房价涨幅加速恐招调控加码

2013年2月1日，中国指数研究院发布报告显示，今年1月，全国100个城市新建住宅均价连续第8个月环比上涨，且涨幅较上月扩大0.77个百分点。与深圳毗邻的香港，其炽热的楼市正被添薪助燃。香港特首梁振英1月中旬的首份施政报告，未提新的打压楼市措施，也无增加短期房屋供应的办法，施政报告一出，香港楼市应声上扬。数据显示，18个主要城市平均库存消化周期由去年年初的18个月降低为去年年末的9个月，时间缩短了一半。相比于去年年初的冷清，今年年初的全国楼市迎来了“开门红”，根据中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的54个城市，截至1月13日，新建住宅签约套数达到了10.48万套，相比12月份前13天的12.50万套下调了16%。但较2012年同期的5.15万套上涨了103%。来自中国指数研究院的数据也显示，在其统计的40个城市中，新年首周的成交量同比上涨城市占九成以上，除上海、深圳、重庆、武汉外，其他重点城市的成交量涨幅均超过一倍。  中指院公布的数据显示，2012年12月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米，环比11月上涨0.23%，同比2011年12月微幅上涨0.03%。十大城市(新建)住宅均价为16157元人民币/平方米，环比上涨0.45%，同比涨1.06%，连续第二个月上涨且涨幅扩大。购房者入市确实更加积极，2013年元旦小长假楼市成交迎来了“开门红”。据链家地产市场研究部统计，今年元旦假期(01.01-01.03)，北京住宅网签总量为1044套，与去年同期相比上涨83.2%。其中，新建商品住宅(含保障房)网签863套，同比上涨59.5%，二手住宅网签181套，同比上涨524.1%。中原地产研究中心统计数据显示，元旦小长假期间，全国主要的54城市楼市新建住宅签约达到了8438套，同比2012年同期上涨了16.8%，特别是京沪广深4个一线城市，签约套数为2127套，同比上涨了57.7%。  自2012年下半年以来，各地楼市加速回暖。面对不断走高的楼市预期，如未来房价上涨过快，现有的调控政策不仅不会放松，而且有进一步加强的可能性，中央房地产调控还有很多牌。今年房价出现暴涨的可能性不大，房价上涨上下限10%为底线。房价不断上涨，如果一线城市的楼市调控不升级，房价很可能会失去控制。目前，一线城市和少数二线城市的存货量已经不多，供不应求的状况必然决定房价将会上涨。一旦全国房价涨幅超过10%与一线房价涨幅达到20%，形成中国房价暴涨预期，北京等一线城市会在两会前后出台房地产新政，一方面是遏制房价上涨过快势头，抑制不合理需求，提高购房门槛。目前国务院调控政策储备弹药丰富，不排除一线楼市调控加码，将二套房的利率上浮比例和首付比例进一步提高及收紧公积金贷款政策，重启价格控制目标。  今年房价必涨，全年房价稳中有升。中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政，让土地私有化，房价才会下降。理论上讲，从供求关系角度看，今年3月房价暴涨是会出现的。根据国土资源部公布的数据显示，自限购限贷等一系列政策后，2011年之后土地供应开始出现下滑。2012年的土地负增长比去年还严重，因为土地2011年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，2012年全年都是负增长。2012年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度是负增长26%。没有土地去保证供给，房价必将出现上涨，除非需求下降了，但是目前需求越来越旺盛。而按照“任的暴涨”的标准看，房价增长幅度大于收入增长的幅度就叫暴涨，不是非得翻两番才叫暴涨。实际上讲，今年房价稳中有升，3月房价暴涨的可能性不存在，从供求关系看，商品房库存压力犹存，但是房企资金链稳定，涨价动力大。从调控政策看，调控目标是“稳”字当头，政府不会容忍房价暴涨的。从经济环境看，今年经济环境不同于2009年宽松货币。从去年与今年2月一线城市及二三四线城市房价涨幅看，很难超过人均收入增幅。
