消失的“房价合理回归”

本文摘自凤凰网房产频道《楼市齐谈》第七期《消失的“房价合理回归”》

主持人：今年3月份的时候温总理提出让房价合理回归，之后房价有所下降，但是下半年的时候又渐渐回涨，到了今年年底的时候房价已经远远超出了年初的水平，对于今年房价的总体走势您是怎样看的？

范小冲：今年房地产市场很有意思，它是一条微笑曲线，从开始年初的时候开始往下降，然后降到冰点，降到最低点，然后就慢慢的又开始复苏，到年底的时候有点放量，所以正好你看，画出了非常好的一个微笑曲线，那这个实际上是跟房地产的调控和大家的预期是密切相关的。因为调控到了4、5月份的时候，由于中国经济的下行，世界经济面临着非常严峻的挑战，所以现在从过去严控现在开始慢慢的要开始微调，要开始保一些增长，所以在存款准备金率，利率和这些开始有所调整。让大家的客户说房价再下跌的可能性不大了，有可能会涨了，或者至少不会再跌了，这样大家蓄积非常久的刚性需求就开始入场了，就开始入市。

所以这个可以看到，调控虽然这么严厉，中国应该来说房地产市场的韧劲，可以看到生命力还是非常顽强的。一旦大家的预期，知道它不会再降，那么蓄积已久的巨大能量就开始释放出来。微笑曲线，代表什么呢？代表一个房地产内在的，内生的韧劲，再一个是同调控和预期密切相关的。

主持人：经济工作会议未提房价回归，您是怎么看的？

范小冲：中央的文件，实际上它措词是非常严谨的，因为过去每年都提房价合理回归，这次没有提，它一定包含着很深刻意义，这个应该不是中央工作会议在措词上的疏忽。我自己的解读，这个可能存在着一个对调控思路上可能是一个很大改变的开始。过去调控更多的实际上是针对房价，好像只要把房价控制住了，调控的成果就达到了。所以大家一直以房价作为调控的目标，和它最终衡量的标准。这个实际上同真正调控的目的，实际上是偏离的。

也就是说把自己从一个根本无法完成，而且为达到控制房价，不惜动用一切的行政手段，最后实际上造成了骑虎难下，造成了现在资源错配。现在等于说限购，这些行政手段也不敢撤出，对真正的市场投资和经济，实际上造成了一些紊乱。那样的话，现在我觉得这次没提这个，我觉得会是一个在调控思路上一个重大的突破。也就是说我调控要抓到它根本的本质是什么，它的本质实际上是应该促进，比如说不同阶层的人能够有不同类型的房子，能够买得起。

主持人：您对明年的楼市您也是同样的乐观吗？

范小冲：中国的东部、中部、西部，包括不同类型的城市，实际上差别很大，从总体而言，中国经济正好也提到了，现在已经是触底，开始回暖，国际的形势，包括美国的经济已经在复苏，包括欧洲也不像去年，或者像今年这么紧张，整个大的背景慢慢的，相对而言也在宽松。中国本身经济的增速，我想明年达到8%也是有可能的，包括新型城镇化，新型城镇化也会拉动投资，拉动消费，也会促进房地产业的发展。所以明年从总体而言，应该是稳中求进，或者我觉得同GDP同步达到8%、10%的增速，这个是有可能的，我觉得上涨的空间是有的。

主持人：那经济工作会议中除了未提到房价合理回归，还没有提到房产税扩容，增加土地供应，然后加快保障房建设，还有问责地方政府这几个控房价的六大杀手锏。那么您觉得政府在现有的房地产调控上还有哪些是可以做的。

范小冲： 因为中国的房地产市场本身就是个政策市场，所以政府调控的手段实际上是非常多，也是非常有利的。因为房地产这个行业，特别在城镇化这个阶段，它是主导的一个产业，它对于国民经济影响重大，比如说在这之前，大家为什么经济快速下滑，实际上跟打压房地产是密切相关的，因为房地产投资下来，社会配套的整个资金也在下来，没有买房，没有卖地，那整个经济会发生很大的变化，应该来说会有很大的困境。实际上跟这个是密切相关的。所以政府虽然有这么多的手段，但是他轻易是不会来用的，因为使用这样的强硬打压房价，实际上对经济的影响、震动是蛮大的。我想新的这一届政府，我觉得一定会很好的研究，吸取上一轮调控的经验、教训，它会更加理性的，或者更加指挥的来进行调控，它一定会根据房地产市场的变化来推出不同的政策，我觉得现在没有把作为紧箍咒给自己戴上，我觉得就可以看出他在调控上有了新的思路。

