“自贸区”对楼市影响几何

　　上海（楼盘）“自贸区”的设立，将会提升城市能级，从而对楼市形成巨大的利好。从目前来看，最先受益的将是“自贸区”内部的商用物业，如写字楼、酒店等。随后，随着大型跨国企业的进驻，未来“自贸区”周边各类居住需求也会随之增加。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　浦东外高桥保税区附近的二手房东提价冲动比以往更强烈了些。

　　记者了解到，位于浦东外高桥区域的二手房开始酝酿提价。如板块内的次新房中冶尚城，近期88平方米左右的两房房源，挂牌价为2.9万元/平方米左右，相对一个月之前的2.8万元/平方米，单价上涨了1000元/平方米。此外，板块内另一个小区瑞和明苑，近期98平方米的两房，挂牌价也普遍上涨到了2.5万元/平方米左右，相比年初的2.1万元/平方米报价，涨幅接近两成。此外，外高桥保税区附近的新村房也出现了不同程度的提价现象，如出自富特新村、潼港新村等小区的两居室房源，挂牌价“拔高”了一两万元。

　　来自外高桥保税区附近中介公司的说法也印证了这种现象的存在。某中介公司业务员顾先生表示，最近两天要求提高挂牌价的房东明显增多。个别房东甚至出现“惜售”心理，要求暂停出售。

　　这一切，都跟上海自贸区的设立有关。近日全国人大常委会授权国务院在上海设立中国（上海）自由贸易试验区（以下简称“自贸区”），范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。

　　上海“自贸区”的设立，对拉动国内经济增长有着巨大的作用，但从微观角度来观察，对“自贸区”附近的楼市，显然也是一个巨大的利好消息。记者浏览外高桥保税区附近小区的业主论坛发现，都对区域内楼市的成长空间抱有极大信心，认为将来“自贸区”内国外大型企业将会增多，进而带动周边楼市的需求。当然，并不是所有人都会因此而开心，有网友对提前抛出房产而感到懊恼不已，表示“亏大发了”。

　　开发商早已布局

　　春江水暖鸭先知。开发商早已看到上海“自贸区”设立所带来的巨大商机，并开始提前布局。

　　近日，上海土地市场竞争变得愈发激烈起来。8月底，位于上海市青浦区夏阳街道一块面积不大的纯住宅用地，共吸引22家房企参与竞拍，包括绿地、万科、旭辉、招商等一线房企品牌均悉数到场。最终，恒文投资以2.82亿元总价成功摘得该幅地块，楼板价为14106元/平方米，溢价率超135%。也就在同一天，另一块青浦区赵巷镇纯住宅用地也是经过激烈竞拍过程之后，最终由绿地以16.55亿元价格摘得，溢价率为81%。

　　对于沪上土地市场持续趋热的现象，有专业人士分析指出，这虽在一定程度上与一线城市重获开发商青睐有着极大的关系，但上海土地市场的爆发，在某种程度上的确也与“自贸区”的设立有着极大的关系。旭辉集团总裁助理钱建良表示，开发企业在上海拿地的积极性提高，这种现象显然跟上海“自贸区”的设立有着极大的关系。“‘自贸区’的设立，给予开发商一个非常好的预期，而这正是决定企业是否要储备土地的决定性因素。”他说。

　　其实开发商早就“嗅出”了其中商机，这一点从开发商近段时间拿地的踊跃程度可看出端倪。根据汉宇地产土地监测数据显示，8月共成交20幅经营性用地（剔除动迁安置房用地），出让占地面积91.13万平方米，环比增长19.7%；从成交地块看，其中，共有8幅地块，成交溢价率均超过50%“警示线”，占比达40%。全月土地出让金额为155.74亿元，环比7月略减14%，虽出现小幅缩量现象，但并未改变上海土地市场连续6个月出让金超过百亿元的整体趋势。

　　将会形成长期利好

　　毋庸置疑，上海“自贸区”将对上海楼市形成的巨大利好，那么，具体表现在哪些地方呢？而对于投资者来说，能否从中“分得一杯羹”？

　　业内人士表示，最先迎来发展契机的是“自贸区”内部的商业、物流以及办公物业机会。中原地产研究咨询部总监宋会雍分析指出，“自贸区”建立后，比如物流基地建设、商务办公需求等会率先出现一波需求潮，因此这类商业地产会率先迎来机遇。

　　此外，“自贸区”的设立将会带动商贸发展。有分析指出，上海有望成为全球贸易中转站，短期区域贸易直接获益。比如，区域内税收优势将使商品价格具备竞争优势，有助于拉动区域内商品销售；在区域商品价格优势带动下，来沪消费人数规模有望增加，这将提升区域商业贸易行业的景气度。对此，专家分析指出，商贸的发展，将刺激商业物业以及酒店设施的需求。商业物业的租金水平会随着需求的增加而上涨；酒店设施包括星级酒店以及连锁经济型酒店，甚至酒店式公寓等，其入住率都会因为顾客的大量涌入而居高不下，当然，租金收益也会随之水涨船高。

　　基于上述分析，可以预见未来商用物业将获得不错的发展机会。因为楼市调控并未涉及到商业物业，因此投资者可以考虑选择投资“自贸区”板块或者内部产权式商用物业，比如写字楼、产权式酒店、酒店式公寓、商铺等，并长期持有，在享受物业本身增值收益的同时，还可以享受到租金收益带来的现金流。

　　当然，“自贸区”建设对住宅市场的影响同样不可小觑，将会形成利好。就上海整体市场而言，“自贸区”将会带动上海经济的转型和腾飞，从而让城市空间获得巨大发展，城市能级显著提升，并有望发展成为世界性大都会。与之相应的是，房地产市场随之进入新一轮发展时期。这在之前曾有过先例，比如深圳（楼盘）自从设立“经济特区”之后，当地楼市便一飞冲天。因此可以预见，未来上海楼市也会受益于“自贸区”的设立而更上层楼。

　　而对于“自贸区”内部来说，业内人士分析指出，产业聚集区的形成，必将带动周边住宅产业的发展，比如陆家嘴金融区的设立，则对陆家嘴、联洋等高端社区的出现形成直接影响。因此“自贸区”的设立，会让市场重新审视外高桥保税区板块。初步判断，周边将会形成高端居住区，以满足外企高管的居住需求。此外，周边普通住宅也会因为“自贸区”企业的增多，而带来更多的租赁需求。