太古地产身陷大中里项目

    翻开太古地产的历年年报，大中里项目的入市时间一再被推迟，从2012年到2013年，再到2014年。在2012年太古股份有限公司三季度运营数据中，该项目首期竣工时间被推迟至2016年。
　　据当地一位业内人士介绍，这个项目拖了多年，人也换了几茬，其中既有动迁的原因，也有文物的原因。该项目早期由兴业国际出关系拿地，太古地产负责后期出钱。
　　“如果大中里项目2014年可推出首批物业的话，正好可以与静安寺商圈近两年将推出的高端项目在时间上错开，从而平衡市场需求。”著名商业地产专家杨咏诗表示。
　　10年坎坷路大中里始建于1925年，是目前上海市内保存最完整、规模最大的石库门里弄之一。大中里地块位于上海市静安区南京西路的核心区域，北接南京西路，西临石门一路，南邻威海路，东靠青海路，总占地面积6.28万平方米。
　　2002年底，香港兴业国际出价13.06亿港元，从静安区政府手中取得了大中里地块的土地使用权。香港兴业国际副主席暨董事、总经理查懋成表示，希望藉此在南京西路“竖立地标”。
　　2006年底，香港兴业上海有限公司、香港兴业国际集团、太古地产及其全资附属公司Swire Shanghai与大中里地块的项目公司大中里物业有限公司订立一项有条件协议，通过买卖销售股份连同销售贷款的方式，英资背景的太古地产购入香港兴业上海大中里发展项目的50%权益，太古地产出价估计高达12.92亿元。通过此项协议，太古地产与香港兴业成为上海大中里项目各占一半股份的并列大股东。
　　2009年时，市场曾传出消息称，该项目预期将在2012年迎客。但2010年初，其开业日期又推迟至2014年。2010年12月15日，太古地产与香港兴业联合宣布，为大中里项目与中国银行牵头的7家银行签订一项为期13年、总值高达80亿元的银团贷款融资。太古地产及香港兴业同时宣布，大中里项目地基工程预计于2011年动工，整个项目将于2015年起分阶段落成。根据两家公司的2011年年报，它们对该项目的估值在124.4亿港元，双方各占一半权益。太古地产与香港兴业国际最新的表述为，大中里项目总投资约100亿港元，预计将于2016年开始分阶段启用。
　　知名地产专家蔡为民表示，运作大中里项目，开发商必须具备雄厚的资金实力。加上拆迁费用，整个项目投资肯定会超过100亿港元，保守估计不会低于150亿港元。
　　除了拆迁成本等因素外，杨咏诗认为，配套规划的修改、保护文物建筑的平移、石门一路的改造等，均造成了大中里项目的拖延。
　　事实上，大中里项目已先期动工的正是保护建筑——原民立中学的移位工程。该保护建筑原为上世纪20年代上海著名颜料巨贾邱信山、邱渭卿兄弟所建，亦称为邱氏住宅，原为两幢，其中一幢于上世纪90年代改建为民立中学时被拆除，被迁移的这一幢曾为民立中学办公楼，于1999年被评定为上海市优秀历史建筑。2012年3月底，该保护建筑被平移57米至威海路。
　　据一位业内人士透露，该工程移位需花费近千万元，此后还要进行修复。这栋保护建筑的产权归政府。
　　记者近日实地探访发现，大中里地块被广告围墙围住，有部分吊车和工人在现场施工。施工铭牌显示，该工程的总包单位为上海建工集团股份有限公司，建筑面积486740平方米，开工日期为2012年2月，竣工日期为2016年2月。据现场施工的一位负责人表示，目前地基基本完成，已开始建设地上工程。
　　住宅项目被取消根据此前香港兴业国际发布的公告，大中里项目将包括写字楼、一座购物中心、公寓以及酒店，总建筑面积29.1万平方米。太古地产接手该项目后，将住宅项目取消，规划成一个由3幢酒店、两幢甲级写字楼和零售商场组成的纯商业地产项目。建成的地铁13号线将直达大中里项目，地铁2号线、13号线及12号线将在项目周围路段实现地下连通，形成换乘枢纽。
　　对于规划更改是否会对大中里项目的盈利造成影响，蔡为民表示，会产生“短空长多”的影响。“住宅非常好卖，这个地方定价8万元~10万元/平方米不成问题。但住宅取消后，这部分回款就成了未知数。商业项目主要以持有为主，在大中里地段肯定是做成高档项目，物业持有至少为7成以上，短期之内的运转资金非常庞大。但一旦运转起来，整个地段可打造得比新天地更具规模、更繁荣，商业价值会与日俱增。”目前，在上海静安区南京路商务区，梅龙镇、中信泰富、恒隆广场组成的“金三角”最富盛名。以这个“金三角”为中心，以南京路为轴，向西有越洋国际广场、会德丰、东海广场、嘉里中心二期、南京西路1788号项目等已陆续开工或竣工，五大楼宇将形成静安寺商圈的“金五星”。向东则为大中里项目，其将凭借庞大的体量独撑一方。
　　杨咏诗认为，虽然先期推出的高档写字楼会占尽先机，但如果大中里项目在2014年推出首批物业的话，正好可与静安寺商圈近两年将推出的高端项目在时间上错开，从而平衡市场需求。
　　到目前为止，太古地产在内地一共有5个项目，总投资300亿元。其中，北京三里屯Village项目原定于2007年10月开业，但由于招商不佳，最终直到2008年12月才陆续开业。
　　大福证券分析师麦德光认为，太古进入内地10年，项目开发缓慢的原因在于：首先，对内地的运营环境不熟悉，作风过于刻板，迟迟拿不到政府批文，导致项目开工遥遥无期；其次，太古地产在内地的执行力不足，导致工程进度屡遭拖延；最后，太古地产选取的内地合作方，其本身就资金链紧张，需要太古地产扮演“救火队”的角色。