  如果今年调控依然犯“压制需求与压低新房供应量”的错误，房价会越调越失控，最后按都按不住。即便从控制房价的角度看，不应该打击合理需求与放缓预售证审批。按以往的调控经验，越不让买房，购房者越能想办法购买。如住宅土地与商品房供应量下降，肯定会加剧市场紧张情绪，继而可能间接推高房价预期。春节楼市好过去年，调控收紧声音不断。中国楼市又走到十字路口，是节后价格持续上涨、再度重演类似2009年的房价暴涨反弹，还是调控发力，稳住此前两年的调控成果和市场预期，现在仍处博弈中。从调控的效果看，房价不上涨，就是政府停止加码的想法，调控是失败的。政府调控目标是稳定房价与成交，不允许房价暴涨暴跌。目前各地楼市火爆，迟买不如早买成购房者共识。现在不买将来可能涨得更厉害，是多数购房者的普遍心理。不仅购房者出手积极，观望人群买房的预期也相当强烈。交通银行最新发布的交银中国财富景气指数显示，1月份以来，在宏观经济向好、收入增长预期上升的基础上，国民投资意愿呈现上升趋势，购房需求正逐步释放，不动产投资意愿创下30个月以来的新高。
  针对市场上传言“周四楼市或有重磅政策出台。此前已有传言称，监管层有可能对一线城市二套房停贷。目前相对宽松的二套房房贷政策及量价齐飞的房地产市场已经引起了监管层的注意，更为严厉的二套房贷政策或将来临。据称目前有关方案显示：二套房贷需7成首付（原为6成），而贷款利率为基准利率的1.3倍（原为1.1倍）的。”
  “消息”虽未经官方权威证实，但星期四出台重磅政策与一线城市二套房贷停贷的消息不靠谱。按以往经验与惯例，每年3月-6月才是政策调整窗口期。不过两会前后，二套房贷政策调整的可信度比较高。去年年底就判断，房价加速上涨，说明房地产调控加码预期的警报拉响。近期多个城市的公积金收紧与调控收紧风声强劲，更加证实此前判断，主要是基于刚需与改善集中入市及恐慌性购买的出现，导致自去年下半年到今年2月上半月楼市明显反弹失控趋势，特别是楼市的成交量与房价加速上涨、房企涨价不断、地王出现、土地市场火热，均表明调控已显“控药性”，一旦形成房价暴涨预期，很难按住房价上涨的脚步。目前房地产调控已经进入非常的敏感期，中央政府不会容忍房价暴涨也不让房价暴跌，而是控制房价稳定。不过，从今年1月与2月上半月的房价数据看，房价处于失控的危险环境。
  如果真采取“一刀切”把二套房首付与利率提高，越来越多的人会因房贷收紧买不起房。改善生活的希望就会彻底落空，显然是不想让老百姓幸福。因此，应该采取区域差别化的方式，避免合理的购买需求受到政策不公平的待遇。
  中央房地产调控政策发展的方向基本已经确定，一则调控目标:由房价合理回归调整为稳定房价与成交。二则调控基调:由严厉调整为适度从紧与微调的差别化。三则调整手段:以行政手段为主,以市场手段与法制手段为辅.四则调控对象:继续遏制与打击投资投机炒房需求,支持与鼓励首次与改善的合理购房需求。从调控目标与基调及手段等对象看，政府依然犯了前三轮房地产调控最致命的错误，就是只堵不疏，打压需求，并且压低土地供应，导致房价上涨预期不断增强。毫无疑问，调控必然失败，今年房价继续上涨。
