中国楼市产能过剩迷思

英国《金融时报》中文网专栏作家 徐瑾

原文发表于：FT中文网
 

人们常说冬天已经到了，春天还会远么；事实上，如果我们面临的冬天足够漫长，就像《冰与火之歌》中的临冬城臣民那样，那么温暖的到来将变得极为缓慢，就像当前仍处于“史上最严厉调控”拉力赛中的中国房地产。

比起中国经济的争议，对于中国房地产的争议有过之而无不及。随着全国房价的小步回升，11月70个大中城市逾七成房价环比上涨，北京、上海11月新建住宅销售价格指数环比分别上涨0.6%和0.2%，甚至北京土地拍卖开年又现比起拍价高491％的最高溢价。

由此，对于中国房地产一轮热潮再起，有论其起底回暖者，亦有讥之谓“死猫跳”者。中国房价到底高不高？正如我曾经在专栏《谁在推高中国房价》详细分析过的，标准不同，答案也不一样。

首 先，从20年的数据看，房地产价格随居民收入水平而上升，一套房屋的售价的上升速度基本上户均收入速度相当；其次，房屋售价与家庭收入之比在 2004年之后上升，现在约为7.6，这意味着7.6年的家庭收入可以买下一套住房，比发达国家高不少，但与同等收入国家相比，大致相当。

那 么为什么房价痛苦指数如此之高？这其实是一个分配问题。笔者根据相关数据测算，约有五分之一的家庭的房价收入比低于4.7，对它们来说房地产价格并不高， 房地产是很好的投资标的；对于剩下的五分之四的家庭来说，房价收入比分别大概为6.3、8.4、11.4、19.7——这意味着至少六成以上的居民对房屋 的负担能力很弱。

换而言之，房价对少部分人确实不高，对于一般民众确实不低，民间抱怨其实在很大程度上反映出中国贫富不均的事实。这一信 息事实上在西南财经大学甘犁 教授主持《中国家庭金融调查报告》中有不少反映，他们测算2010年中国家庭收入的基尼系数为0.61。报告曾揭示城市户口家庭的平均资产达到247万元 曾引发不少质疑，其中不少来自房产，但事实上247万元是全部数据汇总之后的平均值，更具有指标的意义的城市家庭资产中位数仅为40.5万元，这反映出中 国的贫富差距之大已经不容回避。

中国房地产如此重要，甚至被称为全球最重要的行业，房地产投资超过中国固定投资的四分之一，而固定投资则是拉动中国经济的主要动力，而且这一趋势中短期之内不会改变。根据中国国家信息中心的预测，预计2013年固定资产将增长22%左右，房地产投资将增长15%左右。

考察中国房市有不少指标，但是房地产投资品的属性大过消费品则是不争事实。房价主要是投资变量，其涨跌受到利率、中美利差等投资类经济指标的影响，而不是作为消费品属性来变化。

也 正因此，比起房价走势的跌宕，更值得关注的是，中国房地产与中国其他行业一样，也逐渐步入产能过剩怪圈。产能过剩看似用来形容生产性企业的供过于 求，但是考量近些年房地产企业的在建面积与销售面积的变化，则不难判断中国房地产未来数年供过于求局面已经形成：09年之后，在建面积与销售面积的比例已 经从3左右扩大到5，这意味每销售出去1平米房子，其背后还有5平方米的在建房屋。

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