2013年中国楼市会中部坍塌

2013年中国楼市会中部坍塌

中国第一整合专家  商务部中国企业走出去研究中心顾问  吴东华

写于2013年2月18日星期一  我的博客http://wudonghua020.blog.163.com

楼市拉动中国经济自本世纪以来，已经近10年了，过去几年，中国控楼与救楼交替出现，结果，中国楼市反而每次创新高。那么，2013年的中国楼市如何洗牌呢？

国内媒体上有未来五年楼价上涨五成观点，有2013年楼市暴跌者，有楼市继续温和增长者，有城镇化催生楼市飙升者，等等。笔者认为，2013年的楼市不再是普涨，也不是暴跌，而是此起彼伏，有的涨有的跌，那么哪些城市上涨呢？哪些城市下跌呢？规律在哪？依据又在哪？

2013年哪些城市楼价会下跌？

笔者认为，二三线城市楼价会下跌，这些城市处于一线城市和四线城市的中部，中部坍塌成为必然。为什么？因为这些城市楼房不是打工者买得起的，又是企业家、明星、富豪、华侨不愿意买的。结果，造成这些中部城市楼房价格大量下跌，比如鄂尔多斯、温州、常州、贵阳、唐山、海口等等。

2013年哪些城市楼价会上升？

笔者认为，四线城市楼价会上升，这些城市基本上是县域城市，房价大多在2500到4000元一个平方米，花上40万元左右，可以买100多平方米，有的在县城的郊区，有的偏郊，有的在县城。一些外出打工者，可以通过夫妻长期在外打工积累，可以把房贷付清。但是由于打工者的退休金面临问题，将来能否在县城生存下去还是个问号。但是，不管怎样，现在的县域楼市房价比较坚挺，这些县城楼价在2013年以上升为主。

一个很明显的事情是，2013年，中国楼市二三线城市以下跌为主线，四线城市楼价以上升为主线。大城市以饱和走平为主。

未来影响楼价的还有哪些因素？

笔者认为，第一看零售业的店租，很多大型零售店由于租金到期，纷纷选择歇业关店，发展网上购物，这样，很多实体零售店会大量空置，由于供大于求，会出现租金走低。

第二，网络商店的大量崛起，加上购物中心的大量崛起，再加上各种文化产业区内艺术产品、产销一体化等的崛起，实体店的需求量下降，变成没有意义了。全国百货商厦、购物中心、大卖场、超市等等已经过剩，很多开不下去了。一旦大量空置，就会拖累楼价。

第三，产业内迁，导致沿海一些城市用工房、厂房、宿舍、仓库空置出来，一些厂家的自己的专卖店由于无法大量销售导致大量亏钱而被迫关店。反腐有可能让一些酒店进行关门。一旦大量空置商铺，就会拖累楼价。

总体看来，2013年二三线城市楼价以下跌为主线，四线城市县城楼价以上升为主，尤其是城镇化的推出，更是加速四线城市县城楼价上升，加速二三线城市楼价下跌。所以，笔者说2013年中国楼市会中部坍塌。