  今年全国两会前后房地产新政调整主要是执行原调控政策为主，适度调整房贷与限价政策，强调地方调控收紧。一则行政手段：限购从严，但不扩大城市范围；限贷从紧，三套继续停贷。限价不放松，但会微调。二则税收手段：房产税不扩容。契税、营业税、土地增值税只重申不放松，但是不会收紧。三则信贷手段：首套贷款利率优惠减少。公积金贷款收紧，下调贷款与提取比例，二套房贷从紧升级，二套与首套或首付各提7成与4成，利率1.3倍与1.2倍。四则土地手段：改革土地制度，集体土地入市；增加土地供应方式，限溢价率，防止地王。五则货币手段：适度偏松，降息与降准各二次。信贷额度偏宽松，全年8.5万亿-9万亿。六则市场手段：增加土地供应与加快保障房建设及完善商品房预售制度，加强对捂盘惜售打击力度及强化土地空置与商品预售款的监管。因此，今年房地产调控依然保持“收紧与微调”并存局面，防止房价反弹，巩固前期调控成果，稳定市场预期。
  统计阳光家缘的签约数据，2012年12月，广州一手楼成交均价首破1.5万元/平方米大关，达到15232元/平方米。而2013年1月（截至29日），一手楼成交均价则更是达到15907元/平方米，环比又增加了4.4%，成交面积和成交均价分别同比大涨161.2%和13.3%，价量齐升。对比去年1月份，楼市的成交更是天壤之别。2012年1月，广州一手楼签约的成交面积约31.87万平方米，今年1月的成交面积同比去年1月大涨161.2%。虽然去年1月份包含了农历春节假期，但2011年12月和2012年2月的签约成交面积也都分别只有25.35万平方米和34.53万平方米。  某房产2月4日发布的统计数据也显示，1月广州十区和增城、从化两县级市合计成交量10537套，环比下跌8.1%，但同比去年1月成交量3195套暴涨229.8%。均价则为13847元/平方米，环比升6.1%。 去年12月的房价报告显示，当月全市10区新建商品住宅网上签约面积86.41万平方米，同比增150.2%，环比增12.3%；网上签约均价15503元/平方米，同比上升16.7%，环比上升5%。均价创广州楼市新高。 其中，中心六区新建商品住宅网上签约均价22620元/平方米，环比下降8.6%；外围四区新建商品住宅网上签约均价12473元/平方米，环比上升15.7%。外围区域高端楼盘供应的增加是造成这一局面的主要原因。
  今年广州1月十区两市一手住宅成交10597套，比去年1月上涨270 .3%；成交面积达1 2 4 8 2 4 8平方米，同比升285 .4%。1月份平均每套住宅成交面积为117.8平方米。1月广州全市一手住宅成交均价13899元/平，环比去年12月份的13007元/平方米上升6.9%，而同比(12073元/平方米)上升15.1%，量价齐升。而去年9月和10月，一手楼的成交面积分别为74 .75万平方米和84 .75万平方米，从数据可以看出今年1月楼市成交的火爆程度，比去年的“金九银十”还旺。但从统计数据看，1月份最后一周，楼市成交已有所回落，不过整体看来，近期的成交还是延续了去年年底楼市回暖的态势。根据相关网站统计阳光家缘的签约数据，去年12月，广州一手楼成交均价首破1.5万元/平方米大关，达到15232元/平方米。而今年1月(截至29日)，一手楼成交均价则达15907元/平方米，环比上涨4.4%。
  2013年2月1日，北京市住建委数据显示，1月北京市新增商品房预售套数为3894套，其中开盘2718套。虽然同比(比上年同期)有所增加，但环比(比上月)缩水超过六成。据亚豪机构统计，2013年2月上半月，北京新房成交均价为约21995元/平方米，相比2012年同期上涨了约13%。据亚豪机构统计，2月上半月，北京共有5个项目开盘，新增供应套数高达1030套，供应面积为10万平方米，供应套数、面积同比去年同期分别大涨615%和627%。北京市新房住宅在2013年2月上半月仅网签2115套，比1月同期下降了6成以上，但比2012年2月份同期仍上涨了约15%，新房成交价格也上涨了约13%。  2013年2月1日，深圳规划和国土委数据显示，1月深圳全市成交新商品住宅6305套，成交面积56.85万平方米，成交均价达到19694元/平方米，相比2012年同期，成交套数上升359.55%。