那么具体的，刚才说六大杀手锏，我想他会有更多的杀手锏，但是它今天可能又要到新的一届政府出来的时候，它才会正式的来推出。因为今天虽然党代会开了，但是现在实际上还是上一届政府，还是这届政府，那这届政府政策有一定的连贯性，那么我觉得要到明年的三月份，要看到它的人大，看它的会议，两会的时候，新的一届政府，它整个的施政纲领，那么它对房地产调控的具体措施会出来。

主持人：那合理房价这个说法其实一直存在争议，因为有的人觉得在市场决定价格的楼市当中，买卖即成交,存在即合理。但是也有人觉得现在的房价已经远远超出了合理范围之内。您是怎么看待合理房价这种说法的？

范小冲：刚才你说了很关键的一个词，就是成交，买卖即成交,存在即合理，这句话是在一个完全自由市场的经济中，实际上合理的房价就是成交价，就是社会，买卖双方共同承认，它是在供需之间博弈出来的价格，它就是一个合理的房价。

但是住宅产品，由于它是跟民生密切相关的，特别是中国正处于快速城市化，现在这么多在这么短的人一下子快速进入城市，而这个城市，现在咱们的房子、土地又没有办法一下子满足，在这么短的时间内满足这么多人的需求。所以在这种情况下住房就变成了民生的问题。所以在这就需要政府来介入，不能简单的，大家就是靠买卖。

那么这个介入，比如说北京，说北京四环内已经都3万块钱、4万块钱了，你得把它降到1万，我觉得这个想象得太简单了。应该是建立起一个整体的住房体系，也就是说政府对一些经济适用房，保障房，廉租房，这些，他建立起政府保障的体系，让那些中低收入的人按照不同的标准和要求，他们享受到政府的（保障），在城市里头等有居住的机会。像那种中高收入的人，在市场上他可以享有买房子的权利，然后他可以根据不同产品，比如说地段，面积，或者他的品质来决定他的的价格。

那么也有一些豪宅， 那么也有一定的资源，这些实际上也可以有更高的价格。就跟今天你有特别好的稀缺的东西，政府可以多收费。你有你的豪宅，特定的，但政府可以在按揭上不给你按揭，比如说我在税收上我就给你更高的税负，你要买它，我就征收更多的物业税。那么他可以通过市场的手段来调节，而不是把它就划一道线，现在把房价从4万打到1万。该买不起房的人需要保障，还是没有保障。该有更多，更高的需求的人，实际上他觉得又满足不了他的需求，你也征收不到更多的税源，来保证这些保障 房，所以它应该变成一个市场的体系。在这个体系中，每一类的产品要对应每一类的阶层，这类阶层他应该有他一个合理的房价，而不是简单的，就说一个社会平均 的所谓合理的居民可支配收入的5到6倍，这样我觉得这个就太简单了，而且这样实际上它调控，最后它既使把房价打下来了，也得不到真正购房者或者是社会的认同。

主持人：您对调控目标是怎么看的？

范小冲： 对，刚才来说这个合理房价，政府提出这个社会上就会造成很多的误解或者是误读，让每一个购房者就会误读，你看政府这么大决心，房价肯定要跌，最后没跌到那个程度，或者实际上它没涨就是跌。因为GDP还在增长，还在增长，但是客户认为你政府应该是没作为，你政府好像是做的不到位，那政府就失信，客户也很伤心。实际上政府的这个合理房价是有更多的内涵，但是由于把这个房价提出来，大家就会有这样的一个误读，而且政府提出这个合理房价，老盯着这个房价，大家就会更多的采取短期的行为。

