王健林现金流比负债率更重要

　　胡芳洁 吴海珊

　　作为中国本土最早一批进军商业地产领域的企业,万达集团的发展,无法脱离最早期商铺散售、捆绑知名零售品牌获得拿地优势、高负债大举扩张所带来的争议。

　　不过,在这个过程中,万达也成长成了中国持有商业面积最大的企业。与此同时,在国内的商业地产企业还在大量复制万达广场的住宅销售加商业持有模式时,万达已经开始转向研究新一代的难以复制的产品——万达文化旅游城,并加快文化产业的投资比重、确定未来文化产业的转型方向。对于一般的地产企业来说,万达的思路,显然已经难以复制和追赶。

　　这背后的灵魂人物,是万达集团董事长王健林。作为一家非上市公司,万达的财务、运营数据公众无法获得,而媒体想要从万达集团其他人口中得到公司相关数据和信息,可以说基本上没有可能。万达即王健林,王健林即万达,这样说并不夸张。

　　随着万达文化旅游城项目的拓展、文化产业投资的加强,万达正在重塑其发展模式,然而,就目前看来,其发展模式,依然没有摆脱其最核心的因素——地产化,即过于依靠住宅、商业的销售来回收现金流。王健林会引领万达走出怎样的一条新路?

　　问:青岛万达文化旅游城项目,总投资额高达500亿元,资金的来源是什么?为什么会选择在青岛做东方影都影视产业园?

　　王健林:500亿元是一个总投资额,整个投资完成的时间也许是8年也许是10年。这500亿中,一部分是文化旅游项目,一部分是房地产开发项目。总投资中,启动资金包括拿地的钱和前期启动的钱;启动以后,一个办法是通过银行融资,这个量会很大;明年会启动一些地产或者商业的销售。总而言之,资金来源包括以上三个部分。

　　最早起因是想做一个单一功能的影视产业项目,后来前后考察了世界上十几个地方,从现金流、回收、融资的角度,最后还是决定把所有功能集合在一起,做一个综合性的项目。影视城分为两个部分,一个外景区,一个制作区。其他包括旅游、文化、秀,我们的出发点是把功能做全了,从考虑投资回收效益的角度做的。

　　青岛这个项目立意不完全是电影,主要立意还是办旅游。电影可以拉动整个区域的旅游和商业的繁荣,有这些因素做保证。但不能完全靠电影产业,电影产业本身就是高风险产业,一旦哪一个季节人多,哪一个季节人少怎么办呢?要考虑综合性因素。

　　落户青岛是一个长期过程。市政府极度重视和支持,另外国内对电影节的审批是极其严格的,他们做出了努力。落户青岛的核心原因是两个,一是对项目支持,二是在电影节审批上的支持。万达在青岛投资超过十年了,商人在商言商,给我的感受,最最重要的,就是在这个地方能赚钱。这个能说明一切。招商最好的办法,就是让商人赚钱。

　　问:万达文化旅游城是万达新一代的创新产品,有哪些固定的配置、申请了哪些专利?

　　王健林:万达城本身就申请了专利,包括建筑外形、电影科技等,还有一些室内主题公园的设计,都申请了专利。但是每一个万达城的模式,都是完全不一样的。例如哈尔滨的室内主题公园是冰雪项目;南昌的是海洋馆以及海洋类的娱乐项目;合肥的万达城是以水为主题的。武汉、大连这两个项目不算万达城,武汉这两个项目在做的时候是2009年,当时我们对万达城的设计、创意还没有成形,这两个项目算是文化旅游项目的一个试验吧。例如武汉,秀和电影娱乐科技算是有了,明年也会开业,但还不是现在这个成熟的文化旅游项目的综合体。

　　问:万达发展规模越来越大,如何解决现金、财务上的风险?

　　王健林:我们历来有8个字,坚守了20年:销售为首、现金为王。这是我提的。我们一定是把现金放在第一位。我曾经说过一句话,现金流比负债率更重要。很简单,例如,安然公司,世界500强排名第7,可是因为一个不诚信事件暴露出来,现金流断流2个月,就破产了。它负债率多少呢,报表上看只有20%左右。负债率、财务方面,企业最重要就是现金流,你的现金能不能支持你一年的收入和支出。这是我们一直的坚守,不会变。

　　为什么我们做产业的时候,一定要在商业中融入文化、旅游,就是考虑商业、旅游的现金流是稳定的、可预期的,文化产业的现金流,有的时候不一定是可预期的。

　　问:有人说万达走的太快了,这是正常的节奏吗?有哪些风险需要控制?