在今年春节长假前一周，深圳新商品住宅成交呈现量价齐升态势，成交均价突破2万元大关。延续去年12月份成交上涨行情，今年1月份深圳新房成交量创新高。2013年1月，深圳新房成交6305套，同比上升359.55%，创深圳43个月以来最高单月记录。而去年1月，深圳楼市新房成交量不到2000套。  统计显示，从2月4日至9日，深圳新商品住宅单日成交量呈现上升趋势，成交套数达到76套，成交均价也一度超过24000元/平方米。截至2月15日，共成交新房近200套。值得注意的是，新房成交均价突破2万元大关，达到每平方米20209元。相比一手房成交情况，深圳二手房市场上涨趋势更为明显。深圳规划和国土委数据显示，1月份深圳二手房成交8530套，成交面积超过75万平方米。而1月份最后一周二手房成交量超过2000套，创下自2011年7月深圳施行二手房按评估价过户征税政策以来的单周最高记录。春节前，市场各方普遍预期楼市看涨，继续推动深圳节前量价齐升。  2013年2月4日，金丰易居与佑威最新发布的统计数据显示，2013年1月上海市商品住宅成交面积为101.29万平方米，环比（较上月）下跌16.20%，但比去年同期（同比）上涨了376.75%；成交均价为23070元/平方米，环比上涨5.14%，同比上涨2.24%；新增供应量为31.11万平方米，较2012年12月97.29万平方米的新增供应量大幅下滑68%。 据佑威统计，目前上海面积在100平方米以下的商品公寓库存，已下跌到了180.21万平方米，去化（销售）时间仅为5个月左右。库存结构和成交结构严重倒置，除了会增加刚需产品的涨价压力，还会影响到后市的成交量。网上房地产显示，截至昨日发稿，上海市新建商品住宅可售面积约为927万平方米，整体库存压力已低于去年同期水准。
  德佑地产数据显示，上海商品住宅市场连续四个月供小于求，1月供求比更是达到1:3，去年同期供求比为1:2，上次出现供求比1:3是在2009年1月。1月上海市商品住宅成交均价再度反弹，主要原因中剔除了刚需产品涨价的因素外，单价在4万元以上的商品住宅成交占比从7.7%上升到了10.79%，是推动整体均价上扬的主因。另据21世纪不动产统计，1月上海楼市单价在2万元以下的新建商品住宅占比达57.4%，该比例为近13个月低位；从项目成交方面看，1月成交量排名前十的楼盘中，均价高于2万元/平方米的楼盘仅有6个。
  截至2月7日，已有15家上市房企公布了1月销售业绩，包括万科、保利地产、恒大、龙湖地产、碧桂园、合景泰富、越秀地产、花样年、首创置业、世茂房地产、融创中国、恒盛地产、富力地产、旭辉集团以及合生创展。合计销售额为701.26亿元。从销售额来看，有6家房企1月销售额超过40亿元，其中万科以190 .7亿元的销售额稳坐销售冠军。此外，14家房企同比增幅均超过100%；其中，越秀地产以17.9倍的同比增幅度高居增幅榜首。此外，龙湖地产也有不俗表现，1月份单月实现合同销售金额38 .6亿元，合同销售面积34 .6万平方米，同比分别增长227 .1%及186 .0%。龙湖地产相关负责人告诉南都记者对销售前景颇为看好。保利地产1月份销售情况简报显示，1月销售额超100亿，同比增长5.8倍。保利地产有关负责人对南都记者表示，保利不提销售目标，但一定保证业绩稳定增长。
  2月初以来，多家上市房企集中公布2013年1月的销售业绩，从销售量和销售价格来看，各大房企无疑都迎来了“开门红”。据链家地产市场研究部统计数据显示，截至到2月18日，万科等20家标杆上市房企1月销售额合计为855.32亿元，环比增长6.42%，同比增长174.95%。值得一提的是，从销售单价来看，这20家房企在1月的销售均价为1.13万元/平方米，同比增长5.78%。 楼市现“小阳春”,实际上，自2012年年底楼市出现翘尾行情以来，量价齐涨的市场走势就一直在持续。2013年1月，一线房企销售额同比大幅增长，保利、世茂房地产、龙湖以及恒大地产等一线房企同比增长幅度都超过200%。而据链家地产市场研究部的上述统计数据显示，20家发布1月销售业绩的标杆房企中，一半以上房企销售额出现环比上涨。
