科教用地变身记

　　宋磊

　　“销售之前一直说是商住房,付了5万定金才知道,这根本是块科教用地,只能签50年租赁合同,不但没产权更办不了贷款。”叶玲,仍在为前不久的那次购房冲动后悔不已。她所购买的,便是北京通州的一个名为国际健康港的“科改住”项目。

　　在房价飙升和严格限购的双重逼迫下,不少人为买一套房子,甘愿铤而走险。而一些科教用地也摇身一变,以另类姿态跻身住宅房屋市场,收获暴利。只不过,和“小产权”房相似,无产权、难贷款等一系列“科改住”苦果,仍要丢给购房者无奈吞下。

　　抢手的房子

　　在北京市通州区宋庄镇尹各庄村,数栋圆弧形建筑正在紧张施工中。这个名为“国际健康港”的项目,处于通州、朝阳、顺义三区交界,周边被格拉斯小镇、旭辉御锦、千章墅等高端别墅项目围绕。但它祭出的“50年产权”、“小户型不限购”、“精装修”、“6米层高”等口号,却意在将受困于购房资格及资金实力偏低的购房者揽入怀中。

　　急于告别租房生活的叶玲,便是上述购房群体中的典型。叶玲在北京一家民营企业工作,工作劳累且匆忙,每月有限的收入,大部分都要用来支付那套位于四惠附近。每到交租或换房时,一种感觉既熟悉又揪心:在北京租房四年了,什么时候才能真正有个自己的家?

　　9月初的一次邂逅,让叶玲的梦想接近完成。这天,叶玲偶然路过国际健康港项目,当听到6米挑高与价格2万出头、精装修等信息,并再三确认“商住出售”、“50年产权”问题后,在销售的催促下,叶玲匆匆忙忙地交了5万元定金,订下一套50平方米6米层高的房源,“当时现场人特别多,就想着把房子占下来。”

　　从销售员处透露出的,还有其他信息。项目一期共18栋楼,占地270亩,总建筑面积43万平方米,共5000余套房源。目前在售的所谓商住产品,不限购房资格,50年产权,为6、10、11、12、16号楼,以小户型为主,最小户型20多平方米。层高6米的房源,售价20800元/平方米;层高4.5米的,售价17800元/平方米。同时,每个户型均有独立卫生间设计。

　　“小户型可好卖了,很多外地人买不起大的就买了小的。”销售员薛丽表示,项目商住房源特别抢手,如果不马上订恐怕就错失机会。如果购房者犹豫,她还会抛出另外两个诱惑:不用缴纳任何税费和公共维修基金;可注册办公并获政府减税。“一般只有达到一定比例,政府才会返税。这里是通州区重点扶持项目,注册办公会由开发商把所有人的税都报上去,就能把返税批下来,分给大家。”

　　暴利“科改住”

　　政府重点项目,价格便宜,不限购房资格套数……顶着数个光环的国际健康港,在持续推售后,如今却让准业主们集体陷入对科教用地的恐慌当中。

　　叶玲是交完定金的晚上,才咂摸出签约过程中的不对劲。第二天,直奔售楼处,自己的买房计划换来的,却是销售员递来的一纸租赁协议书:租赁20年,赠送30年。而首付需交付总房款的50%,其余尾款三个月内交清。“销售之前一直说是商住房,并一直说和北京像素一样。没提一个租赁的字。付完订金才知道是科教用地,只能签租赁合同,没产权更办不了贷款。”

　　一切的矛盾,都指向了科教用地的出身。国际健康港项目的一份展示材料显示,早在2009年2月该项目便拿到北京市规委核发的规划意见书及建设用地规划许可证,建设项目名称为“数据技术研发中心”,用地性质为教育科研设计用地,建设用地面积为13.31万平方米,建设控制规模29.29万平方米。

　　紧跟着,便是土地批文。2010年6月,《北京市政府关于通州区2010年度批次建设用地的批复》中指出,同意征收宋庄镇尹各庄村耕地17.3557公顷,未利用地0.1162公顷,合计17.4719公顷转为建设用地。数据技术研究中心项目,供地数量为建设用地13.31公顷。而2013年5月,该项目拿到的国有土地使用权证也显示,项目用途为科教用地,使用截至日期为2061年12月25日。

