房地产正在深度绑架中国

 

 

权力，准确的说是特权，在重商主义经济中起着决定性的作用。这也意味着，中国的房地产市场并不是一种纯粹的商品行为，企业发展并不是看谁的管理水平高，谁的资金实力雄厚，最终要看的是谁拥有的权力资源最多，或者背后的靠山最硬。

 

重商主义制度兴起时期主要集中在15-19世纪，成为当时多数欧洲国家的经济政策。英格兰、法兰西、西班牙和俄罗斯成为其主义的经典国家。重商主义制度即：“重商主义是政治经济理论体系，它是政府对于民族的特征进行调节，使国家获得经济方面的收益和福利。”回顾历史我们发现，在重商主义盛行的国家，其各方面都由“全能”政府高度管理和调节，而政府本身要依赖于各种利益集团获取暴利，后者相应地从政府那里获得各种有利条件。

 

重商主义制度下，尽管国家主体仍然属于农业社会，但却急于把自身转变成贸易和工业社会。这就是其制度的根本目的。在此目的驱使下，政府给予其钟爱的生产者和消费者各种特权，整个经济以非常明显的国家主义特征出现。实践证明，这种看似庞大的经济体制导致了一系列病态的经济学现象。首先是体制的过度干涉，导致企业大面积国有化，私营企业发展极为缓慢；其次是无所不在的官僚主义现象，官商勾结、权钱腐败现象滋生并越来越严重；第三是与政府勾结的利益集团最终绑架了国家经济。

 

如今当我们回过头来反思重商主义，却意外发现在国内某些行业，尤其房地产业，无论外表形式或内在本质，都和重商主义存在众多天然耦合，在房地产领域，地方政府重商主义痕迹无处不在。比如政府经常站出来，直接对房地产进行干预，实施宏观调控成为常态，尤其在商品房最重要的生产元素国有土地环节上，地方政府成为绝对垄断者；在任何一个城市，如果一家企业没有很硬的政府背景，想从事房地产开发基本上不可能。

 

在房地产领域，政府与民争利现象无处不在：从征地拆迁、土地出让、改变土地性质、规划审批到项目选址、施工监理、工程验收、改变容积率，权钱交易随处可见。权力，准确的说是特权，在重商主义经济中起着决定性的作用。这也意味着，中国的房地产市场并不是一种纯粹的商品行为，企业发展并不是看谁的管理水平高，谁的资金实力雄厚，最终要看谁拥有的权力资源多，或者背后的靠山更强硬。

 

对于中国的房地产企业领导者来说，如何赢得特权，并勾搭上权力掌控者为己服务，是企业能否强大的关键。在房地产领域有这样一句话，不懂政治的人，绝对不要去搞房地产，此言绝非噱头，而是房企生存核心之要义所在。只要拥有房地产相关领域特权，就能够赢得最佳资源和享受最好服务，为了持续这种特权并使利益最大化，房地产既得利益集团宁愿牺牲社会其他阶层的利益，这其中甚至包括国家利益。为了赢得政府的支持，企业家的公关和社交才是最大的核心价值，结交权贵比企业技术进步和产品创新要重要千倍。

 

使国家获得经济方面的收益和福利，这是重商主义灵魂所在，但政府终究不是企业，为了达此目的，必须寻求和他们目标一致的利益集团共同完成“宏图大业。”上世纪90年代，GDP增速作为一种潜在但非常流行的政治激励机制，深刻的影响着地方官员的行为。为了改善城市面貌和GDP发展，地方官员可谓绞尽脑汁。而房地产的出现，彻底消除了“GDP增长之惑”。因为房地产像魔术师一样可以快速“变出GDP”来。事实已经证明，当房地产和GDP被地方政府强行挂钩之后，房地产就不再仅仅是房地产，而是繁荣、政绩甚至是政治的代名词，房地产成为重商主义者的地方政府发展经济的万能钥匙。

那么房地产是如何创造GDP神话的，我们不妨来列举一个简单的例子：房地产生产消费流程很简单，政府拍卖土地，开发商竞拍后开发，市民购买商品房。假设土地成本每平米3000元，施工费1000元，销售价格7000元。那么GDP数额为3000+1000+3000=7000元，这就意味着房价越高、成交量越大，房地产创造的GDP就越大。一套房子价值上百万，如果依靠萝卜、白菜拉动GDP，恐怕要种几万亩才能解决问题吧。

