楼市新政，该咋折腾？

楼市新政，该咋折腾？

近日，关于房地产调控升级的消息满天飞。比如，近期调控政策将出台，备选方案有：二套房贷首付提高至7成（原为6成），贷款利率提高至基准利率的1.3倍（原为1.1倍）。另外还有传言：二套房停贷；二手房交易中的个人所得税按差额的20%（原为总额的1-2%），营业税取消改增值税，税率按差额的17.6%。

今日便有新闻说，记者向各大银行个贷部门求证，均表示尚未接到相关通知。这样的表态并不能算作辟谣，因为政策尚未出台，可能只是在研究谋划过程中，银行怎么可能会收到通知呢？传闻是否成为现实，需要时间来验证。

无风不起浪，近期持续不断的传闻，似乎预示着新一轮调控越来越近了。很多人不禁叹息，又要折腾了。当然，也有一些有购房需求的人，期盼新政再次打压房价，以便能减轻购房压力。每轮调控，都有争论、非议，但这事还得硬着头皮干，楼市与经济一样，呈周期性波动，冷暖交替，调控的目的就是调节市场“温度”，调控天生具有临时性、短期性的特征。

面对当前我国房地产市场的形势，该如何折腾？从指导方针上分析。房价上涨，主要缘于供不应求，所以一方面要增加供应，另一方面要抑制需求。但房地产业的一个特点是供应周期长，2012年全国开发企业购地面积和房屋新开工面积都是负增长，注定2013年上半年、甚至全年，新增住宅规模偏小，急也没用。所以，若想“救火”，抑制需求的“戏分”只能更大一些。

从具体手段上分析，可考虑四类政策。其一，行政政策：限购、限贷、限价皆从严。行政干预负面作用较大，已经够多了，中央层面不宜再追加新政，重点是督战地方政府将既有政策落实到位。

其二，信贷政策：去年市场由冷变暖，房贷（包括公积金贷款）宽松化是重要因素之一。房贷应有所收紧。三套当然继续停贷，首套贷款利率优惠减少或取消（但这取决于各家商业银行，银监会不可能出政策统一取消优惠），最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率；另外，据传的针对一线城市的二套停贷，也不是没有可能性。

其三，税收政策。作为重要调控工具，税收仍有加码的空间。契税、营业税、个调税、土地增值税（2008年以来暂停），其中之一或之二可能提高税负，房产税或将二度扩容。上文提及的“二手房交易中的个人所得税按差额的20%”，笔者支持这一作法，因为税法原本就是如此规定，只是以往各地税务局一直“从轻发落”，按交额总额的1-2%征收。

其四，土地政策。主要是增加土地供应，尤其是普通住宅用地，以及压制地王。土地政策存在“悖论”：如果调控升级，则会打击开发商预期，从而导致他们购地热情下降，所以即便政府愿意增加供地量，也不见得能增加成交量。而且，地方政府也总爱打“土地财政”的小九九，国土部难以全面控制地方的供地节奏。

最后，还须提一点。与2009年不同，本轮楼市回暖的区域差异非常大，尤其是以北京为首的一线城市，房价领涨全国，楼市已经偏热，而广大中西部地区楼市仅温和复苏，少数城市房价仍在下跌。所以调控新政不宜“一刀切”，应更加强调地区差异化，部分政策应仅针对一线城市和个别二线城市。

刊发于新浪财经专栏