　　曾经一度,这个项目的租售方案是,设计成两类物业:数据中心机房,共6栋,一栋T4级数据中心机房、5栋T3+级数据中心机房;12栋高端定制空间,可做集团基地、研发中心、轻型制造加工。该项目技术经济指标则显示,1、2、3、5、6、8、9、10、11、12、14、16共11栋楼均为研发楼。

　　而在当下楼市火热的背景下,项目却玩起了“科改住”,18栋楼里6、10、11、12、16共5栋拿出当作商住房,就连项目名字也由“数据技术研究中心”变成“国际健康港”,而项目会所公示的项目证件里,却没有预售证踪影。记者从16号楼的平面设计图看到,每层已被分割成数十个房间散售,户型面积从26平方米至60平方米。薛丽表示,“其他楼栋多为对企业整售,如果想买其他整栋楼也可以,对企业筛选并不严格。”

　　金融机构眼中的这个项目,早就成为名副其实的“摇钱树。”一份中融信托近期对该项目所作的尽调资料显示,该项目楼面地价580元/平方米,从2010年8月—2011年7月融科、旭辉、首开拿下的周边四宗土地楼面价均超过7000元/平方米。预计项目未来销售收入为52.93亿元,销售净利润19.02亿元,净利润达到36%。利润空间极为可观。

　　上述尽调材料也显示,项目开发商为汇天网络科技有限公司,成立于2007年10月份。经营范围为技术开发、应用,开发销售计算机软硬件及外部设备,市场信息咨询等。但该公司2009年初在公开接触国际健康港项目前,却鲜有大的科技项目经验。该公司的实际控制方,从2001年在京已开发美然百度城、美然动力街区等5个楼盘,同时也掌管着开发通州北京ONE项目的北京实地房地产开发有限责任公司。

　　北京理工大学房地产研究所所长周毕文称,有远见的地方政府,在一次性收益和长期收益的取舍间已趋向后者,更希望出让科教用地引入企业,为当地贡献长期税收。但企业如果低价拿下科教用地,最后却变身开发商从事商业用途,无疑是肥了自己腰包,断了地方政府的财路,要严格禁止。

　　后遗症渐显

　　巨大的赢利,是建立在科教用地改作商业出售的基础上。然而,这看似涉嫌违规的利益空间,却因为监管困难,成为房企竞相涌入的对象。

　　“这个项目是不是很便宜?至于业主自己选择做科教还是住宅,是自己使用用途的问题。”北京市规委通州分局一位工作人员则表示,这个项目合法的是科教用地部分。项目是否违规要看情况,是业主自己改变使用用途,还是开发商主动把科教用地改作商住销售,后者属于违规。这类项目不能分割产权,业主办不下房本来。至于变更土地使用用途一事,证件批出去之后,其实很难管到后期变更用途、违规销售那么细。

　　北京市国土局一位内部人士则直言,以租代售又规划变更,跟“小产权”房存在类似地方。而科教用地进行房屋买卖,肯定不受法律保护。目前北京市正在加大对科教用地违规建住宅行为的通报查处力度。但至于是否会收回违规土地,该人士则表示并非所属权利范畴。

　　值得注意的是,《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》显示,自2010年10月1日起,新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目,在项目备案或核准批复中应明确不得擅自改变用途。未经批准不得转让或销售。规划部门进行规划验收时,对未按建设工程规划许可内容、擅自变更规划许可内容进行建设的,不予规划验收。

　　北京理工大学房地产研究所所长周毕文却对科教用地“变身”的监管十分担忧。他表示,开发商仅在宣传时声称商住产品,而实际合同中体现的却是以科研办公出租,最后就变成业主知情并接受,自己擅自改变用途做成住宅,就把责任全部推掉了。监管方面,实际很难执行。“更何况,因为资金和购房资格的问题,很多业主恐怕只能无奈接受。”