说些2013年房价靠谱的话

2012年，过去了。2011年，关于“唱衰派” 与“春天派”争论“房价涨跌“的结果终于见分晓。“唱衰派”那些傻瓜蛋们输了，“春天派”赢了。中国房地产舆论界一直分成两派，一派为看空楼市的“唱衰派”，以经济学家与独立评论人及为首的谢国忠、郎咸平、茅于轼、牛刀、曹建海、时寒冰、易宪容、叶檀、鲁政委、国世平、马光远、候宁等一帮人。一派为看多楼市的“春天派”，以开发商与教授及专家为首的任志强、董潘、陈淮、聂梅生、朱中一、朱大鸣、孟晓苏、我（谢逸枫）、陈宝存、金岩石等一大批人。中间一派楼市的“左右派”，以开发商为主首的王石、郁亮等人。另外还有分析与预测的“学者派”，以经济学家与研究人员为首的巴曙松、贾康、李稻葵、张大伟、杨红旭等一些人。
  “春天派”谢逸枫说：“2011年年底，我说“2012年房价上涨8%左右”。 国家统计局数据，2012年房价5,430元。比2011年每平方米5,011元多出419元，住宅增幅8.36%，住宅涨幅高于商品房7.66%的涨幅。因房地产没有跳水，而是在做俯卧撑。“唱衰派”牛刀自2004年开始一直说房地产泡沫与破裂及房价暴跌论，2011年-2012年说“房价暴跌30%-50%，房地产崩溃。”“唱衰派”谢国忠自2004年一直说房地产泡沫与破裂及房价暴跌论，2011年-2012年说“中国房地产崩盘 在2012年下半年开始。楼市泡沫破灭才开始，三年房价将跌一半。房价下跌至少持续3年，中国房价跌幅可能很快会达到25%，房地产要崩溃，房价暴跌50%。楼市泡沫已爆，降息无法提振。”
  2013年，已来了。“唱衰派” 与“春天派”争论“房价涨跌预测”的争论又一次卷土重来。2013年1月6日，“春天派”的任志强说，2013年3月份后将会出现房价暴涨。任志强认为，从2005年、2006年土地供应下降看到了2007年房价出现暴涨；2009年土地负增长导致2010年房价上涨，而2012年的土地供应统计持续了负增长，这类似于2009年的持续负增长，因此后一轮紧跟着就是价格暴涨。所谓“暴”就是 “30%是太高了，高于收入增长就已经是‘暴’了”。任志强说的明年3月房价地价暴涨主要的逻辑基础在于土地供应量少，房屋新开工是负增长，从拿地到开工、到房屋形成需要一个周期，滞后半年到一年左右，明年房屋供应量可能会偏紧。事实上，明年房价理论上会暴涨，实际上不会出现暴涨。而判断房价上涨的理论根据，一则从土地低供应与竣工率及去商品房库存量速度看，房价受到供求关系不平衡，参考历往调控房地产的经验，明年房价理论上会出现暴涨。
 二则从价格控制目标与人均收入增长率看，房价上涨速度的确超过人均收入增长。因此，理论上已经开始大幅度上涨。三则从开工面积看，如果开工面积下滑了，并且持续下滑，到明年3月份就没有供应量了，房价才会暴涨。四则从调控政策看，如果现有政策保持不变，房价存在暴涨的可能性，但是现有政策变了那就不一定会暴涨。另外是很多城市目前的土地供应上只完成了当年计划的10%，地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的下滑了17%，有的下滑了50%多。五则从市场需求的购买力看，需求没法像前几年那样爆发式增长，因为限购限贷政策之下很多投资需求被抑 制了，仅靠自住需求无法撑起暴涨格局。其实，除了上面房价会出现暴涨的因素外还非常多，譬如货币政策，如再来个10万亿。譬如稳增长的经济刺激计划，再来个4万亿。譬如城市化与土地制度等因素。
  继“唱衰派”的著名经济学家郎咸平2012年9月9日抛出“中国楼市离崩盘还差半步”的言论后。“唱衰派”的牛刀立帖为证认定再过半年（即2013年三月），房价泡沫必破。2012年9月13日牛刀微博称：“立帖为证，2012年9月份不算，中国房价泡沫顶多再撑半年。半年后，房价泡沫破灭，中国经济开始转型。”若按照这种说法计算，2013年3月份后，中国房价泡沫将会破灭。
  2012年，“唱衰派” ，输了，“春天派”，赢了。2013年1月18日，我在微博上发了一帖“牛刀与谢国忠两个傻瓜蛋输了 我赢了”：“2011年年底我说2012年房价上涨8%左右，牛刀说房价暴跌30%-50%，谢国忠说房地产要崩溃，房价暴跌50%。国家统计局数据，2012年房价5,430元。比2011年每平方米5,011元多出419元，住宅增幅8.36%，住宅涨幅高于商品房7.66%的涨幅。因房地产没有跳水，而是在做俯卧撑。”
  2013年1月19日，牛刀回帖说: “这群傻逼。一国房价等同于第二货币，房价上涨等于货币贬值。如果房价上涨幅度高于货币贬值幅度，那么，说明房价是真实在上涨；反之，房价上涨幅度如果低于货币贬值幅度，说明房价真实水平在下跌。这十年，货币贬值了600%，房价才上涨350%。房价真实水平其实下降了250%。你们这群250。”
  2013年1月20日，针对“唱衰派”所谓的房地产泡沫与高房价的问题，“春天派”谢逸枫说：“戳穿中国房地产界“八大”伪命题：一则房价收入比，啥时对比对称过？．二则月租价比，啥时对比对称过？。三则房地产泡沫，资产泡沫等同房地产泡沫。四则空置率，空置率等同房地产泡沫。五则亮灯率，亮灯率等同空置率．六则2013年房地产崩盘，错。七则2013年房价暴跌，错。八则中国房价高，不高。”