  根据北京市住建委数据，1月北京市二手住宅成交19561套，环比增长9.2%，同比增长5.7倍。自去年11月以来，北京二手房交易量连续3个月增长。链家地产市场研究部的统计显示，1月北京市二手住宅成交均价为24962元/平方米，环比上涨1.5%，连续三个月保持上涨。春节前后往往是传统的楼市淡季，但需求的持续释放导致“淡季不淡”。春节前夕，二手房成交量保持攀升势头。上周（1月28日—2月3日），北京二手住宅网签4974套，环比增长3.63%；网签面积451508.23平方米，环比增长3.42%。这是今年以来二手住宅周签约量连续第五周上行。链家地产的统计显示，在1月北京成交的二手住宅中，90平方米以下小户型占比为63.5%，说明刚性需求仍庞大。中高端房屋的销售也同样火爆。多家机构的数据显示，去年12月以来，北京高端住宅的挂牌量和成交量均明显增加，在一定程度上推高了二手房整体交易价格。
  二手房市场走高已成为一线城市的普遍现象。中国指数研究院的统计数据显示，十大城市主城区二手住宅样本1月平均价格为22686元/平方米，环比上涨1.53%，涨幅较上月扩大0.13个百分点；十大城市主城区二手住宅价格全部上涨。需求端的持续走强除证明刚需潜力巨大外，还反映出市场上存在相当的恐慌情绪。岁末年初往往是政策调整的窗口期，近期有关一线城市楼市调控加码的预期强烈。有消息称，一线城市的二套房按揭贷款存在停贷的可能。此类预期又反过来影响市场，成为恐慌需求入市的重要诱因。据链家地产市场研究部统计，在北京1月成交的二手住宅中，32.5%的购房者使用全款支付，环比增长3个百分点。这不仅反映出资金实力较强的改善型需求占比上升，同时也体现出急于交易的心态。如果“一线城市二套房停贷”最终成为现实，改善型需求将首当其冲受到冲击。如果一线城市楼市持续升温，不排除未来政策加码的可能，今年“两会”前后可能是政策调整的时间窗口。
  2012年，我国楼市走出了一个明显的上升曲线。在限购、限贷等政策的持续影响下，2012年上半年，我国房地产市场一度信心低迷。国家统计局数据显示，2012年1月，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有48个，持平的有22个，没有价格环比上涨的城市，70个城市中二手住宅价格环比上涨的也仅有5个。这种“跌多涨少”的局面一直持续到2012年5月。从2012年下半年开始，我国楼市开始出现复苏态势。从2012年6月至12月，70个大中城市，无论是新建商品住宅价格还是二手住宅价格，始终是“涨多跌少”，且上涨趋势日益明显。去年12月，价格上涨的城市已远多于下跌城市，2012年楼市最终在暖冬中强势收官。进入2013年以来，楼市回暖行情进一步延续，新建商品住宅和二手房交易量价齐升。
  新年看涨预期普遍增强，今年1月，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积达1057万平方米，同比增长269.2%。另据链家地产统计，今年1月北京新建商品住宅成交均价环比上涨近10%，纯商品住宅成交量环比上涨2.6%。在楼市的回暖大潮中，一线城市表现极为抢眼，数据显示，今年1月，北京市二手房成交总量高达19561套，创下了近24个月以来的新高。总体成交均价也回到了北京楼市调控细则出台前的水平。楼市回暖加强了市场的看涨预期。今年1月北京土地交易额达到205 .7亿元，成为近11年以来北京土地市场最好的开局，与2012年土地市场的量价齐跌形成鲜明对比。与此同时，刚需群体在经历了长期的观望之后，也开始集中出手，成为助涨房价的重要力量。
