去年诞生的地王，还不算疯狂

去年诞生的地王，还不算疯狂

全国18城现地王，集中在第四季，不乏底价成交，溢价率普遍不高

邓浩志接受《南方都市报》采访

   “少拿地、现金为王”一直是2012年房企前两季度的“座右铭”，但进入第三季度，房企态度及拿地节奏骤然转变，在市场回暖及地方政府推出的优质土地的引诱下，饥渴已久的各大房企开始频频在全国范围内“跑马圈地”，地王纪录屡被刷新。

    上海堪称2012楼市缩影，总价地王纪录先后四次被刷新。9月29日，上海申电投资有限公司以底价20.5亿元的价格将上海黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块收入囊中；12月12日，万科、绿地及九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得徐家汇区漕河泾社区某商务区地块，刷新由保利在10月份创造的45亿元上海总价地王纪录；12月26日，方兴地产联合上港集团，以56.8亿元拍下上海虹口区商办地块海门路55号商务地块，楼板价高达23330元/㎡ ，溢价率21.11%，刷新上海总价地王纪录，也成为2012年全国总价地王。

    上海的土地激战仅是全国楼市土地盛宴的一幕。然而，在业内看来，与2009年和2010年的地王年相比，2012年地王无论在数量、拿地企业还是溢价率方面都有不同表现。

第四季度地王频现

    南都记者据网上公开披露的信息初步统计，2012年北京、上海、广州、深圳、南京、天津、杭州、成都、西安、大连、长沙、南宁、昆明、南昌、苏州、郑州、佛山、惠州等18个主要城市成为了地王的诞生地，遍及全国一二线重要城市。

从年初“冷清”到年中升温，再到年底“翘尾”，2012年全国土地市场体验了一把“过山车”式的升温。第四季度成为地王频现的集中时段，11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生；11月30日，南京一举摘得全国总价地王；12月26日，上海海门路地块以近57亿元成交刷新了今年全国总价地王。

    业内人士表示，12月以来的土地成交高峰主要是因为地方政府密集推地造成的，地方政府有意把好地压在年底拍，可平衡全年总地价。“上半年政府卖地不多，年底急于回收资金集中推出优质地块，这是关键问题”，同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，有供地高潮，买的企业也多，市场自然就会出现地王。

相比2009年仍是小巫见大巫

    然而在更多人看来，2012年地王与2009年、2010年“地王年”相比就是小巫见大巫，“数量上明显少很多”，合富辉煌首席分析师黎文江表示。回顾“地王年”，非但地王价格峰值屡被突破，如北京、广州等地的地王楼面价屡创新高，而且从数量来看，可谓是在全国范围内遍地开花。回眸2009年，“北京地王”的头衔几乎以每月一次的速度被不断刷新。一路高歌猛进的拿地数字，不仅仅体现着北京房地产市场的“热情”，也是全国土地疯狂交易的缩影，北京万科企业有限公司总经理毛大庆当时感叹，“这样的态势继续下去，我们不想在北京的公开市场继续拿地了。”到了2010年，资料显示，2010年几乎全国所有省会城市都诞生了新地王，地王正逐步由一线城市向二三线城市蔓延。2010年北京的土地市场在制造了一个又一个地王之后，其土地总收入也史无前例地达到1641亿元人民币。

“事实上，不是企业购买力不够，而是去年的供应减少导致地王数量减少”，方圆地产首席分析师邓浩志表示。

2012央企拿地凶猛

自古“地王”多磨难，本轮“地王潮”是否也会成为部分拿地房企资金压力的魔咒？赵卓文分析认为，2012年买地企业有所不同，2009年一些涉足房地产行业的国企纷纷拿地，而2012年则是专注做房地产，且很多央企背景的龙头房企拿地王。

“拿地王的企业越来越向龙头企业集中，这跟整个房地产行业垄断趋势是一致的，中小企业融资越来越难。”邓浩志表示。

地王制造者中偶尔有当地深耕该区域的中小开发商或者联合体形式出现，如杭州、南昌地王都是由公司联合体竞得。

部分为底价拿地

评价2012年地王，业内多用“理性”来概括。

有分析人士认为，真正需要警惕的是“面粉贵过面包”的地块，当这类地块大量出现时，往往意味着市场情绪的升温。“2012年地王的溢价率普遍不高，主要是政府也不希望地价过高。”赵卓文认为。根据规定，土地招拍挂溢价率超过50%的地块，均视为异常交易情况，要在两个工作日内及时上报。除个别如成都、北京万柳地王溢价率过高外，大多贴着50%的红线走，如广州地王溢价率49.9%。