  2013年，房产泡沫破裂致房价大跌？ 2013年1月21日，我发了一帖“经济学家的话可信吗?” 2010年1月4日，兴业银行发布研究报告,兴业银行首席经济学家鲁政委认为,，我国房地产业还有大约15-20年的黄金发展时期,还有15-20年牛市,此时购房是明智选择。2013年1月18日，兴业银行首席经济学家鲁政委表示,中国的楼市泡沫将在2017年—2022年之间破灭, 威力惊人。
  2013年1月21日，我又发了一帖是“经济学家与评论员们每年幻想房产泡沫破裂致房价大跌,最后彻底破裂,2013年也不例外”。2013年1月份，鲁政委说“2017年后楼市泡沫将被刺破”。谢国忠说“中国楼市还没跌到底”。2012年9月13日牛刀说“2013年3月后，房价泡沫破裂” ，2012年10月26日牛刀再次放言“声称2013年房价将跌去50%”。曹建海说“房价回落不可避免”。刘忠良说“房价会有两次大跌，约在2013年左右开始。”吴其伦说“5月份起房价全面下跌。”
  “唱衰派”牛刀说“中国房价泡沫顶多再撑半年，半年后，房价泡沫破裂，中国经济开始转型。这里的半年后，是指2013年3月后。理由有四：一是目前货币政策的口径已经取消“预调微调”、“宽松”、保留了“积极的财政政策”，这就表明货币不会放松。中国的房价完全是一场骗局，主要是货币推动的上涨，如果政府不再狂印钞票，楼市投机资金就会枯竭。
  二是中国房地产体量十分巨大，空置造成巨大的风险远超过房价泡沫，貌似经济增长，实际上埋下的隐患早已超过效率。三是中国经济已大衰退，根本无法逆转。人工智能等一系列关键技术的成熟和产业化，中国制造业毫无科技创新能力，基本面临全线性崩溃。四是2013年全球性的金融混战正在展开，其破坏力、复杂性和覆盖面都是历史性的，中国的货币体系必然遭到冲击，一旦货币崩溃，房价体系就是虚的2013年3月后，中国进入生死对决。至于政府采取什么措施，在3月份两会上会有一个说法。中国到底是维护泡沫，还是实行经济转型，就看他们最后的选择结果。”
  “春天派”“八年了，什么时候能够等到空军一号的预言成真？”。2013年房价下降，房价幸福的笑了。9万亿，额的神！2013年中国房价不上涨,不是老百姓不同意,也不是经济学家与评论员不同意,更不是开发商与地方政府不同意,而是钱不答应。有关部门基于当前的形势形成基本共识，2013年贷款总量适度增加，如果不发生特殊情况，全年新增人民币贷款基本控制在9万亿元。”
  “春天派”“2013年谁决定中国房价上涨？”一则看土地。1）土地供应。2010年-2012年连续三年住宅用地平均完成不到50%。2）地价，十二年上涨600倍。从政府部门2011年公布的数据看，2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。
  3）土地财政。去年2.69万亿，2011年3.15万亿，从2001年到2010年，全国国有土地出让收入从1295.89亿元增加到2010年的2.71万亿元，增长了19.9倍。2011年，全国土地出让合同价款更是一举突破3万亿大关，达3.15万亿元。土地与房地产税费收入占到房价70%-80%，占到地方财政收入的50%-70%。从全国84个城市地价变动看，2000年到2010年，全国综合地价水平、商业地价水平和居住地价水平分别提高了297%、309%、528%，工业地价水平仅提高了71 %。
  二则看货币。1）供应。2010年-2012年分别为7.95万亿元、7.47万元、8.20万亿元。2）总量。历年M2（广义货币发行量）余额： 1999：11.76 2000：13.24 2001：15.28 2002：18.32 2003：21.92 2004：25.01 2005：29.60 2006：34.55 2007：40.34 2008：47.51 2009：60.62 2010：72.58 2011：85.16 2012年末97.42万亿元 预计2013年增速13%，9万亿-9.3万亿。三则看商品房供应。商品房供求关系不平衡，全国商品住宅只占全部住宅存量的不足30%，70%是各种政策性住房。四则看经济与收入。2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。
  “春天派”“展望2013年将震荡上行、有惊无险”。2013年，楼市两字足矣-“平稳”，即价量平稳，调控稳中微调。一，房地产投资增速上升超过去年，增长25%；二，商品房成交量超过去年，达到12亿平方米，同比增长20%。三，房价同比去年小涨，同比均价继续攀升5%-10%左右，一线城市10%-20%。2001-2012，全国成交价年均涨9%。四，限购不会退出，房产税试点扩大继续在博弈之中；五，房企集中度上升，去库存仍是主要任务。六，调控不放松不加码，房贷差别化，微调不停止。七是土地购买面积与地价继续保持各10%与20%上涨幅度。
  2013年楼市总体基本层面量价平稳，不要指望2013年全年中国楼市会出现暴涨或暴跌，继续保持抑扬震荡一条线向上，总体上2013年市场比2012年好。政策会出现波动，市场不会大幅度下降，依然是高位盘整。其次是70个城市房价指数月度环比以上涨为主，少数月份可能持平或微跌；月度同比保持正增长。国房景气指数持续上行，年底超过100点。