索罗斯看空中国楼市为啥会走眼？

  随着中国一线房价泡沫继续吹大，索罗斯、吉姆·查诺斯(James Chanos)、吉姆·罗杰斯(Jim Rogers)等全球投资大师均不看好中国房地产市场，另根据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选，这一比例已连续四年超过60%。 那么是投资大师们错了？还是中国富豪们错了？或许，他们的最大分歧并不在于中国房地产泡沫是否会破，而是何时会破。中国富豪们更希望在楼市泡沫破裂的最后一刻，他们能躲过这场劫难。 

    其实，早在2006年，索罗斯就曾预言，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年。结果是，他猜对了美国，却猜错了中国。面对国际投资大师对中国楼市预言的失效，很多国人认为，索罗斯不了解中国国情，中国国情就是既使楼市存在泡沫，强大的国内利益群体也不会使其破裂。去年，对冲基金Pivot资本曾经预言：2012年下半年开始房价强势抬头，进入2013年下半年之后，中国房价开始稳定并逐步走向泡沫破裂。那么中国楼市泡沫已经严重到何种程度？是什么原因使国际投资大鄂索罗斯会算错中国楼市呢？

    中国房地产泡沫究竟有多可怕？

    其一，中国的鬼城名单正在不断壮大。中国房地产市场泡沫何时破灭仍需时间检验，但中国部分城市的房地产市场出现空置率危机却是不争的事实，作为房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延内蒙古鄂尔多斯及二连浩特、江苏常州、湖北十堰等均在名单之列。美国一家名为商业内幕的网站甚至公布了若干幅郑州市郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。该商业内幕网站还报告称，按照每年新增10座城市的速度，鬼城的名单肯定还会越来越长。

    更要命的是，泡沫破裂的一个预兆就是全中国遍布着大量的空置房，2011年曾有估计认为全国空置房多达6540万套，但其后遭到否认。6540万套空置住房可能并不是一个准确的数字，但无人能否认中国诸多城市存在着大量的空置住房。据2013年3月全美房地产经纪人协会公布的数据，美国的住房空置率为4%，即约有250万套的空置住房。而据北京市公安局人口管理中心的数据显示，2012年上半年的空置住房大约有381万套。可笑的是，仅北京地区空置房，也已经超过了全美空置房的数量。

    其二，一部分先富起来的中国人投资性购房推高了房价。并造就了一些大城市如北京和上海的可负担比率惊人，在经历了2012年9月份以来房价的报复性上涨之后，北京的房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)大概在25，而上海大约为20。即使看全国平均水平，也超过8倍。要知道，东京在日本房地产泡沫去泡沫高峰期的时候，其房价收入比也只有9倍左右。因此，以日本为参照物，中国城市居民的住房负担能力非常低，而住房价格过于高了。

    其三，根据Pivot资本的数据，在一些可容纳100万人的“鬼城”里，建造着世界上最大的购物中心，但是却有95%的空置率。固定资本的投资已经超过GDP的50%以上，超过日本在上世纪80年代末、亚洲四小龙在上世纪90年代中期以及随后的危机高峰的水平。试想，政府部门或民间资本都把钱都用于固定资产投资了，整个国家的普通民众都成为了高房价下的“房奴”，那么不仅是这个国家的经济结构严重失衡，且不可持续，还极易引发大规模的金融危机。

     索罗斯当年咋会误判中国楼市？

     作为国际投资大鳄索罗斯，名声斐外，无人不知。他在1998年攻击满是漏洞的东南亚各国的资本市场，致使马来西亚总理马哈蒂尔咬牙切齿地说："这个家伙（指索罗斯）来到我们的国家，一夜之间，使我们全国人民十几年的奋斗化为乌有”。然后再挟余勇进攻香港资本市场，最后虽被中国政府所击退，但也只是打个平手。索罗斯由此一举成名。最令人惊奇的是，他成功的预言了美国房地产泡沫破裂，但令人迷惑的是索罗斯却没能测出中国房地产泡沫何时破裂！那又是为何呢？

    首先，索罗斯低估了中国政府强大的干预市场能力。索罗斯为啥能精确预知美国房地产泡沫破裂，原因是美国政府一般很少干预资本市场，除非真正到了"最危险"的时刻，美国政府才会出手挽救市场，这就使索罗斯的预言减少了很大的不确定性。而中国则不同，2008年金融危机暴发后，中国政府不仅拿出了4万亿经济剌激计划和10万亿天量信贷，还放松了对房地产的调控，当然此举会使中国经济立刻转危为安，但是这只是暂时的，不可持续的，而负作用极大。过了几年之后，中国经济又将出现回落，又需要通过举债的形式大规模投资来拉动经济增长。所以，靠政府的经济剌激和天量信贷虽然能够迟滞危机的发生，但是并不能让房地产泡沫危机消弥于无形。

     再者，中国影子银行的延迟了房地产泡沫的破裂进程。从表面上看，近年来中国政府对房地产调控愈加严励，房地产投资性贷款有所收敛。不过，2012年，中国银行业在总贷款的份额下降，从十年前的92%下降到52%。在2012年第四季度，非银行贷款占新增信贷发行的60%。据Pivot估计，影子银行的资金至少有四分之三投入到了房地产市场或者相关行业。一般来说，影子银行的规模会影响泡沫破灭的冲击力和经济受伤的深度，但影子银行规模越大，反而使中国房地产泡沫不可能立马破灭（但破裂之后，造成的损害更严重）。照理来讲，中国政府的宏观调控应该可以将房地产去投资化，但是不受监管的影子银行的资金却源源流向了中国房地产业。

     最后，索罗斯低估了中国经济增长潜力和国人对房地产投资的热衷。索罗斯在五六年前预言中国房地产泡沫破裂，但是他忽略了，随着前些年中国经济的两位数增长，一部分人积累了大量的财富，而中国本来就是一个通胀高企，投资渠道狭窄，贫富差距惊人的国度，而楼市的赚钱效应，吸引着国内富人纷纷入市，于是支撑了楼市泡沫的持续扩张，否则中国房价怎么可能10年涨6倍？这次国际金价出现暴跌，国际社会一致看空黄金，而唯有中国民众出手阔绰抄底，愣是遏制住了暴跌中的金价，可见中国需求的威力。不过如今中国经济将步入下降通道之中，国人收入预期减少，各种历年积骤的危机也在稍然浮出，所以现在看空中国楼市比较妥当。

     中国楼市究竟有没有泡沫？答案肯定是有，而且积重难返。作为颇具眼力的国际大鳄——索罗斯为啥看空中国楼市频频失败？一方面他低估了中国政府之手调控经济的能力，但是靠政府之手只能延迟危机的爆发，而不能终结危机。另一方面，金融危机以来，游离于监管之外的影子银行规模不断扩大，而影子银行的资金大多流向房地产业，这虽然可以迟滞房地产泡沫的崩溃，但反而带来了更大的金融风险。 更为关键的是，当年索罗斯在中国经济增长颠峰时期看空楼市，显然不合时宜,也低估了中国民众的投资房地产的热情，而现在中国经济将步入调整期，经济改革也将步入深水区，未来中国房地产泡沫破裂的可能性也越来越大。