看人下菜单收费最多相差十余倍

　　晨报讯 近日，不少网友吐槽北京二手房中介费过高，2.7%的行规让购房者背上沉重的负担。
　　记者调查发现，沈阳二手房中介收费混乱，中介看人下“菜单”，购买同样的房产不同中介收费最多相差10余倍。 
　　乱象调查：沈阳二手房中介费最多相差10余倍
　　今年初，市民陶小姐在大东区上园路附近购买了一套二室一厅的房子，花了71万。“当时约定中介费按照成交价的2%收取，这样我需要支付的中介费是1.42万。”陶小姐说，当时觉得这笔钱挺多的，就犹豫了一下没当场签合同。第二天，陶小姐在附近另外一家小中介也发现了这套房源，“这家中介只收了我2000元的中介费。”陶小姐说，两相比较差了6倍，她很庆幸当时自己没急于签合同。
　　陶小姐的遭遇并非个例。昨日记者调查发现，沈阳二手房中介收费比较混乱，通常大型连锁中介报价普遍为交易额的2%，最高的2.5%，而小中介则五花八门，有的1%，有的按照房屋间数收费，还有的面议，同样的房产在不同中介之间中介费报价最多相差10余倍。
　　一家中介负责人表示，一般比较好的两室一厅的房产在沈阳售价也就一百万左右，按照2.5%的中介费计算，其费用为2.5万，而有的小中介仍沿用按照房屋间数收费，即一室一厅收一千，两室一厅收两千，这样下来二者相差10余倍。
　　记者从物价部门了解到，沈阳市对于房产中介的收费标准一直执行的是国家规定。在《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）中明确规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。
　　“中介收费在国家允许的范围内可以上下浮动。”一家中介负责人说，因为整个行业发展较快，经营规模大小不一，良莠不齐。中介运营成本不同所以收费也不同，至于收多少都是自己定的。不得不承认的是，中介在收费时会看人下“菜单”，不差钱的购房者往往会比能讲价的多花不少钱。
　　大中介诉苦：成本上涨，一个月卖三四套房才能保本
　　“中介给我提供什么服务了？一套房子就几万几万的收，心里真不平衡。”市民杨女士说，前年他在吉祥购买的一套房子中介费花了3万多，相当于他半年的工资。回想起来，中介也就帮着跑一跑房产大厅，给查一下水电煤气，其实自己也完全可以办理。
　　就在购房者对中介高收费大吐苦水的时候，中介也表示出了无奈。“我们提供中介服务也有成本。”沈阳某中介负责人说。
　　据介绍，以一般二三级马路的普通中介来说，租一间100平方米的房屋租金就得6-8万，装修费大约得五万，且两三年就得重装。需要七八个置业顾问，每月的基本工资开支就得一万五，电话费和网费每月至少得一千元。此外还有置业顾问提成、水电煤气等。“每个月如果赚不到四五万毛利的话基本上就赔钱了。”该负责人说，如果要想赚到5万元的话，按照2%的中介费的话，就必须得卖掉250万元的房子。“也就是说一个月得卖掉三四套房子才能保本。”该负责人说，旺季时一个月卖七八套都没问题，而淡季时一个月可能两套都卖不出去。
　　多家中介负责人表示，近几年房租、人工等费用涨得厉害，而2%的中介费已经多年不变，所以压力非常大。不过，调查中发现，一些收费低廉的小中介多数是租用小门市或者自有房产，老板一人充当置业顾问。“偶尔卖一套就赚了，不卖也赔不上。”一家中介老板说。
　　竞争加剧：部分中介暗自降价招揽客源
　　昨日在走访中发现，一些中介的收费标准已经明码标价在店面公示。不过，在实际收取过程中则有可商量的余地。
　　“说是2%，多数购房者都会少给。”大东区一家中介置业顾问说，他曾经做过的一套房子，按照规定收取的话中介费2.6万，可是购房者就给1万，最终也得答应。“几乎所有的房源都不是独家，你不肯降价的话买房人就去其他中介了，几乎是有去无回。”该置业顾问说，与其帮别人扛价，还不如主动降价，这样还能多赚点。
　　多家中介负责人表示，中介费是否有商量余地及大小与二手房交易市场有很大关系，市场活跃时基本上讲不下来价。