上海黄浦区594(北块)、596街坊地块楼面地价36176元/平方米，刷新上海年度单价地王纪录。事实上，和往年相比并不太高。2010年2月，附近的上海外滩8-1地块的成交楼面地价达34366.5元/平方米，其总建面是上述两幅地块的三四倍。

事实上，此轮诞生的地王多为中心区域稀缺地块，且面积相对较大，一些地块的起拍价就已经是“地王价”，多为底价成交，成交价格未失理性。

“还有一个很明显的特点，就是企业合作拿地王的趋势，在政策起起伏伏下，以此来降低开发风险。而2009年很多房企处于扩张初期，大多是单打独斗。”合富辉煌首席分析师黎文江表示，如上海、长沙、惠州等多宗地块都是以强强联合的形式拿地、开发。

专家

地王释放楼市信号

专家指出，地王频出是地价高涨最明显的信号，很多企业不惜在土地市场上一掷千金，最直接原因就是看好市场。“房企积极拿地表明对房价上涨预期特别看好，但总体来看似乎偏于乐观。”赵卓文认为。

政策起伏是最大关注点。同策咨询研究中心总监张宏伟直言，如果当前土地市场正在酝酿2009～2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主转为再度收紧。

对此，黎文江认为，广州试行网上拍地，对手举牌后，房企有5分钟时间考虑是否再次举牌，这对企业理性拿地，防止溢价率过高有积极作用。

2012部分地王一览

2月，苏宁电器以总价2.5亿元，起始单价1959万元/亩，竞得西安原游艺市场地块，成为西安单价地王。

5月23日，中国平安人寿保险股份有限公司、深圳嘉新投资发展有限公司和昆山联诚股权投资管理有限公司联合体以23亿元的总价竞得钱江新城E03地块，成为杭州总价地王。

7月10日，中赫置地以总价26.3亿元，楼面地价达4.29万/平方米竞得北京海淀万柳地块，成为北京单价地王。

7月11日，郑州市建投以总价5.29亿元，折合楼面地价9927元/平方米竞得九如路东、龙湖中环南路北地块，成为郑州总价地王。

7月26日，龙湖地产子公司常州嘉南置业有限公司以以165176万元，楼面价8767元/平方米竞得东港地块，成为大连单价地王。

8月23日，成都世纪华荣以7600元/平方米竞得红牌楼北街2号地块，溢价率达136.5%，创下成都单价地王。

9月27日，深圳市莱蒙鼎盛投资发展有限公司、莱盈商业集团有限公司、METROSHANGHAIHQPTE.LTD联合体以近19.2亿元的总价竞得红谷滩新区万达广场旁商住地块，成为南昌总价地王。

10月10日，万科和保利联合体以32.56亿的起始价竞得大河西滨江新城B7地块，成为长沙总价地王。

10月16日，大隆集团旗下的惠州云动力实业投资有限公司、保利集团旗下的信保(天津)股权投资基金管理有限公司以总价6.9亿元竞得惠州江北7号小区，成为惠州总价地王。

10月中下旬，万达集团以11.5亿元总价竞得南宁东葛路延长线南侧地块，折合699万元/亩，成为南宁总价地王。

11月30日，中冶置业总价56.2亿竞得南京下关区滨江江边路以西2号地块，成为南京总价地王。

12月6日，方兴地产旗下新辉置业以23.2亿元拍得苏州2012-G-98号地块，成为苏州总价地王。

12月7日，湖南盛世金融城置业有限公司以总价93783万元，楼面地价为5421元/平方米竞得长沙老火车北站一宗地块，成为长沙单价地王。

12月26日，方兴地产联合上港集团，以56.8亿元拍下上海虹口区商办地块海门路55号商务地块，成为上海总价地王。

12月28日，云南浙万置业有限公司以23亿竞得官渡区矣六街道办事处广卫村的10宗土地，成为昆明总价地王。