 

重商主义制度由政府发布的各种政策、立法、规章、手段构成，这也是使国家获得经济方面的收益和福利的最坚强保障。在合法的犯罪面前，上帝也无能为力，而地方政府为了最大化获取利益，依靠制度性掠夺为最佳渠道。我国的宪法和民法通则规定，城市土地属于全体人民所有，即全体人民对城市土地享有占有、使用、收益和处分的权力。因此城市土地使用权出让收入应当属于全体人民所有。然而在现行的房地产制度下，城市土地使用权的出让收入没有回到全体人民手里，而在各级地方政府“国有土地储备中心”的垄断下，流进地方政府的腰包里。“卖地”收入已经成为各级政府名副其实“第二财政。”这就意味着各级政府卖掉了属于全体人民的财产，但最终却把银子装进自己的口袋，任其挥霍。这难道不是一种光天化日下的赤裸掠夺。

 

冥冥中重商主义制度成为中国房地产的庇护神。在房地产带动GDP增长的“盛宴中”，地方政府是当仁不让的最大受益者。没有付出任何经济或精神成本。土地减少、银行坏账、资源枯竭及贫富差距拉大都与地方政府无关，因为上述代价有各自的承担者，而地方政府则是永不担责的“甩手掌柜”。这就喻示着地方政府是房地产领域的净收益者，房地产膨胀的越大，后者的收益就越大，至于成本则永远是不可思议的“零”。成本和收益的极端不对称，使得房地产成为政府眼里的“宠儿，”而房地产在地方政府的推动下，正踏向一条非理性、极端的毁灭之路。

 

而在地方政府眼里，无限热爱和支持房地产发展，是非常符合“经济理性”的，也是难以遏制的，这种疯狂不仅源自房地产带来的巨大收益，更是一种获取政治博弈胜利的资本。

 

再次强调，重商主义者要想实现国家获得经济方面的收益和福利，就必须依赖所勾结的利益集团。地方政府要获取大量收益，就必须依赖房地产。在房地产这场大戏中，如果地方政府是无本万利的，那么开发商则是一本万利者，是仅次于地方政府的第二受益者。长期以来，开发商和地方政府同乘一条船，形成了“一荣俱荣、一损俱损”的狼与狈的勾结关系。

 

虽然二者密不可分，但实际上还是有区别的：虽然二者都获取了暴利，但政府是没有成本的，而开发商是有成本的，这就是官与商的根本区别，所以现行体制下，商永远服从官是绝对真理。一旦市场出现危机，或失去了官方支持，开发商就会受到严重的摧残。因此对于开发商来说，要保护好自己，就必须做好两点：一是千方百计的讨好官方，并独自承担一切后果；二是把大家捆绑到一条船上。绝对的权力产生绝对的腐败，再加之开发商极强的黏附效应，房地产成为官商勾结最紧密、权钱腐败最严重的行业就一点都不足为奇了。

 

在重商主义制度下，拥有特权，就能够赢得最佳资源和享受最好服务。但保持这种特权并使利益长期最大化，就注定要牺牲社会其他阶层的利益甚至包括部分国家利益。在地方政府和开发商眼里，房地产是一棵永不枯竭的“摇钱树”,让既得利益集团收获了巨大财富、良好政绩和政治资本。但常识告诉我们，天上不会掉馅饼。任何财富都一定有其出处。不是剥削身边的人就是透支未来。

 

换言之，中国房地产创造的天量财富不是凭空产出，其背后一定有一个或多个埋单者，正所谓：“一将功成万骨枯。”首先来分析一下国家利益的损失，在房地产逐渐走向疯狂，房价脱离民生本性时，国家不仅要单独承担房地产带来的金融风险、国土资源的严重浪费，更要单独承受房地产所带来的财富分配失衡、强拆民怨孳生等一系列隐形的政治信用成本。而面对这些，地方政府可以选择逃离，但中央政府责无旁贷。

 

人类国家史证明，当经济发展影响国家稳定时，政府就会通过政治手段来解决问题。对于房地产正在上演的疯狂，一旦超过中央政府忍耐的极限，就会打出最后一张王牌，通过政治和行政手段来扭转困局。这种手法虽然有效，但将对经济体产生严重创伤，代价极其惨重。

