财经观察保障房为何不保障？

全国普遍存在的“定向经适房”近日引发关注，北京市一在建经适房项目，20%将定向销售给中石化，郑州市过半经适房流入暗渠，青岛市有不少“定向经适房”出现卖房广告。

而与之相对的是，由于保障房数量少、申请准入标准严格、配套设施和地段存在缺陷等原因，对于大部分老百姓来说，保障房只是“画在墙上的大饼”。

【经适房被曝实为福利房 仅为市价1/5】

今年前5月一二线城市土地供应量大幅增加 资料来源：creis，平安证券

日前，媒体爆料称位于北京东四环外的“广华新城”，是中央部委和中石化等央企的定向经适房，未来其售价可能在1万元/平米左右，而同区域商品房价已达到5万元/平米。

这些年来，无论国五条还是国八条、限购令还是房产税，都无法阻止房价疯狂上涨的脚步。许多人买房连首付都需要三代人一起努力，“安居”已成为中国人面对的普遍问题。

为此，政府针对中低收入群体建立了与商品性住房相对应的保障性住房体系。目前我国保障房主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置房、限价商品房和公共租赁房五大类，分别对应不同的收入人群。

住建部数据显示，截至2011年底，共3000多万户受益于住房保障计划，如按三口之家计算，总共有近一亿人通过保障房解决了住房困难。我国2011年城镇人口为7亿人，也就是说至少1/7的人口从保障房计划中受益。

这个数据曾引起人们的广泛质疑。现实情况是，截至2011年底仍有1200万户住在棚户区；租房人数严重超负荷逼租金上涨，2012年北京市职工月平均工资为5223元，而现在一套一居室月租均价已逼近4000元。

而在新加坡，84%的人都居住在政府提供的“组屋”中，不必为住房问题忧心，“居者有其屋”才是保障房政策的意义所在，但中国的保障房体系却大大偏离了初衷。

【保障房对商品房的分流作用有限】

保障房的建设任务面临着土地、资金、分配各环节的困难

我国的保障性住房从推出以来就各方不讨好。政府不仅没有高额卖地收入，还得补贴资金；企业建设保障房的利润不如商品房；大部分百姓不够申请保障房的严苛标准；申请到保障房的人又认为保障房质量差地段差。

保障房体系并没有起到保障社会低收入群体住房的作用，经济适用房在推出之初是为了形成商品住房的替代品，但目前来看，这种分流作用也相当有限。

一方面，保障房制度建设的力度不够，供小于求。“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房，使保障房覆盖率达到20%，而中国70%以上的家庭都住房困难，这个目标覆盖率远远不够。

由于地方政府保障房建设资金缺口较大，再加上土地、相应配套政策等方面的问题，保障房建设并没有迅速增长。保障房的稀缺也使得申请准入标准较严格，大部分人都无法享受优惠政策，“画饼”无法充饥。

另一方面，大多保障房还存在较为严重的质量差，配套设施和地段缺陷等问题，部分地区还出现“空置”和“转卖”的情况，保障性住房的有效供给与实际供给之间有较大折扣。

目前，有限的保障房房源在部分权力的干扰下流失，出现“开宝马住经适房”和“后福利分房时代”的现象。真正该被保障的底层人民，却因为“户籍限制”等原因被拒之门外。这也是“保障房不保障”的原因。

【保障房制度漏洞导致权力寻租】

保障房分配公平需斩断寻租利益链

中国的保障房体系是按照不同收入水平提供相对应的不同层次的保障房，理论上说，应该能大大缓解社会上特别是低收入家庭的住房压力。但为何保障房却并没有缓解社会的住房压力呢？

中国的土地属于国家或集体所有，土地出让金是地方政府财政收入中的大项。保障房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，还要免去企业很大一部分税收，因此，一些政府不仅减少保障房用地供给，还往往将保障性住房建在了位置偏远的地方。

事实上，中国保障房供地占比很少。数据显示，2012年全国住房建设用地中，普通商品房用地占67%，保障房只有33%。但中国70%人口都属于中低收入。近几年来保障房供地还在不断减少，北京市全年保障性供地面积从2011年的1330公顷，2012年降低至850公顷，今年仅有800公顷。

据方正证券数据，今年将出现约1.2 万亿元的保障房建设资金需求的高峰，通过建设成本口径估计的资金缺口为近3600 亿元，以投资来衡量，缺口或在6000 亿以上。

保障房建设资金缺口较大，开发利润大大低于商品房，开发商怨声载道，出现了偷工减料、拖慢工期的现象，严重影响了保障房的质量和推行计划。

此外，政府掌握了保障房的分配，就等于将市场化、货币化的的福利分房制度又重新交回给权力。保障房数量供不应求，品质高的更少，保障房成为权力腐败的滋生地。由于分配机制不透明，监管缺失，导致政府机关、事业单位、和一些国有企业利用权力之便频频抢占了有限的保障房资源。

如果保障房成了特权的福利分房与套利筹码，不仅没有缩窄社会的贫富差距，反而会使其恶化。作为中国住房制度中的重要一环，保障房分配的公平性，将直接关乎这项制度的成败。如果放任不管，最终会造成中国房地产问题更加无解。

结语：政府需要靠土地出让金增加财政收入，企业需要靠商品房盈利，使保障房偏离了之前的定位。而保障房分配缺乏公平透明的机制，也让原本问题重重的保障房体系雪上加霜，保障房离保障社会住房的目标越来越远。（肖静/文）