深圳建设用地接近红线 旧改成开发商主要出路？

经济的快速发展、人口的急剧膨胀，让深圳这座最年轻的城市最早踏上了旧改之路。

　　近几年，深圳的存量土地供应已超过新增土地供应，而城市更新(俗称“旧改”)成为存量土地供应的重要来源。2014年，深圳住宅用地90%以上来自城市更新。

　　这造就了深圳独有的房地产开发现象：公开招拍挂的土地少之又少，旧改成为开发商在深圳生存下去的主要出路。

　　较早介入旧改的佳兆业已在深圳拥有丰富的土地储备，华润置地、卓越集团、京基、华侨城等越来越多的开发商均加入到了旧改大军。

　　在不久前的股东大会上，华侨城副总裁张立勇道出了多数开发商的心声，他说，华侨城在深圳的土地资源再过两年就没有了，通过城市更新获取资源是华侨城重新获取优质土地的重要途径。

　　住宅用地90%来自旧改

　　2009年《深圳市城市更新办法》(下称《办法》)的颁布，标志着深圳进入了全面的旧改时代。

　　按照规定，深圳市符合要求的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村可申请进行综合整治、功能改变或拆除重建，无需经过公开招拍挂。

　　由于深圳土地资源匮乏，新增用地逐年减少，《办法》的出台为深圳开辟了另一条土地供应的路子，开发商纷纷切入旧改。

　　随着2012年《深圳市城市更新办法实施细则》(下称《细则》)的出台，短短几年间，深圳的城市更新项目呈现井喷状态。

　　2013年开始，深圳市的存量建设用地供应占年度供应土地总面积比例超过60%。2015年，这个比例将进一步加大，深圳全市计划供应建设用地1600公顷，其中存量建设用地1170公顷，占总指标的73.1%。

　　而在住宅用地上，2014年深圳住宅用地90%以上来自城市更新，这一年通过公开招拍挂的住宅用地仅有一宗。

　　根据《深圳市住房建设规划2015年度实施计划》，2015年计划供应的商品房住宅用地中，也将有近90%来自城市更新。

　　深圳的旧改项目到底有多少？来自第一太平戴维斯统计报告显示，截至2014年9月，深圳全市列入计划项目431项，完成规划审批265项；纳入计划总用地面积37.1平方公里，已批准实施用地面积7.6公顷；在建城市更新项目100个，涉及用地约781公顷。

　　旧改在深圳土地供应的角色只会越来越重要。深圳城市规划面积1952平方公里，根据《深圳市土地利用总体规划(2006~2020)》，至2020年，建设用地总规模控制在市域面积的50%以内，也就是976平方公里以内。而目前，深圳的建设用地已接近这条红线。

　　开发商纷纷涉水旧改

　　在土地匮乏及政策的推动下，深圳诞生了一批旧改明星。

　　“旧村、旧住宅区、旧工业区等改造申请大同小异，一般而言，开发商需先针对某个片区做业主改造意向调查，然后向政府申报立项，在土地确权、规划设计方案审批通过、拆迁等一系列工作完成之后，开发商可获得实施主体确认，并按要求补缴地价，最终获得这块土地的使用权。”深圳某旧改项目负责人向峰(化名)说。

　　由于企业在旧改过程中起着主导作用，促使很多房地产开发商纷纷申请旧改项目。

　　佳兆业成为掘金旧改的典型代表。这家原本就是以盘活烂尾楼起家的开发商最早介入旧改，并于2011年组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。该公司聚集了近300名精通规划设计、商业谈判、法律等专业人才队伍，被认为是目前国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的团队。佳兆业因此也被业内称为“旧改专家”。

　　佳兆业2013年财报显示，截至2013年底，其土地储备建筑面积达2330万平方米，业务遍及深圳、广州、上海、北京、珠海等地，并在全国拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米。其中在深项目共470万平方米，绝大部分均为旧改项目，遍布龙岗、盐田、大鹏等区域，如佳兆业城市广场、盐田三村和四村、社排小布村整体搬迁项目、佳兆业环球中心项目等。

　　2013年2月，时任佳兆业集团副主席的谭礼宁曾表示，旧城改造的毛利率相当高，均会超过50%。佳兆业的销售业绩也因此在近两年增长迅速。

　　“并不是所有旧改项目毛利都像佳兆业那么高，他们拿的项目比较早，市场也没有现在这么规范，成本相对更低。”一位深圳本土开发商人士对《第一财经日报》记者表示，较好的政商关系也是佳兆业在旧改方面的优势，但佳兆业房源被锁事件之后，旧改成为了敏感话题，很多旧改项目因此进展更为缓慢。

　　向峰告诉《第一财经日报》记者，在《办法》与《细则》相继出台后，深圳旧改市场更加规范，政府在旧改项目的规划层面非常透明化、公开化，开发商只需要按照规定一步步申请。

　　卓越集团算是深圳旧改的后起之秀，该公司于2013年5月成立了卓越城市更新集团，并将原佳兆业旧改老臣耿延良挖来当负责人。

　　成立才两年多，卓越城市更新集团发展迅速，该集团提供给本报记者的资料显示，公司已签约近30个项目，其中13个为已入驻项目；通过旧改获得了40万平方米土地，按深圳容积率计算，相当于上百亿货值。

　　与大多数旧改项目至少需要3年拿地周期相比，卓越不可谓不快。

　　卓越集团副总裁耿延良7月14日接受《第一财经日报》记者采访时表示：“我们建立了一个拥有近200名精通规划设计、商业谈判、法律专家等专业人才组建的队伍，确保从拿地、测量、评估、成本测算到报建、规划、设计等环节，采取专业化的方式开展。前期对旧改项目进行风险预判和较为深入的经济可行性研究，因此拿到的项目相对优质。”

　　国企华侨城也开始蠢蠢欲动，通过收购的方式曲线切入深圳旧改。今年6月，华侨城宣布收购深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司(下称“恒祥基”)51%的股权，交易总价约28亿元。

　　恒祥基的主要资产是多个旧改项目，包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目，华侨城通过此次收购可获得50万~60万平方米的可售面积。