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　　传闻：海宁皮城投资哈尔滨项目 持续外延扩张

　　海通证券(行情 股吧 买卖点)4月16日发布海宁皮城(行情 股吧 买卖点)(002344)的研究报告称，公司4月15日发布对外投资公告。公司全资子公司——哈尔滨海宁皮革城公司拟在哈尔滨道里区开发建设哈尔滨海宁皮革城项目，项目总投资约11.66亿元。

　　基本情况。哈尔滨项目选址在哈尔滨道里区(哈西客站区域)西三环和机场路、变兴路、先进路的汇合处，项目土地面积约13.4万平米(200亩)，项目总建面约35万平米，其中皮革市场22万平米(地上4层)，地下室(车库)7万平米，配套商务楼6万平米。哈尔滨海宁公司尚未竞得该项目地块土地使用权。

　　项目总投资约11.66亿，滚动方式，建设周期约2年，项目所需资金拟由本公司向哈尔滨海宁公司提供5亿元借款，其余由哈尔滨海宁公司自筹解决。

　　2。对公司业绩的影响。根据项目可行性研究报告，该项目拟采取租售结合的方式进行开发运作：皮革市场按照9:1的租售面积比例(预计租赁单价2014年为500元/平米/年，逐年递增；出售价为24000元/平米)，配套商务楼全部租赁，预计2015年租赁单价为250元/平米/年。公司测算项目投资回收期约为12年。项目皮革市场计划于2013年6月前动工，力争2014年四季度投入使用。预计从那时将对本公司业绩产生积极影响。

　　根据投资公告测算：(1)假设皮革市场90%面积四季度开业，2014年9月开始计租，配套商务楼全部面积2015年9月开始计租，合计贡献 2014-2015年收入各3300万元和11588万元，净利润各1056万元和4041万元，对应EPS分别为0.019元和0.072元；以上已在预期之内。(2)皮革市场10%的出售部分在2015年确认收益，实现收入5.28亿元，以40%的净利率假设计算贡献净利润2.11亿元，对应EPS为0.377元。

　　对公司观点及盈利预测、估值。公司集聚了大量优质商户资源，持续实施成功的外延扩张，租售结合方式有利于保持业绩高成长和较高的投资回报率，但展望后期，也应关注公司的扩张效率和边际投入回报比。

　　预测公司2013年和2014年EPS分别为1.83元和2.03元，同比增长45.9%和10.8%，其中以毛利额占比测算2013年出租业务贡献EPS约1.31元，商铺出售业务贡献EPS约0.43元，地产贡献EPS约0.09元。

　　以2013年出租业绩25倍PE，商铺出售业绩10倍PE，并加上地产业绩贡献综合(行情 专区)考虑目标价为37.58元，维持“增持”评级。