观点论坛 不确定周期与产业地产热上

     导读： 2013年1月9日，于广州的寒冬之中，城市观点论坛中国行2012年度论坛再次激情启幕，思想绽放。下午，寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同作为嘉宾主持，开启了主题为"不确定的周期与产业地产热"的年度讨论。深圳美佳华实业有限公司董事长洪小佳、德信资本董事长陈义枫、金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹、及5+1洲联集团-五合国际董事、副总经理卢求参与对话。

　　以下为该场对话的现场实录：

　　韩世同：对未来的房地产周期和产业地产热这两个话题，分开来讨论。其实我们今天谈论周期这个话题也挺多，的的确确从数据指标，甚至英国金融时报专家都非常看好中国，认为中国各项指标都是呈现触底回升态势。

　　但我也看到发改委有专家说，中国经济前些年一直在上坡，2008年以后下坡，只是由于救市和稳增长托了一下，实际上现在经济整体还是处于下坡，下到半山腰。

　　各位对未来周期怎样判断会更好一点？从中观也好、微观也好、宏观来看都好。我一直认为，如果要是能看准未来趋势和方向，就能进澳门赌场，只赢不输。我比较赞同大的方面看经济是下行的方向到了半山腰，但是未来会怎么样呢？楼市好像还是比较热，股市是在中间，实体经济或者第二产业制造业恐怕还在水深火热之中，除非跟房地产关联比较大的有所好转。

洪小佳：对周期和热的问题，我认为这两个问题关系比较密切。对商业地产来说，现在有商业地产热，包括我们今天各个三线城市当地小的开发商，大家都蜂拥进入商业地产。

　　作为其中从业者，我们认为商业地产做得好收益更大，做得不好风险更大。商业地产最终实现收益是商业设施收租金的时候，周期远远大于住宅开发，所以累积泡沫时间会更长。

　　第二个，这几年电商的发展突飞猛进，销售额成倍增长，相对2012年各个零售企业增长率在下降，这个给我们一个启示，千万不要忽视电商的力量。

　　未来商业地产，我们的购物中心、综合体业态面临一个重大的转型，是不是能够适应这股浪潮，将决定企业的成败。

　　第三个，我们现在到很多城市去，城市新城开发热火朝天，政府推动新城商业建设动力很强，这里也面临怎么把握周期的问题，如果周期把握不好，这也是巨大的陷阱。把握得好，是一个巨大机会。

　　韩世同：美佳华比较致力于在三四线城市发展中等规模的商业综合体，我接触过你们在珠三角的项目，发展得非常好。你觉得现在算是周期的底部还是高位？

　　洪小佳：从商业地产供应总量来说，现在应该是底部。现在第三产业发展远远落后第一、二产业，商业设施服务总量还需要增长，从这个角度来说是处于起步阶段，但是问题在于我们行业情况，大家都进来的话，会有一个快速发展，面临着总量在短期内迅速增加。

　　韩世同：下面请陈总从资本运营角度谈谈房地产周期。

　  陈义枫：看周期，我们基金更加严肃认真，因为看错就亏大钱了，是拿真金白银在印证自己的看法。

　　宏观来看，我们认为房地产市场具有很强的政策性，离开政策看周期，我觉得不可取。政策无非是政策制定者的主观愿望和调控的能力，主观愿望是什么呢？是不要像以前那样疯涨，但是也不要出大的下跌，免得影响经济平稳。

　　不涨或者说平稳应该是政策制定者主观愿望，最近这段时间也许是政策制定者对地产行业最满意的一段时间。价格稳定、温和放量，对经济也有所支撑，它的调控能力有没有呢？我们认为是有的。过去这两年大家领教过了，既然有愿望，有能力，它的愿望就能实现。

　　从周期的角度来看，有长中短不同的周期，中期可能5、6年，我们看是横盘震荡，震荡意味着很短的周期内还会起起落落，有嘉宾讲精确到一个季度的判断，这个实在没有办法看清楚，也是很正常的震荡，但是几年时间来看，应该是比较平稳的。

