土改争议大 市场期待三中全会破题

    随着党的十八届三中全会召开临近，土地改革成为关注的焦点，坊间流传的改革版本，不断地搅动着资本市场。之前走势疲弱的土地流转概念股在9月23日卷土重来，罗牛山当天涨停后，又连涨两天；辉隆股份在25日出现涨停。
    国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云日前表示，未来土地流转是大势所趋，但这不是一项政策就能够解决的问题，其难点在于利益分割与产权明晰。
    有业内人士表示，土改政策是一个自下而上，从试点到全范围的过程，这也是这一波概念股不断被炒作的主要因素之一。市场期待十八届三中全会能够破解难题。
    放开流转是突破口
    9月初，有消息称一份事关农村土地改革进程的重要文件——《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》（以下简称《意见》）已下发至河北、辽宁、吉林等18个省份。这被外界视为中央释放出的三中全会土地改革信号。
    尽管随后国土部发布“辟谣”信息，称相关文件仍在调整完善中，但“十八届三中全会或将出台新土地改革的有关框架性思路”的传闻，令包括辉隆股份、海南橡胶、上实发展、北大荒等在内的新土地改革概念股创下了六个交易日五涨停的记录。
    但在9月17日，有媒体又刊登了一则消息：新土地改革或无缘三中全会议程。结果仅一天，土地流转概念股普遍下挫，其中海南橡胶、上实发展一度跌停。
    而最近的土地流转概念股再次集体上涨，表明市场对三中全会涉及土地改革仍有期待。
    有国土部内部人士透露，上述《意见》的内容将主要集中在集体建设用地流转的前提条件、流转的范围、流转形式、用地来源、退出机制等。其中，最大的亮点在于宅基地流转将采取单独列项的形式。
    我国现行的农村土地制度，是30多年前确立的以家庭联产承包为核心的土地制，即农村集体所有制土地，除了耕地、林地等农用地以外，还有大量集体建设用地。
    公开资料显示，截至2012年底，全国家庭承包耕地流转比例已达21.2%，按中央文件精神，耕地流转的目的主要是为了发展适度规模经营。日前，农业部部长韩长赋在太原举行的全国农业厅局长座谈会上表示，构建新型农业经营体系，要积极稳妥引导土地有序流转，发展多种形式的适度规模经营。
    农地改革中，最为敏感的是农村集体建设用地。按照社科学院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，农村集体建设用地估计约有18万平方公里。这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。
    这些农村集体建设用地如果放开流转，即它可以不经政府征地转为国有土地，直接入市交易，将打破土地市场的高度垄断。如此一来，不仅意味着房地产价格将由市场重新发现，更将带来中国土地市场格局的巨变。
    农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等被视为土地制度改革突破口，业界历来争论激烈。
    土地改革涉及面广
    目前，集体建设用地流转的试点已在部分地区展开。今年8月，温州出台《农村产权交易管理暂行办法》，规定从10月1日起，温州12类农村产权可在农村产权交易所公开交易。媒体以“县域内交易”为视点进行了多角度解读，随后温州市委农办出面澄清表示，农房交易仅限同村。
    而广东省政府法制办公布了《广东省农村宅基地管理办法 （送审稿）》关于农村宅基地可在本镇、本集体内部流转的条例也引广泛关注。消息层面的不同解读，也引起土地流转概念股的大起大落。
    事实上，关于农村土地管理制度改革方向，在2008年召开的十七届三中全会就提出了集体土地和国有土地“同地、同价、同权”，建立城乡统一的建设用地市场等改革目标。而针对农用地，则强调要逐步缩小政府行政征地的范围。
    社科院学部委员张晓山在接受采访时说，建立城乡统一的土地市场，这个大方向不会变，另外土地确权也一直在做。“确权是最根本的前提，确权之后，资源变资产，推行凭证化、证券化、股份化、市场化。”
    但由于土地改革牵一发而动全身，中央政府要考虑社会稳定问题，地方政府要考虑变革之后财政收入骤减问题，农民则是考虑流转之后会不会失地的问题，这些问题都会制约土地流转的发展步伐。
    值得关注的是，如果农村建设用地流转起来，现行产业及土地财政也会受到影响。华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰说，“特殊的土地制度，也推动着我国产业升级。另外，如果农村建设用地转起来，土地财政没有了，这会对快速推进城镇化带来影响”。
    邹晓云也表示，失去对土地资源的控制权，地方政府要安排项目就会变得很困难，土地流转之后，地方政府的土地收入会大幅降低，所以从管理模式和利益调整都存在非常大的困难。
    国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘云中日前接受采访时说，新城镇化战略是解决当前经济困局的良方，所提出的一系列改革要求将待十八届三中全会决议，而户籍、财税、土地三大改革将成为改革核心，“土地改革是三大改革中最难达成共识的改革，三中全会上预计突破有限。”

    每经记者 金微 发自北京