温州房价下跌或是楼市转向风向标

金价跌破1300美元关口，股指在2000点徘徊多年。可见没有不会下跌的商品，关键是难以判断下跌时机。温州楼市背离全国楼市下跌，表明房价向实体经济回归机制开始发挥作用。

今年3月份，温州房价运行显得有些特立独行。在全国各大中城市房价涨势如潮的情况下，温州却成为70个大中城市中唯一出现房价环比下跌的城市。温州楼市的另类表现，反映出温州房价与实体经济长期过度背离后的自发性回归，或将成为全国楼市转向的风向标。

应该看到，温州房价与实体经济过度背离是楼市下跌的内在动力。温州至多算是二线城市，但温州房价之高，完全可以媲美北京、上海等一线城市。2010年时，温州城区房价就在3万元/平方米之上，这一价格与北京相同城区区位均价不相上下。如此高位的房价，与温州的经济地位和发展后劲并不相符。

改革开放后，温州经济迅速崛起，并形成了以打火机、服装等低端制造业为经济支柱的产业结构。由于这些低端制造业科技含量低、样式容易模仿、产能扩张快、同业竞争致毛利率极低，随着人民币汇率升值，劳动用工成本上升，产品出口竞争力急剧下降，越来越受到东南亚、越南、巴基斯坦等国企业的强有力挑战，同时面临发达国家贸易反倾销制裁的可能性也在增大。2008年国际金融危机后，我国外部需求急剧萎缩，对温州经济影响深远。由于产业结构调整不及时，温州经济增速从浙江省的前三改而位列全省末席。2012年上半年温州市工业增加值仅增长3.1%。可以说，温州房价与实体经济过度背离。2011年的温州民间融资风暴，进而成为引发温州楼市持续下跌的导火索。

同样，全国楼市与宏观经济走势也存在较大背离。2003年以来，我国多数城市房价上涨10倍以上，而城镇居民收入增长不到4倍，GDP增长不到5倍。无论是房价收入比衡量还是住房租售比测算，我国多数城市相应指标均已经超过国际上通常认为的安全范围。虽然我国宏观经济仍面临难得的发展机遇期，但宏观经济增长中枢下移已是不容争辩的事实。2013年第一季度，我国GDP增长7.7%，未来继续再现两位数的增长可能性微乎其微。同时，随着宏观经济增速的回落，居民收入增长相应放缓。2013年一季度，全国城镇居民收入实际增长6.7%，低于上年同期3.1个百分点。在这种情况下，多数城市高位运行的房价事实上已经失去了实体经济的强有力支撑。特别是在后国际金融危机经济治理时期，我国需要采取有效措施消化刺激性经济政策带来的负面影响，加快去泡沫、去杠杆和去产能的进程。其中，消除房地产泡沫将首当其冲。新国五条实施，应该说也是基于这样考虑。

因此，要对房地产未来走势保持一个相对理性的认识。3月份全国69个大中城市新建商品住宅价格环比上涨，一定程度上可以说是国五条实施后的市场过激反应。随着国五条地方细则实施以及中央政府对地方问责规定的落实，房地产调控政策效应将会逐步显现。

曾经黄金价格涨势如潮，上证股指破6000点大关，如今金价跌破1300美元关口，股指在2000点徘徊多年。可见没有不会下跌的商品，关键是难以判断下跌时机。温州楼市背离全国楼市下跌，表明房价向实体经济回归机制开始发挥作用。若是由此大胆假设，那么未来全国楼市转向并非没有可能。