养老地产可以优先试水REITs

养老地产可以优先试水REITs

近日监管部门关门研讨REITs，所谓REITs是指一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按一定比例分配给投资者的一种信托基金。REITs在海外分为好几个层次，一种是投资二级市场的REITs，在海外有许多是私募形式的，但是中国是公募形式的。目前中国市场的REITs基金都是投资海外市场的，直接投资二级市场或者被动跟踪指数，均属于二手REITs，如果中国发布新细则，那么境内市场将产生真正的REITs市场。国内许多大型地产，把项目中的商业地产部分剥离出去，等待REITs细则出台之后，专门发行产品。笔者认为，考虑到养老院并不赚钱，而且中国进入老年化社会，如何保障老年人的晚年关系到社会的稳定，关键是床位太少，如果在养老地产优先试水REITs项目，那么，将会调动社会资金进入扶持养老院，这是对关爱老年的具体落实行动，否则变成空谈。所以，笔者建议养老地产可以优先试水REITs。

REITs为何难以审批下来？

主要是审批部门较多，程序较为复杂，法律基础不够完善，涉及到信托法、投资基金法、公司法等法律。信托登记和资产评估是重要的制度问题，信托登记是制约REITs产品能否进行流通的关键因素。

目前，国内并没有收税优惠政策，使得REITs产品的净回报率很难达到市场需求。标准REITs的净收益90%也是要向投资者分红，同时免除公司层面的所得税。养老院地产项目本身就享有政策的相关优惠，所以，养老院地产项目是最有优先试水的REITs的。但是国投瑞银2010年与北京住建委合作开发的REITs涉及到北京市朝阳区5个公租房项目，约2000到3000套公租房项目，每个项目采取一个方案设计试点，但是试点需要保证国投瑞银6%的资本收益率。

所以，从国投瑞银来看，并不是缺资金，而是回报率的问题，显然，提高投资回报率才是根本。如果把笔者回报率上升到8%，就面临极大的吸引力，不仅REITs，就连信托直投、PE、风投、银行理财产品也有吸引力了。所以，笔者认为，关键还是在于项目投资回报率的承诺书。不过，考虑到百人老人床位比数据比国外大大超低，所以，优先给养老院地产试水REITs是具有划时代意义的大事。

作者简介：吴东华，商务部中国企业走出去研究中心顾问，预测欧美元趋势第一人，第一整合专家，印度经济专家，外贸专家，世界经济专家，创立“解购论”来淘汰“并购论”，提出第四驾马车来给中国各地政府和企业整合转型，成为中国政府和企业转型的第一导师。协助各地政府整合把脉，把脉企业投资风险，风险并非如国内外专家所言在于文化，而在于未来预测、多层次经营与否以及能否随机应变的整合。

写于2013年6月14日星期五 我的博客http://wudonghua020.blog.163.com