广州新兴商圈风生水起

广州新兴商圈风生水起

邓浩志接受《信息时报》采访

    近年来广州崛起了一座座新城：华南新城、白云新城、东部新城等等，由此催生了大量新兴商圈。近期，华南新城又传来利好，有报道称，万博商务区规划修改在广州市规委会上获得通过，不仅将在地面打造商务区，还将试点巨型地下空间开发，规模堪比金融城和珠江新城，部分地下商城3年内可开业。此外，早前有开发商透露，白云新城也有规划要充分利用地下空间建大型商城、地下停车场等。这些新兴商圈目前发展情况如何？其发展壮大对老商圈会有怎样的影响？

　　记者探营

　　1白云新城

　　商业先行渐入佳境 高端住宅陆续上市

　　白云新城走的是商业先行的路线，从2010年12月17日首个大型商业项目白云万达广场进驻至今2年多的时间，商业发展已渐入佳境。记者多次前往白云新城采访了解到，白云新城商圈引入的品牌越来越多，人气也日益旺盛，吸引了不少白云区、花都区的消费者，甚至一些越秀区等中心区域的消费者也前去购物。早前就有业内人士向记者透露，未来白云新城会建全方位的商业体，比如还会再建五星级酒店。此外，目前地铁仅有2号线，未来规划有12号和14号线，有望将绿地广场-五号停机坪等一大片地下打通，建设地下商城和超大型的地下停车场。

　　白云万达广场、五号停机坪等大型商业项目开业后，高端住宅项目陆续上市，去年中海云麓公馆和绿地六星级酒店式公寓产品——“铂瑞”开卖，其中中海云麓公馆去年11月底开盘至今，一个多月的时间销售额超过10亿元，成交单价逾4万元/平方米，首批单位推出不到一周即告罄，第二批珍藏单位也所剩无几。另一高端楼盘保利云禧将于今年上半年上市，预计价格为4万元/平方米。可以说，未来白云新城将成为一个高端住宅区。

　　前景点评：未来白云新城商圈将是整个北部的核心区，是最繁华、档次最高、水平最高的区域，可以和天河商圈形成互补关系。未来广州整体商圈布局将呈现如下：核心商业区有天河商圈，北有白云新城商圈、南有华南新城商圈、东有增城萝岗商圈、西有白鹅潭经济商圈。

　　2华南新城

　　住宅先行消费力强

　　商业规划后来居上

　　与白云新城不同，华南板块走的是住宅先行路线，等到住宅已经成熟，大量业主入住后，商业才逐渐开始发展。目前该区域已集中了华南碧桂园、广州雅居乐、万科红郡、锦绣香江等大型社区，一手楼相当稀缺，仅有少数楼盘在售，去年万科欧泊A1、A2栋双景楼王单位公开发售，当日成交金额逾3亿，短短两周内项目累计销售金额近15亿，均价17000元/平方米左右。

　　近几年，该板块的商业才逐渐浮出水面，目前有万博中心、吉盛伟邦、海印又一城等，但部分项目人气较弱。目前不少居住在该板块的业主仍表示需要前往广州天河商圈购物，不过近日该板块商圈传来利好，万博商务区规划修改在广州市规委会上获得通过。该地区不仅将在地面打造商务区，还将试点巨型地下空间开发，规模堪比金融城和珠江新城，将建地铁站、停车场、环路等设施，商务区预计3年内可以开张，整个区域5年内全部建设。地下空间建设总量约为180万平方米，比原来增加74.13万平方米；除商业配套外，地下空间还规划新增1700个公共停车位，新增3个下沉广场和3.78万平方米地下步行公共通道等。

　　前景点评：方圆地产首席分析师邓浩志分析指出，华南新城板块商圈发展前景看好，毕竟番禺有众多居住的人口，消费需求很大。但巨型地下空间开发的尝试有点大胆，原因有三：一是地下空间建造成本比地上高昂许多，将大大提升建设成本和后期的运营成本；二是地下商场的定位有多是些中低端消费，附加值也不高，利润有限；三是广州没有太多地下商业的消费习惯，广州人都喜欢“逛街”，目前地下商圈经营得好的没有几个。