　　平稳之后意味着什么？意味着从行业角度，政策所催生的土地红利没有了，企业需要靠能力和优势获得利润，没有自然而然增值的土地利润，这样的话，资金成本就是一个大问题，土地红利不能消化资金成本，行业就进入一个更加激烈竞争的、优胜劣汰的一个新周期，从无序的比较多元化竞争过渡到更加激烈的寡头竞争阶段。

　　我总结几句话：大的会更大、有能力的、强者可以做大，弱小的基本上要退出。一个巨大的优势就是融资成本低，融资成本可以低好几倍，从8%到25%，可以有这样的差距。

　　大的企业，尤其是国资背景的，上市公司第一梯队优势很明显，强的主要指区域品牌产品可以卖更高价钱，市场平稳、竞争加剧、融资成本成为很重要的一个优势。

　　韩世同：刚才杜女士已经讲过轻资产、重资产这方面的转变，从整个形势和格局来看，我们房地产周期应该怎么看？

　　杜丽虹：大家现在最近热议一个词：城镇化，我这个观点可能有一点不同，我觉得城镇化这个提法是很奇怪的提法，城镇化是一个结果，它不是一个原因，不是经济发展的原因。就像当年深圳是因为邓小平说要把深圳建成改革的一个试点地方，而不是说目标要把深圳建成一个一线城市、千万人口的城市。

　　中国过去十来年的地产发展，实际上是因为我们有了30年经济改革的成果，才有了十多年地产的发展。如果说一个国家单纯靠地产来带动整个经济，从历史证明如果靠以地产起点的经济发展都是在吹泡泡。

　　从这个角度来说，我觉得中国现在的大周期，是在一个下行过程中，因为我们过去30年改革的优势现在基本体现完了，下一阶段可能需要做产业结构的升级，因为我们制造业处于一个水深火热之中。没有制造业的升级或者第三产业的发展，中国整体的经济都还没有完成从低谷中崛起到再次快速增长的过程。

　　所以从长周期来看，整个经济周期也包括地产周期实际上是处于一个下行过程中，还没有完成产业结构的转型和升级。但是你要从小周期来说，确实跟政策相关，政策托一把，可能又会起来一两年、两三年，但是政策力量并不是万能的和无穷大的。

　　无论长周期还是短周期，地产企业自己都不能控制。但是如果去判断这个周期，确实又带有很大的赌博性成分。（未完待续）

　　我也同意刚才嘉宾讲的作为地产企业只能以不变应万变，但是这个不变就是不断地提高自身效率，进行模式创新，包括商业模式、金融模式各种模式创新，以这种不变来应对整个大周期、小周期的波段。

　　韩世同：下面请卢总，怎么从设计师角度看房地产周期变化？

　卢求：过去五年，随着房地产市场波动也非常感受到了整个市场波动对于设计行业的影响。

　　2012年在上半年特别在十八大召开之前，我们感觉整个房地产行业特别是开发企业处于一种不确定的气氛和因素，很多项目都搁置、停滞。十八大确定了推动城镇化主导思想，对于整个房地产行业引导还是非常正面的。

　　我们接触的众多客户当中，很明显在2012年最后一两个月之内，大量以前接触的项目、搁置的项目又重新启动，所以从设计行业一线企业来讲，很明显感受到无论从一线城市、二线城市以及三四线城市大的开发企业、中小开发企业项目推进的动力和意愿非常强大。

　　我们过去参与11个万达广场，其中已经有5、6个落成开业，在大型商业综合地产开发上，目前是国内许多开发商非常关注，真正实际向前推进的。在养老地产、工业地产方面，特别是养老地产目前还处于概念炒作上，没有几家开发企业真正探索出养老地产的盈利模式，更多是炒作概念。

从房地产周期来讲，中国房地产是一个特别特殊的行业，用国外数据、理论分析中国房地产市场几乎都不会正确，中国的房地产开发受政策影响非常巨大，中国是一个强势的政府，相对弱势的市场经济，所以不确定因素非常多。

（未完待续）