因为什么呢？只要房价稍微有跳动，就跟股指一样，一旦要跳动，他就要操作，他就一看不行了，只要稍微高一点，它就要打，所以出现了非常多的短期的非市场化的手段。这样的话，就会使市场它这个资源就会错配，就会形成扭曲，它就很难在中长期的和结构性的调整，因为它不会立竿见影，它准备在这调，还没调这边冒了，所以就会有非常多短期的行为，你就看到这个调控政策不断地加码，然后大家有不断地这些不同的预期，然后会突然就出其不意，又出一个什么样的政策。

这样就使得这个市场的经济在运转过程中，一直是一个迷茫的，今天可能突然这样都是测不准，那这个对经济的破坏是很大的，大家不知道未来经济的政策是什么，它未来的环境是什么，那我今天怎么投资，因为房地产应该是一个资本密集型，又是一个投资周期很长。那么这样一折腾，市场就会错乱，就会一会供应一下，大家又非常的狂热，拍地、地王，然后又建设，一下子又觉得降到了冰点，所有的人都在停工，所有的人都不再买地。

那这样的一个经济大起大落，这个对经济的破坏是非常大的，所以它如果要从房价上，从这如果能够跳出来，那么的话，它有非常多的手段，实际上最终的结果是能把房价控制住了。比如说现在提出的新型的城镇化，过去的城市实际上第一轮城市化就是以北上广深，这样东部代表中国经济增长级的这些城市，那么它拥有太多的资源。那么的话，它有太大城市的规模，那么它的增长现在已经是环境、资源，实际上已经制约很大了，大家一定要进到北京，因为到北京它就有很好的子女教育，包括高考的分数都低，他能有更多上学的机会。

现在它要如果是从这种简单个别几个城市的发展，把它扩展到城市带，正式有不同的城市群，或者中部、东部、西部能够协同的发展，那么使大家我不一定到北上广 深，我一样在这样城市，比如说在二线城市、三线城市，我一样也有很好的教育、就业，也有很好创业的机会。这样的话，大家就不会一定要涌入一线城市去，涌入这些少数城市去，那它的房价压力自然就解压了。

所以，这些它有非常多的手段，而且包括土地的制度，包括金融的一些，整个地根、银根有很多的这些，包括刚才说的住宅整个的体系，住房体系整个的建立，实际上他最后得到的效果，最后都会在不同的阶层，在不同类型的房产中，通过市场这个调节供需、刚才说买卖成交既合理，自然会达到这种合理的房价。那么，政府只要站在今天中国城市化的背景下，对于一些资源稀缺的，对于有可能影响到国进民生的，那么它通过出台一些政策。

那么，也就是说政府是制定规则、制度和平台，然后让企业自己来决策，现在是政府帮企业做决策，你只能按政府去做，最后做好了，这个政府规则又变成了，你做不好，自己套进去了，所以应该是建立一个更完善的市场的规则，让每一个企业，让每一个市场的主体，让他自己去做决策，最后通过市场的调节达到均衡，最后达到政府所设定的这样一个目标，这样的社会应该来说就是一个有活力的，而且是一个增长的，那么资源是有效配置的，这样的一个很好的市场体系，等于说按照政府的一个目标来实现这么样的一个体系，这样的体系才是真正的体系。

如果只盯着房价，刚才也说了，就会变成一个死胡同，就会变成一个大家都往这期待，政府自己也很难受，他自己说实话也把自己给逼的没办法，他就会出台一些大家看出完全不合理，然后他又没办法。一看房价高了，高房价的他不给你销售许可证，他不让你卖，这个都很荒唐的。因为现在房价贵，就你这一套房一弄，房价就高了，那好，我不让你卖，所以这完全是一个非市场化的手段，你早晚会让它卖，等它卖的时候，这个房价又上去了，这不自欺欺人嘛，所以完全盯着房价这种调控 会使自己完全被套住。

所以我觉得这新一届的政府，一开始就把脑子上的紧箍咒摘了，那么我觉得它就会有更大的舞台，更多的手段，更高的智慧来解决中国房地产，它根本调控的目标，就是让大家在城市化中，大家有房子。有的人能买得起房子，有的人能住上更好的房子，也有的人可能政府在保障，还有更多的人在城市里能租到房子，这样整个一个住房体系，包括这个行业也是健康长期这么一个稳定的发展，让市场的主体来自己做出一个决策。