“新国五条”将促使全国房价5月普跌

　　2月20日，国务院常务会议研究部署房地产调控工作，出台了五条政策措施，业界称之为“新国五条”。

　　在岁末年初各地出现量价齐升的市场态势下，在房价上涨声音持续高涨的舆论环境下，国务院于春节后首次常务会议即研究部署房地产调控工作，充分表明高层对于房地产调控形势的担忧。

　　“新国五条”的果断出台，表明高层抑制投机投资性购房需求的政策基调没有改变。而从“新国五条”的政策措施来看，新一届政府对于房地产调控将采用组合手段进行。具体体现在：

　　一是强化原有调控政策的执行与从严调控政策相结合。“新国五条”在强化地方政府执行调控方面加大了力度，具体措施为“建立健全稳定房价工作的考核问责制度”。此政策对于地方政府执行房地产调控有了明确的量化目标，即房价控制目标。在强化原有的调控政策基础上，“新国五条”明确了限购从严及扩围的调控思路。这样，通过强化地方政府对于房地产调控的执行，与从严调控政策相结合，将在很大程度上确保调控能够显效。

　　二是短期调控手段与长效调控机制相结合。此次国务院常务会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。而从“新国五条”政策措施来看，既有严格限购、差别化信贷等短期政策，也有房产税试点扩围、加强市场监管等长效政策。可见，接下来的房地产调控是以短期政策与长效调控机制相结合。

　　三是抑制需求与增加供应相结合。此次国务院常务会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。而在“新国五条”的政策措施中，既有限购、差别化信贷的抑制需求的政策，也有增加普通商品房供应、增加保障房供应的政策。可见，接下来的房地产调控，政府将采取抑制投机投资性需求与增加普通商品房及保障房供应相结合的方式进行。

　　“新国五条”出台后，不少业界人士认为没有新意，不会对市场产生什么影响。也有人认为此番国务院会议在提及房价时是用了“稳定房价”的措辞，接下来的房价将会呈上涨趋势。对此，笔者不予苟同，依笔者看来，“新国五条”将促使房价下跌。

　　首先，“新国五条”在强化地方政府执行房地产调控政策方面加大了力度，并扩大房产税试点范围，将在很大程度上弱化土地财政思维，将令地方政府退出房地产利益链条，将促使地方政府在市场监管方面加大执行力度。在规范的市场环境下，房地产竞争将加剧，而降价促销是竞争的行之有效的手段。

　　其次，在“新国五条”的的政策措施中，房产税试点范围扩大、限购从严并扩围、差别化信贷政策都能在很大程度上抑制投机投资性需求，从而令供过于求在相当长的时间内持续，将令房价下跌。

　　第三，“新国五条”政策措施，将令市场供应大幅增加。“新国五条”明确规定， 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。由此可以看出，今年的房地产市场，商品房供应量将大幅增加，而保障房的大幅供应将在很大程度上稀释商品房市场需求，房价下跌是必然。

　　第四，加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。这样，地产商的捂盘惜售、哄抬房价，中介商的违规违纪行为将会大幅减少，房价下跌将成必然。

　　综上，对于今年的房价走势，笔者的观点是3月份一二线城市房价开始出现松动，5月份全国普遍下跌。一二线城市跌幅将超过10%，三四线城市跌幅略低于一二线城市。