　　3东部新城

　　借力东进吸引住户 商业即将厚积薄发

　　在《十二五》规划中，“东进”的力度将进一步加强，2015年要把地铁修到增城。据悉，东部新城有着很好的山水资源，未来将以广州“最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城”的面貌出现。东部楼市以科学城板块、广园东板块和荔城板块为主，由于多个大型楼盘相继建成开卖，加之中新知识城的利好因素，新新公路板块成为另一个备受瞩目的板块新星。作为城市副中心，随着交通网络的逐步完善和大型楼盘的日趋成熟，并且价格尚处洼地，东部新城俨然成为广州买家的新关注焦点。

　　上个月，东部地区崛起两座大型商业综合体——高德汇·奥体和高德汇·科学城。值得一提的是，世界500强企业、法国第二大超市连锁集团将入驻高德汇·奥体，成为华南地区首家欧尚超市，据悉该超市面积达2.6万平方米。

　　前景点评：业内人士也表示，东部山水新城板块距离市中心较近，且位于广州的几何中心，交通十分便利；另外相比市区，该板块的楼价仍处洼地，随着东部山水新城的规划落实，该区域物业具有较大的升值潜力。

　　对比分析

　　新老商圈各有优劣势

　　错位竞争辐射珠三角

　　随着新兴商圈的不断发展，老商圈的地位是否会因此受到动摇？多位业内人士分析指出，新老商圈目前都存在自身的优劣势，两者不存在取代关系，可根据商圈定位的不同实现错位竞争，辐射到珠三角甚至更远的区域。

　　全国工商联房地产商会理事吴新坚分析认为，北京路、上下九商圈等老商圈，最大的优势是便民性、生活文化氛围浓厚；劣势则是道路空间经营空间狭小，造成停车行车难，影响商圈的消费力和商品档次，过密的人流对周边居民的正常生活影响也很大。与传统旧商圈相比，新兴商圈的规划具有生态性，更具辐射力，符合未来汽车时代的到来，但一些道路规划过分迎合汽车需求，道路宽阔行车路线不科学，不容易聚人气，比如珠江新城商圈。还有现代很多商业建筑没有考虑岭南高温多雨的气候，造成临街商铺夏天西晒、下雨进水，以致顾客停留时间短，影响经营业绩。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志强调，正如天河商圈没有取代北京路、上下九一样，新老商圈之间不会出现取代现取代关系。首先，广州人口在不断增长，城市规模在不断扩大，经济总量也在持续扩大，20年前广州人口500万，目前已经1600万，以前番禺是郊区，现在已是居住人口最多的区域之一，且经济总量翻了几十倍，总体消费力不断提升。其次，商圈定位及辐射范围存在差异，可以实现错位竞争；广州几大商圈，从西向东，档次由低到高，整体形象风格也从民族逐步走向国际，由此吸引的客户群和辐射范围也有差别。再次，珠三角的交通发展也会使得中小城市的消费力往大城市集中，比如广佛同城后，地铁广佛线的开通让很多佛山人前来广州消费；目前珠三角城市群的建设在提速，城际间的交通日益便捷，作为珠三角的主力城市，广州商圈的发展肯定能吸引到不少外来消费。

　　维森置业董事长张维伦则表示，新商圈会对旧商圈带去一定的冲击，会分散一些客流，比如早前的白云区、番禺区的居民更多的是前往北京路、天河等商圈购物，但现在有越来越多的居民会留在该区域购物。当然“新兴商圈的发展成熟尚需时日。比如，目前万博商圈正全力打造，成型估计仍需5年时间，至于金融城则可能需要10年以上时间”。邓浩志补充说道。