  各级政府多次释放调控信号，去年年中以来中央及各部委多次释放的房地产调控信号，还是让人们看到了政府调房价、稳市场的决心。去年底的中央经济工作会议明确指出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，为今年全国的房地产调控定调。不久之后，住建部表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。中央定调调控大方向后，地方政府关于房地产调控的信号也开始密集释放。浙江省政府工作报告指出，要落实房地产调控政策，推进保障性住房建设和管理。湖南省政府工作报告提出，要促进房地产业健康发展，加大普通商品房供给，满足住房刚性需求和改善性需求。广东省、陕西省政府工作报告提出，要落实国家房地产市场调控政策，引导房地产业健康发展。
  房价上涨较快的一线城市也纷纷表示将加强调控。北京市委常委、副市长陈刚表示，老百姓不要被开发商制造的气氛改变预期，现阶段政府将维持现有的调控政策不变，但政府还有加大调控力度的空间；北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策。深圳市在“两会”期间也表示，将严格执行国家房地产调控政策，坚决遏制投机、投资性需求，落实差别化金融、税收政策，支持居民首次购房需求。尽管楼市在岁末年初强势回暖，但房地产调控的政策利剑却始终高悬头顶。虽然楼市回暖的态势已经非常明显，但如果房价持续上涨，限购、限贷政策不仅将进一步保持，还不排除更严厉的调控政策将会出台。
  2013年2月6日，一则“一线城市将停贷二套房”的传言在网上不胫而走，引发广泛关注。究其根源，房地产市场普遍回暖，市场看涨预期与调控预期同时加强是调控传言的主因。目前三地各家银行并未改变房贷政策：首套房最低首付三成，利率最高打八五折；二套房最低首付六成，利率不低于基准利率的1.1倍。各地银行工作人员均表示，没有接到关于“二套房停贷”的通知，“二套房停贷”传言并不靠谱。“二套房停贷”传言并非空穴来风。去年下半年以来，我国楼市明显回暖：国家统计局数据显示，2012年12月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的有54个，持平的有8个。
  市场普遍认为，若房价上涨过快，楼市调控可能将进一步加码。进入2013年以来，相较去年同期，一些城市的楼市已经量价齐升。一组组对比鲜明的数据，使市场的神经不断绷紧。无论是一线城市还是二、三线城市，无论是开发商还是购房者，看涨预期已经形成：今年1月北京土地交易额达到205.7亿元，成为近11年以来北京土地市场最好的开局。看涨预期普遍形成，政府调控这只“靴子”却迟迟没有落地，看涨预期与调控预期仍在反复博弈，纠结同行。普遍认为，如果房价上涨过快，信贷调控将进一步加码。
 2012年货币供应充足，资金大量流入房地产领域，是房价回暖的重要原因。如果房价上涨过快，不排除政府通过严格区分二套房投资、改善属性，将二套房调控差异化，进一步限制投资需求。对于政府来讲，仍然手握房产税这张王牌，从长远来看，我国必将推出房产税，这将对房地产投机行为产生极大的威慑力。应对房价上涨调控还有很多牌可打。面对持续上涨的房价，以行政手段为主的调控措施可能进一步从紧，限购、限贷、限价皆从严；房贷也有进一步收紧的可能，三套继续停贷，首套贷款利率优惠可能减少或取消，最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率；与此同时，税收加码，契税、营业税、个调税、土地增值税，可能提高税负；增加土地供应，尤其是普通住宅用地，以及压制“地王”；更加强调地区差异化，部分政策将增强一线城市的针对性。