地价捂热房价必将遭遇四大阻碍

1月8日，经过53轮的“厮杀”，由两家央企华润置地和首开股份，与险资“金主”平安联合体以86.25亿元共同夺得北京丰台一幅地块，溢价22%，该地块晋升为北京土地历史上最贵的总价地王。对此，万科高管毛大庆在接受媒体采访时表示，2015年开始，北京楼市的普通商品房房价将进入6万元时代。

无独有偶，昨日（1月12日），北京万柳书院项目获得现房销售许可证，销售均价为14.5万元/平方米。昔日的单价地王，如今入市的姿态在多位业内人士看来符合之前的预期。尤其是前不久农展馆地王以16.5万元/平方米的价格拿到了预售许可证。不过，万柳书院住宅地产的高房价已经引发舆论的恐慌。

业内人士表示，按照过往经验，地价上涨将推升区域房价水平，在2015年国内一线城市房价似有较大的上升空间。不过笔者认为，土地市场热度向房价传导可能会受阻，相关风险隐患亟需引起房企高层的关注。房企在一线城市高价拿地“稳赚不赔”的日子已经过去。

首先，高房价与收入增速并不同步。目前我国一线城市的房价已经与国际接轨，住宅均价水平与国际大都市比肩。北京四环内住宅交易均价都在6万元左右，而东京、香港、新加坡也大致在相同水平。但我国居民收入水平却远远落后于国际平均水准。

2013年，北京城镇居民年人均可支配收入是40321元，仅是新加坡的1/6。由于房价先于收入接轨国际大都市水平，导致商品住宅需求高度集中于高收入人群，投资投机性购房比例也较高，存在着较大的金融隐患。所以虽然房企可以争当地王，更可以把地价推向极致，但要想真正传导到最后的房价上面去，恐怕已远超周边居民的购买力。

再者，一线城市人口接近饱和，地方政府并不希望人口过多的导入。以北京为代表的一线城市人口过于集中，人口调控已成为政府重要工作内容。在国家层面京津冀一体化战略的指导下，未来北京部分人口将向周边城市转移，导致社会终端住宅需求下降。

同时，在经历多年旧区改造，以及保障性住房建设规模的跟进之后，北上广深等一线城市民众的居住面积和环境已有较大改善，增量住宅需求趋于饱合，未来刚需入市空间将会缩小。更何况一线城市房地产也在去库存化，仅是消化存量库存也需要13个月以上。当前现在住宅地产已由卖方市场向买方市场转变。所以土地市场的热度很难向房价传导。

其三，民众的收入增速预期正在下降。国内房价单边上涨了10多年，都是拜中国经济的高增长之赐。由于各行业兴旺发达，普通民众对未来收入提高充满乐观，所以才敢于向银行贷款购房，透支未来。

而现在中国经济增速大幅放缓已是新常态。PPI呈现连续33个月下降之状。2014年我国外贸进出口的增速仅2.3%，按美元计只有3.4%，没有达到2014年年初官方设定的全年外贸增长目标7.5%。随着各行业都不景气，人们普遍认为2015年收入增速将大幅放缓，这将会使一大批改善性需求群体暂停购房的步伐。

最后，家庭财富配置结构的变化将降低住宅不动产配置比例。发达国家富裕家庭财富配置中金融资产与住宅不动产的比例大约为7∶3，我国城镇富裕居民家庭财富配置比例颠倒为3∶7，甚至部分家庭住宅不动产配置比例接近90%。家庭财富配置结构是投资渠道、风险偏好、流动性等因素的综合反映。

随着我国居民投资渠道的拓宽，特别是证券市场的发展壮大，金融资产在家庭财富配置中的比例将会上升。而住宅不动产变现能力差，租金收益率低，在发达金融市场环境中其投资价值并不明显。需要注意的是，在经历了房地产黄金时代后，未来我国城镇房价继续大幅上涨的可能性较小。可以预见，未来股票基金等金融资产比重将会上勤务员，住宅不动产比重将会下降。

地王的出现只是房企们在行业洗牌之际的拼死挣扎。鉴于三四线城市投资风险大，于是一线城市因土地的稀缺性，便成为各家房企不惜代价的目标。但是房企这种不计成本的推高土地价格，无疑是在饮鸩解渴，不仅很难传导到周边房价上去，而且还弄不好会出现巨亏。地价上涨推高房价只是简单的推理，还没有考虑到终端需求的诸多因素。

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