刚需“催眠曲”

□本报记者 张昊

“我需要一套房，我真的需要一套房，”广东珠海市民小宾喃喃地说。

小宾2011年毕业，目前在珠海一家事业单位工作，每月收入5000元。小宾的女朋友收入和他差不多，两人即将在年底结婚。“我俩是标准的刚需，一定要买房。”

事实上，小宾目前的居住条件并不差。他和女友在珠海市中心租住的房子是两房一厅，有80多平方米，家电、家具全齐，小宾从住处步行去单位仅需5分钟。这套房的月租金2000元，对小宾与他女友来说压力并不算大。

随着楼市调控的深入，限购、限贷等调控政策常态化，曾经支撑房地产市场的投资需求逐渐消退。“刚性需求”逐渐成为楼市需求的主力，“刚需”一词经媒体传播，曝光度与日俱增。每当小宾浏览房地产新闻时，“刚需”几乎是最常见的字眼。在随处可见的房地产广告中，“刚需”成为最常见的宣传手段，围绕这个名词施加了大量的心理暗示。

饱受“住房历来都是人生中最大的一笔开销”、“土地供应越来越少、未来房价一定越来越高”、“房奴的幸福指数很高”、“多地出现排队购房、日光盘再现”等信息的“轰炸”，小宾下定决心：一定要买一套房。他说：“‘刚需’意味着每个家庭需要一套房，肯定是住在自己的房子里才舒服。”

小宾难以负担珠海市中心区逾万元的房价，于是将目光投向距离市区20多公里的金湾区，那里的房价每平方米9000多元。他看中了一套90多平方米的住房，总价80多万元，这意味着要拿出20多万元的首付。仅工作了一年的小宾积蓄有限，在农村的父母也不能提供足够的经济支援，但他还是决定把房子订下来。开发商允许他在一年内分期支付首付款。小宾在花完他和女友的全部积蓄后，每个月还需要支付1万多元的首付分期款。

自从买了房，小宾的生活发生了巨大的变化，他必须想尽各种办法省吃俭用。未来首付款付清后，他和女友每月还要为银行的按揭贷款支付近5000元。此外，住进新买的这套房后，他每天要早起1个小时，从城郊赶往市中心的单位上班。这一切都是因为小宾对于“刚需”的理解以及对房价“只涨不跌”的判断。

然而，在一些专家学者看来，“刚需”逻辑并非无懈可击。“没有购买力的需求就不是需求，‘刚需’提法是对公众的误导。”国务院参事、北京大学经济学院教授李庆云曾在公开场合如是说。在李庆云看来，有效需求指有购买能力、有支付能力的需求，但目前开发商口中的相当一部分“刚性需求”不是有效需求。“刚需”逻辑将住房的投资属性隐去，把购买商品房视为解决居住问题的最重要途径。

美联物业全国研究中心总监徐枫说：“就目前的房贷负担比而言，多数购房者都承受着相当大的按揭压力，一线城市的购房者更是把每月收入的七成以上用来还贷，这样的房贷负担比在国际上是相当高的。实际上，如购房者需要将每月收入的一半以上用于还房贷，这样的购房者通常不适合购买商品房，只不过这样的现象在国内见怪不怪。”业内人士建议，出于自住需求的购房者应量力而行，超出支付能力的“一步到位”做法不仅会影响正常生活，也会放大财务风险。香港就曾出现由于房价下跌导致大批白领陷入“负资产”的先例。

当下，媒体仍“刚需必须买房”的逻辑，“小宾”们仍时刻受到这种暗示。去年末的楼市“暖冬”将中国楼市是否存在泡沫的争论再一次点燃。眼看着北京、上海节节升高的房价，“小宾”们心里暗自庆幸自己趁早“上了车”。“刚需”加入“房奴”大军的过程也是加入楼市唱多阵营的过程。

虽然楼市多空双方均能拿出证据佐证自己的观点，但在这样的多空争论中，在房价稳步上升的背景下，“刚需”逻辑正成为一支催眠曲，越来越多的“小宾”接受了这一催眠曲的暗示，押宝房价“只涨不跌”。