　　除了二手房交易手续费外，租房的中介费也随之下降。按照行规，连锁中介在中介费收取时，月租金超过1000元的房屋一般会向房主收取一个月的租金，不过经过讨价还价，有的只象征性地收取两三百元。
　　■新闻链接
　　北京二手房中介费被指过高
　　200万元房子中介收5万
　　北京市主管部门曾规定，二手房中介费为成交总额的2%，少数特别复杂的可上浮至2.2%。
　　可是如今，2.7%的中介费成了房屋中介市场不成文的行规。令人郁闷的是，价格到位了，服务却没到位。
　　谈起房子的中介费，在北京买了套二手房的一位市民表示，“200多万的二手房，中介费又打折又抹零的还交了5万多。这还是按成交价的2.2%收取，现在北京二手房市场一般都收2.7%的。”
　　既然花了这么多钱，服务应该不错，但一提服务，再次引发买房者的吐槽：“提供房源，带我看房，在我和房主之间帮助沟通，另外就是帮我办贷款、缴税、过户手续。办手续是每次带着好几个客户的资料一起去做。前后实际花的时间加起来一共一周。令人郁闷的是，价格到位了，服务却没到位。”
　　时至今日，在需求庞大的北京房产经纪市场，2%的规定似乎已经被中介机构抛在脑后，费用几乎没有不上调的，2.7%的中介费也成了不成文的行规。前不久，在北京市住建委对《北京市房地产经纪管理办法》征求意见的过程中，北京中介费用过高更成为众矢之的。人民
　　■房产·市场面
　　消费贷变身灰色房贷
　　已有一套住房的陈老师看中的第二套房的房价约为120万元，首付需要70万元。
　　因为手头的钱不够，中介开始热情地推荐“变通方式”。所谓“变通”，是指将陈老师第一套住房进行抵押，向银行申请40万元的三年期“装修贷款”。待银行审核通过后，银行会把钱打到“装修公司人员的账户”(实际是陈老师的亲友账户)，然后再由陈老师以现金的方式提现。
　　由担保公司出面向银行申请消费贷款，通过第三方过账后转为房贷，这种操作模式是所谓“过桥”。据记者了解，在不少施行住房限购限贷政策的城市，这种现象并不鲜见。记者致电广州、上海多家担保公司，大多表示可以从事上述业务。据业务员介绍，200万元以下的贷款一般以“房屋装修”名义申请，找装修公司签订合同即可；200万元以上的以“艺术品投资”名义申请，与客户签订相关合同的对手方一般为珠宝公司或典当行。
　　银率网分析师闫博锴表示，央行对于消费贷款用途有严格规定，不能用于购买住房、股票、基金和理财产品，只可用于购买大宗耐用消费品和教育、旅游等用途。通过“消费贷款”方式流入购房人手中的银行信贷，实际上是进入了一个“灰色地带”。据《经济参考报》
　　■房产·政策面
　　不动产统一登记
　　酝酿9年难产
　　按照3月26日国务院办公厅发布的通知，由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责，需在2014年6月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。
　　国土资源部目前正在组织条例的起草工作，并已制定出明确的任务分段时间表，但各部门联合起草小组尚未组建，留给各相关部门起草、征求意见、修改完善到正式出台的时间只有1年。
　　早在2004年，国土资源部相关机构就已经开展了不动产登记立法研究，并起草了不动产登记法建议稿的国际版与国内版。2007年物权法出台前的起草、审议过程中，不动产统一登记制度便呼声甚高，但由于各主管部门之间意见难以协调，立法者为减少阻力、尽快通过《物权法》，只原则性规定“国家对不动产实行统一登记制度”，而将不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等具体难题，交由至今缺位的“法律、行政法规规定”。
　　“目前主要的难题可能是由谁作为主导部门。”一位参与过《物权法》起草的专家说，当前关键其实不是部门之间“你统我还是我统你”，而应该先协调起草不动产登记条例，先把各个地方的不动产登记统一起来。
　　据《财经国家周刊》