三：首先，开发商资金链较为充裕，无论是销售回款还是融资情况都有明显改善，为近期疯狂抢地奠定了资金基础。其次，“国五条”后，楼市成交未受明显影响，政府供应明显增多，开发商拿地信心充足，积极储粮。再次，在全国土地市场飘红的大背景下，高溢价形成一种氛围，助长不理性拿地。最后，拍卖地块多，拍卖这一出让方式某种程度上抬高溢价。

　　虽然“高溢价”难以抑制，但世联地产高级经理安运涛也指出，郊县地块不会出现“地王”，而目前城区趋于饱和，如攀成钢与天府门廊这样的地块极少，没有形成“地王”的区域。不过，在仍有空间的二三线城市，城市发展与人口扩张会导致对住房的需求上升，房价提升的同时也促进了开发商的开发;同时，地价上升一定程度上导致开发商利润变薄，开发节奏加快，进一步促进拿地量增加。

　　近郊地价增幅较大

　　相对于成都主城区的供应“缺位”，本月近郊土地供应延续了高位运行。其中，土地出让大户双流位居郊县土地出让榜首，共推出5幅地块，总出让面积505.8亩。值得注意的是，今年以来郊县土地一直保持着高热度。据了解，短短3个月时间，双流东升土地最高单价已经从505万/亩拔高至718万/亩。而6月14日成交的双流东升姊妹地块分别以800万/亩和795万/亩的单价成交，再次刷新了双流东升地价。

　　“城区土地供应少是趋势，未来的土地供应必然外扩。”安运涛表示，双流大道与华阳等近郊区域均属于热点板块，而之所以出现高价，其一是由于这些板块拥有高科技产业进驻，产业优势明显，开发商比较看好，且目前已有保利等一线品牌入驻;其二则是由于这些区域政府公共基础配套趋于成熟，同时房企必须具备一定的土地储备量，在中心城区趋于饱和的情况下二级市场就成了新的走势与趋向。

　　李昌洲对上述观点表示赞同，她指出，郊县土地，特别是地理优势突出的近郊土地价值正在得到提升。香港合能投资有限公司5月高调入驻，为板块居住价值加分不少。而此番新入手的200亩地块作为北大资源在城南的战略布局性地块，也进一步推升溢价，北大资源强势的资本和城市运营资源，或将带来可观利润，亦将再次提升板块居住价值。

　　加快土地制度改革

　　6月10日，审计署公布36个地方政府本级2011年以来政府性债务情况的抽查结果。截至2012年底，36个地方政府债务余额38475.81亿元，比2010年增加4409.81亿元，增长12.94%。而据了解，2012年仅房地产业与建筑业两项税收已占四川省地方税收收入的42%。房地产业投资对地方税收的重要性可见一斑。此外，对36个政府的抽查结果还显示，地方政府性债务过度依赖土地出让收入等问题依然存在。

　　事实上，由于牵涉的利益群体过大、利益关系复杂，土地制度改革举步维艰。土地制度不改革，政府对土地财政的依赖就不会有根本性变化。不过，李昌洲表示，可尝试通过提高资源的利用率，完善房产税等地方税种，加强地方债融资风险管理，通过产业升级降低整体经济对房地产业的依赖，降低政府储备土地的杠杆率。安运涛则提出，可以通过有序合理的土地出让指标计划与扩大税收来源结合，从而降低政府对土地财政的依赖。

　　在政府处于债务压力放地的同时，房企跑马圈地也引发了融资热潮。据住建部政策研究中心与高和资本联合开展的民间资本调研，从开发企业的投资额和融资额两个数字进行比较来看，房地产融资额目前是近10年来的最高水平。四川统计局6月14日发布的数据显示，1-5月，房地产开发完成投资1407.5亿元，同比增长17.9%。初步预计，2013年四川省房地产开发投资总量约为3720亿元，增长约14%。

　　高融资无疑也带来了高风险，安运涛表示，一线大企业融资资金链跟成本控制较好，但不太成熟的二三级开发商流入流出资金不匹配，可能存在资不抵债的现象。

　　“由于境外流动性充裕，多家房企纷纷登陆H股，或在港发债券，必定会吸收部分海外热钱，而海外融资无明显的监管措施，其低门槛将导致部分开发企业盲目扩张，负债率上升，增大偿还风险。”李昌洲补充道。