　　王健林:万达的速度快,其实就是我们的竞争优势之一。例如一个万达广场、一个酒店,别的企业投资四五年,我们两年之内就干完,这就是竞争优势。这种物业投资,如果提前一年完成,财务上至少节约1个亿,佣金多1个亿,这就是2亿现金流。

　　所以,快,就是我们要保持的竞争能力之一。快是我们的特点,我们不会放慢。除非我不干了。

　　前5年,公司每年的收入增长在30%以上,可能有的人觉得太快,如果按正常走的话,我们做不到世界第一,100年都看不到。所以一定要快。

　　今年全年开工的总面积,4000多万、接近5000万平方米,这个量不是今年才有的,最近4、5年,开工面积都在3、4千万平方米。我觉得基本上,就是我们企业的正常的速度。

　　风险的控制,话题太大了,财务、成本、人才的风险。对于我们来说,人才的短板,是现在需要解决的一个问题。

　　问:万达追求快,但是旅游文化项目投资回报周期很长,现在大量发展旅游文化项目,会如何改变万达模式?

　　王健林:文化旅游产业,就一定回收现金比较慢吗?我们的文化项目,一般也有地产项目,有这种大的文化概念支撑、投资的话,销售更快。我们哈尔滨、南昌项目,已经推出了销售,销售数量和进度惊人,比正常的房地产项目快得多。

　　文化项目周期长,也拉长了投资时间。万达广场一般需要一年半至两年开业,文化项目一般需要4-5年的时间,拉长了时间,既缓解了对现金流的需要,也是创意完成、落地的需要。举个例子,一台秀,从策划到落地,一般需要5年,从概念提出来,马上就要进行各种设备的研发,看能不能支持这个概念,有的时候研发的结果,就是支持不了,只能放弃,重新来策划一个立意,再来进行技术层面的开发,觉得行了,再来计算成本的问题。如果分析出来,成本大大超过预期,又要放弃。这个时间长,本身对现金流的需求就放缓了。

　　问:万达接下来在境外投资,主要会集中在哪些领域、区域?有没有设定投资的额度? 

　　王健林:接下来,是想在法国找一个酒店项目,明年可能会落地。在投资区域上,我更看好欧美市场。第一步是选8-10个城市,投资超五星级酒店,我们所关注的是酒店实体、酒店管理公司的并购。第二,是结合文化产业,对有盈利前景的文化企业进行并购。第三,如果有其他比较好的涉及到消费类的公司,我们也可以考虑。

　　不会设定额度再去进行投资,那是很傻的方法。在国际投资方面,占我们总体的比重是很少的,5%不到,我们不会把主要精力放在境外投资,这是不现实的。中国经济本身还在发展中,我们本身主要是消费为主的产业,购物中心、酒店,都是以消费为主。中国的消费市场才刚刚起来,所以一定是境内投资为主,境外投资为辅。

　　问:怎么看传统商业的出路?万达电商会怎么做?

　　王健林:第一,电商是新的模式,当今商界,不触电,恐怕将来都有风险;第二,电商不可能完全取代传统商业。

　　我们的电商做的是大数据系统,就是在万达广场消费的人数,到2015年会达到20多亿人次,可能会有2亿多人,希望这些人至少80%,能注册成为我们的会员,我们就能够在电子商务的系统下,准确地掌握这些人的消费的数据。

　　问:如何看待接下来房地产调控的走向,以及新型城镇化对地产市场带来的影响?

　　王健林:我认为调控不可能放松。最好是加强保障性住房建设,市场归市场,保障归保障。过去认为,控制房价,能解决穷人居住问题,这个思路完全是错的。房价再低,低到5000元,买不起房的人依然得不到保障,这完全是两个方面的问题,保障就是要靠财政、政府拿钱,这是政府应该承担的责任。现在慢慢把这个问题想清楚了。保障房依然在加码,如果按照现在每年500万套的规模不变,3-5年以后,保障性住房的规模自然就上去了。这个套数,在商品房市场发展最猛的年代,一年也没有超过1000万套,如果保障性住房一年500万套,商品房七八百万套,这个占市场比例已经很大了。

　　我们现在在补课,房地产市场从1995年推出房地产市场改革,到正式建立保障房制度2010年,整整15年,这一块缺失了,所以要把15年的这一课补上去。我觉得现在的方法是很好的。

　　中国的城镇化,不是房地产化,但是不能没有房地产。城镇化需要有产业支撑,尤其对于商业地产来说,有很大的机会。因为商业地产,做零售,既是投资,又是产业,包括服务业,一个广场,小到五六千人,大到七八千人就业。一个广场几百个商家,间接带来制造业的机会。城镇化对于商业地产来讲,是很大的利好机会。