 

纵观重商主义制度国家的历史，与政府勾结的利益集团最终绑架了国家经济，从而出现严重的经济衰退甚至政党更替，这样的教训令世人警醒。而今天有关中国房地产绑架中国经济的舆论甚嚣尘上，此言绝非空穴来风。两年前，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌先生则一语惊人：“房地产业已成中国经济直接命脉。”这等于是一种变相承认。遗憾的是，我们面对危局，房地产市场疯狂依然在上演，房价飞涨、央企和地方国企正在全面进军房地产，垄断在加剧，可以说绑架正在向纵深发展。

 

其次在房地产盛宴中，农民和未购房者成为最大的输家。对于尚未购房的人来说，飞涨的房价已经构成了一次灾难性的通货膨胀，大众的实际购房能力严重贬值。而由于保障住房的严重缺失，使得老百姓只能走商品房这条独木桥，因此中国产生了一种新兴阶层，这就是房奴一族。一套房子消灭一个百万富翁，在飞涨的房价面前，由于害怕房价继续上涨，民众产生了恐慌性的购买情绪。为了购得一套房产，往往要付出两个家庭三代人的财富，还要透支未来，方能实现住房梦想。在房地产的狂热中，实质上无时不刻地发生着财富急剧再分配的故事。中国房地产已成为大众财富的榨汁机，富人积聚财富的永动机，财富分配的马太效应正在上演。

 

今天的房地产市场对于已购房者也并非好事，由于房价快速上涨，拥有房产则意味着财富增加。但实质上这种财富并不靠谱，因为账面资产可能随时因为房价暴跌、长期利率上升而由大变小、由小变无，虚拟的赢家可能在顷刻之间就变为实实在在的输家，而百万家产家庭可能很快就沦为“负资产”一族。这种情况虽然在国内尚未发生，但在我们的近邻日本以及香港，却在上世纪90年代中期真实的发生过。有人甚至嘲讽：“马克思发明了无产阶级，香港却发明了负资产家庭。”当然在房地产高速发展过程中，也有一部分人成为既得利益集团的一分子，依靠炒房套现获取了巨额利润，但绝大多数购房者，尤其是自住型为代表成为牺牲品却是谁也无法掩盖的现实。

 

在重商主义制度的国家里，尽管国家主体仍然属于农业社会，但却急于把自身转变成贸易和工业社会。在转变过程中，国家和其认可的既得利益集团收获了巨大财富，但农民则成为工业化的最大牺牲品。今天的中国正在依托房地产进行城市化，但在大众的视野中，购房人和即将购房的群体是房地产泡沫的最大输家，其实在人们视觉死角，还有一群农民被忽视。在火爆的房地产市场中，农民完全是个局外人，但农民却是房地产最隐蔽和最大输家。按照当前的土地法律，农民在城市化过程中丧失的土地利益非常惊人。

 

地方政府作为土地贩子，以低廉价格从农民手里征得土地，然后以数倍甚至数10倍的价格转手，而土地收益大多被注入到城市基础设施建设中，这一切与农民毫不相干。从上世纪80年代开始，农民被征用土地将近1亿亩，保守计算，如果每亩土地收益农民损失5万元，那么农民土地收益损失就高达5万亿。与此数字相比，中国农民在1978年之前由于价格“剪刀差”所失去的7800亿，真正是小巫见大巫。农民，无疑是中国房地产博弈的一个被遗忘的失败者。正是通过房地产对农民和城市中产阶层的巧取豪夺，才实现了今天的富国穷民。

 

客观上理解重商主义，当重商主义成为一个国家经济发展的主要方法论，我们看到的就是国进民退、官商勾结、既得利益集团瓜分民众财富并绑架一国经济。这种结果注定重商主义要退出历史舞台，最终走向没落。纵观今天中国的房地产行业，在地方政府的操控下，正成为绑架中国经济的最强有力的武器，这不仅是一个单纯行业，更是政绩和政治的化身。政府从来没有真正退出过房地产领域，中国房地产近10年的发展，几乎就是一部以政府为主导的发展史。所以，当我们认清这一点，如果还继续研究“行业周期性规律”或预测“房价涨跌”，这已经不是一般的愚蠢了，而是一种缺乏常识的表现。