2013年三四线城市将是开发商的梦噩？

  进入2013年，楼市呈现了“冰火两重天”的诧异景象。北上广深等一线城市房价上涨趋势明显，让很多原本买不起房的民众心中更是添了堵。而三四线城市的房价却出现了“崩盘”征兆，继去年的鄂尔多斯、温州房价开始大幅下跌，今年初营口、常州、海口等地也爆出“鬼城”现象，预计这些城市的房价将要开始步入下降通道。

     早在去年9月，CRIC（克而瑞研究中心）就发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告指出，部分三、四线城市的楼市盲目跟风一二线城市，它们未来的风险正集中展现。于是，万科、保利、恒大等部分开发商于去年底就开始“抛弃”三四线城市，今年又重新回到了一二线城市。而一些如万达、招商、雨润等开发商则继续向三四线城市挺进。笔者认为2013年三四线城市的房地产风险正在加大，或将成为开发商们的梦噩。      

     今年年初营口被媒体爆出商品房空置率过高、库存过大的问题，2007年的时候，营口市区的平均房价不到2000元/平方米，5年过后的今天，房价已经涨到了4200元/平方米。营口市主城区主要分布在站前区和西市区，这两个区楼市已经明显供大于求。现在，四口之家的房产数都在在2.5套以上，当地刚需基本没有。据权威机构显示，即使不包括远郊区县和开发区，营口市区的存量房5年之内都消化不完。

      常州最近也被记者捅出，市内不少小区存在夜晚亮灯率只有两三成的情况，于是常州市是继“鄂尔多斯”之后又被曝出一“鬼城”。截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。在供远大于求的情况下，当地银行开始对开发商惜贷，开发商的资金链有崩溃风险。

     海房地产泡沫或将破灭的话题今年引发广泛关注。有报道援引一个统计数据称，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的房产合计潜在供应量约1亿平方米，需要10年以上才能消化。尽管当地政府出面澄清，但海南房产的高库存已是不争的事实，看来海南房地产没有吸取上世纪90年代泡沫破裂的教训，这些年来又狂抄海南旅游地产和养老地产概念，于是大量开发商蜂涌入海岛，最后导致当地商品房供远大于求的尴尬局面。这个泡沫破裂已无法避免。

     笔者对当前楼市乱像看法有二：其一，一线城市不仅是社会资源集聚之地，而且是第二、三产业的重心之地，人口的高流入量可暂时托起当地的房价。而三四线城市二三产业基础较薄，对外来人口的吸引力偏弱，再加上当地开发商盲目建设，造成库存畸高不下，所以中国房地产泡沫先从三四线城市开始破裂。其二，而随着一二线城市的生活成本的逐步上升，对人们的吸引的逐步衰退，很多年青人开始跳离“北、上、广、深”等特大型城市，所以房价泡沫将从三四线城市逐步向一二线城市蔓延已成趋势。总之，从表面上看，中国一二线城市的房价稳中有升，但房地产泡沫总体已经开始逐步破裂。

     而对于开发商来说，应该远离那些商品房库存过高、空置率畸高的三四线城市。现在看来，开发商不仅仅是闭着眼晴“稳赚不赔”的好日子已经过去，而且随着部分三四线城市房地产泡沫的破裂，部分开发商将面临生存危机，可以预见中国的房地产泡沫破裂的过程，也将是房地产业重新洗牌的过程。